Chuyển đổi đất công nghiệp: Mỏ vàng của giới đầu tư ?

Vài năm qua, một loạt dự án bất động sản đã được triển khai tại các khu đất vốn là cơ sở công nghiệp phải di dời của Hà Nội.

Phối cảnh dự án Royal City.

Tiếp cận các khu đất này không đơn giản, nhưng một khi đã tiếp cận được, lợi ích thu được là rất lớn.

Dẫn đầu cho trào lưu này, phải kể đến Công ty Cổ phần Vincom. “Khởi nghiệp” với dự án Vincom Towers trên nền đất của Nhà máy Cơ khí Trần Hưng Đạo, Vincom đã nhanh chóng nhận ra tiềm năng từ những lô đất tương tự.

Giờ đây, hàng chục ha đất vàng của Hà Nội đã thuộc về các doanh nghiệp mà Vincom có cổ phần chi phối, trong đó đáng chú ý là các dự án Royal City và Times City, được triển khai trên nền đất của Nhà máy Công cụ số 1 và Nhà máy Dệt 8/3 trước đây.

Để có được lô đất rộng 12ha của Nhà máy Công cụ số 1, chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển địa ốc Hoàng Gia do Vincom nắm cổ phần chi phối (51%) đã trả một khoản tiền lên tới 1.300 tỷ đồng. Tính trung bình, mỗi mét vuông đất tại đây có giá hơn 10 triệu đồng.

Số tiền mà Công ty Cổ phần Phát triển đô thị Nam Hà Nội, cũng do Vincom nắm cổ phần chi phối (55,95%), đã trả để có được khu đất của Nhà máy Dệt 8/3 không được công bố, nhưng theo đánh giá của một số chuyên gia về bất động sản, có thể cũng ở mức giá tương ứng.

Để triển khai dự án Vincom Village, Vincom cũng đã góp 51% vốn trong Công ty Đầu tư và Phát triển đô thị Sài Đồng, mà theo nhận định của nhiều người thì phần vốn góp này cũng là để đổi lấy quyền khai thác lô đất rộng tới hơn 183 ha trước đó được quy hoạch làm khu công nghiệp.

Trở lại với dự án Royal City, lô đất mà chủ đầu tư nhận được đủ để xây dựng một tổ hợp gồm 4.000 căn hộ, 200 ngàn m2 trung tâm thương mại và 300 ngàn m2 bãi đậu xe. Với mức giá trung bình trên 40 triệu đồng/m2 căn hộ và quyền khai thác lâu dài khu trung tâm thương mại cũng như bãi đậu xe, không khó để hình dung về lợi ích của chủ đầu tư từ dự án này.

Dễ hiểu là nhiều nhà đầu tư khác cũng đang cố gắng đi theo cách làm của Vincom. Hoặc, có những nhà máy buộc phải di dời, nhưng họ cũng muốn tự đầu tư, thay vì nhận tiền “bồi thường” và nhường lại đất vàng cho chủ đầu tư mới.

Lô đất của Công ty Cao su Sao Vàng, rộng 6 ha tại 231 Nguyễn Trãi, cũng đang được lãnh đạo công ty này cân nhắc phương án đầu tư. Theo tính toán của công ty này, để có thể di dời nhà máy thì công ty phải dừng sản xuất ít nhất 18 tháng và chi phí để di dời cũng như đầu tư nhà máy mới là khoảng 800 tỷ đồng.

Tại đại hội cổ đông mới đây, ban lãnh đạo công ty cho biết đã ký thỏa thuận với một đối tác về việc khai thác lô đất này. Đối tác chưa lộ mặt này cho biết có thể chấp nhận mức “bồi thường” vào khoảng 700 tỷ đồng.

Hàng trăm nhà máy, cơ sở công nghiệp tại Hà Nội thuộc diện cần phải di dời và quá trình này đã được tiến hành liên tục trong thời gian qua. Đây là một xu hướng tất yếu trong quá trình phát triển đô thị. Tuy nhiên, việc khai thác hiệu quả quỹ đất mà các cơ sở này để lại như thế nào, lại là một bài toán khó.

Vào năm 2009, UBND thành phố Hà Nội đã đưa ra kế hoạch di dời toàn bộ 422 cơ sở sản xuất công nghiệp gây ô nhiễm. 422 cơ sở này có tổng diện tích sử dụng đất là 887,7 ha, trong đó có 209 cơ sở nằm trong các quận nội thành và thị xã Sơn Tây, hầu hết đều là những khu "đất vàng".

Nhiều dự án chuyển đổi đã được thực hiện thông qua thỏa thuận giữa các bên liên quan và với sự chấp thuận của chính quyền thành phố, chứ không qua đấu giá để các nhà đầu tư có thể cạnh tranh sòng phẳng với nhau trong quá trình tiếp cận.

Từ phía các cơ quan quản lý nhà nước, bất cập này không phải là không được ghi nhận. Chẳng hạn, trong một báo cáo mới đây về tình hình thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng kiến nghị rằng các địa phương “cần nghiêm túc thực hiện quy định về lựa chọn chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại bằng hình thức đầu thầu dự án theo quy định của Nghị định 71/2010/NĐ-CP”.

Bộ này cho rằng, đã đến lúc cần mở rộng phương thức Nhà nước tổ chức giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật sau đó đấu giá quyền sử dụng đất sạch để đảm bảo công khai minh bạch, loại bỏ hoàn toàn cơ chế “xin-cho”, và đảm bảo khoản chênh lệch địa tô thu vào ngân sách.

Theo Vneconomy

Xem tiếp...

Cấm chia lô, bán nền và cuộc chạy nước rút của giới đầu tư

Chủ trương cấm phân lô, bán nền dường như đang trở thành liều “doping” đối với giới đầu tư địa ốc, khi động thái gom hàng, chạy nước rút đang dần xuất hiện tại nhiều khu vực trên địa bàn Hà Nội.

Nguồn cung đất dự án đang được cho là ngày càng khan hiếm nếu như chủ trương cấm chia lô bán nền được thực hiện nghiêm túc.

Cơ hội mua đất giá rẻ

Nhìn nhận từ giới đầu tư địa ốc Hà Nội cho thấy, dường như chưa bao giờ thị trường bất động sản lại rơi vào cảnh khó khăn như lúc này.

Không chỉ là giá giảm hầu hết các phân khúc, từ chung cư cao cấp, trung cấp cho đến đất dự án…, mà giao dịch mua bán cũng gần như bất động, lác đác chỉ có một vài thương vụ đối với đất thổ cư hay đất dự án cắt lỗ.

Khảo sát của VnEconomy cho thấy, đất dự án tại các khu vực dọc đại lộ Thăng Long gần như giảm từ 10 - 30% sau một thời gian nằm ở mức cao ngất ngưởng.

Điển hình như đất tại một số dự án thuộc khu vực Bắc An Khánh, Nam An Khánh… đã giảm từ 10 - 15 triệu đồng/m2, xuống chỉ còn khoảng 30 - 50 triệu đồng/m2, tùy vị trí và tên tuổi của dự án.

Xa hơn một chút, chạy dọc theo trục đường này lên khu vực Hoài Đức, Thạch Thất… giá đất cũng đã mềm đi rất nhiều so với thời điểm một năm về trước. Đất dự án, đất thổ cư của dân địa phương rao bán tại khu vực này hiện chỉ dao động trong khoảng 10 - 20 triệu đồng/m2, trong đó hầu hết đều được người bán ưu ái điều kiện thương lượng hoặc chiết khấu.

Ông Vũ Mạnh Hải, Phó giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Bắc Việt nhìn nhận, giá đất tại khu vực Tây Hà Nội hiện đã gần như chạm đáy, thậm chí có một số chủ đầu tư do sức ép vốn vay từ ngân hàng đã chấp nhận bán hòa vốn, hoặc lỗ một vài trăm triệu đồng cho một lô đất trên trục đại lộ Thăng Long.

Trong khi đó, đất dự án cũng như đất thổ cư tại nhiều khu vực ở phía Đông, phía Nam Hà Nội cũng đã giảm nhiệt khá nhiều. Đất thổ cư tại các khu vực thuộc Thanh Trì, Long Biên, Đông Anh hầu hết đã giảm từ 5 -7 triệu đồng/m2, sau khi có tăng nhẹ so với thời điểm sau Tết Nguyên đán.
 
Điển hình như đất thổ cư tại khu vực xung quanh chân cầu Vĩnh Tuy thuộc Phường Thạch Bàn (Long Biên) hiện chỉ còn từ 30 - 35 triệu đồng/m2 (trong ngõ), giảm khoảng 5 triệu đồng so với vài ba tháng trước.

Đất tại các xã như Hải Bối, Cổ Điển, Phương Trạch (Đông Anh)… hiện cũng được các chủ nơi đây ra giá mềm hơn hồi đầu năm rất nhiều, chỉ trên dưới 30 triệu đồng/m2, thay vì "hét" 40 triệu đồng khi VnEconomy khảo sát cách đây vài tháng.

Theo ông Hải, sở dĩ giá đất Hà Nội giảm nhanh chóng chủ yếu là do tác động của chính sách thặt tín dụng của nhà nước. Theo vị này, cho dù thống kê tín dụng bất động sản Hà Nội chỉ khoảng 15%, nhưng thực tế rất nhiều cá nhân, tổ chức đầu tư địa ốc Hà Nội bằng hình thức này, hình thức khác, núp bóng doanh nghiệp sản xuất… đều có dính dáng đến vốn của ngân hàng.

Do vậy, khi chủ trương thắt tín dụng được đưa ra thông qua việc đẩy lãi suất cho vay lên tới 25 - 27%, đa phần nhà đầu tư đều như “cá mắc cạn”, nên cảnh mua bán đìu hiu, thậm chí bán tháo cũng không có gì là khó hiểu.

Còn với người dân có đất, sở dĩ họ cũng phải giảm giá là do vay vốn để sản xuất từ ngân hàng gặp khó vì lãi suất cao, nên bất đắc dĩ buộc họ phải tính đến chuyện cắt đất bán. Và khi mà thị trường trầm lắng, người mua thưa thớt thì việc phải giảm giá là điều đương nhiên.

"Chạy nước rút"

Gần đây, trên các diễn đàn bất động sản, chủ đề được giới đầu tư quan tâm là đề xuất cấm chia lô, bán nền tại tất cả các khu vực trên địa bàn cả nước vừa được Bộ Xây dựng gửi lên Thủ tướng.

Thực tế, đây không phải là một chủ trương hoàn mới của Bộ Xây dựng bởi trước đó, cơ quan này cũng đã ban hành văn bản nghiêm cấm hoạt động trên. Tuy nhiên, trước đây Bộ Xây dựng chỉ cấm đối với các dự án thuộc khu vực đô thị, thành phố, còn lại các khu vực khác vẫn được phép chia lô, bán nền.

Thế nhưng, với giới đầu tư Hà Nội, đề xuất trên cũng có nghĩa rằng, việc cấm chia lô bán nền sắp tới sẽ được siết chặt hơn và gần như “lệnh cấm” được Thủ tướng thông qua chỉ còn là vấn đề thời gian.

Rõ ràng đây là một cú sốc lớn đối với giới đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nhỏ lẻ, bởi ai cũng hiểu rằng, từ trước tới nay, lợi nhuận thu được từ các thương vụ đất dự án lớn gấp nhiều lần so với căn hộ hay đất thổ cư.

Và cũng như tâm lý chung của mọi giới đầu tư, khi mà một chủ trương dự kiến sẽ được thực hiện thì sở trường “chạy trước” của giới đầu tư địa ốc Hà Nội lại được thể hiện bằng những động thái tìm mua gom đất dự án trước thời điểm “giờ G”, cho dù xét trên mặt bằng chung, thị trường vẫn trong tình trạng trầm lắng.

Anh Trịnh Viết Thanh, một nhà đầu tư chia sẻ tại buổi giao lưu của Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cuối tuần qua: “Bạn bè tôi đều khuyên vào thời điểm này nên tìm mua đất dự án trước khi kiến nghị của Bộ Xây dựng được thông qua, bởi trong tương lai, khi mà các chủ đầu tư không được phép chia lô, bán nền nữa thì cá nhân nhà đầu tư nào có đất dự án trong tay sẽ thắng lớn”.

Hơn nữa, theo anh Thanh, giá đất tại nhiều khu vực của Hà Nội, đặc biệt là đất dọc tuyến đường Láng - Hòa Lạc, Lê Văn Lương… trong thời gian qua đã bị thổi giá lên rất nhiều, hiện đang dần trở về giá trị thực, do đó nếu không phải vay vốn ngân hàng thì đây đang là thời điểm giới đầu tư nên mua vào, chờ thị trường ấm lên sẽ có lợi nhuận cao.

Tuy nhiên, điều khiến không ít nhà đầu tư băn khoăn là nên rót tiền vào khu vực nào bởi muốn chen chân vào các dự án có tên tuổi trên địa bàn thì vẫn phải trả tiền chênh cho nhà đầu tư thứ cấp trước đó một khoản chênh không nhỏ.

Trong khi đó, với những dự án nhỏ, không tên tuổi thì lại lo ngại về độ an toàn và tính hợp pháp của dự án, nếu không kiểm tra kỹ càng và có hiểu biết tường tận.

Khảo sát của VnEconomy tại các sàn giao dich bất động sản trên địa bàn Hà Nội cho thấy, xu hướng tìm mua đất dự án đang bắt đầu xuất hiện trong giới đầu tư, trong đó khu vực được giới đầu tư quan tâm và xem như là tâm điểm vẫn là các dự án nằm dọc theo trục đường 32, nối từ Mai Dịch lên thị xã Sơn Tây.

Theo lý giải của giới đầu tư, trong tương lai khu vực phía Tây vẫn là tâm điểm của thị trường nhà đất Hà Nội. Tuy nhiên, với các nhà đầu tư không trường vốn, chắc chắn sẽ không thể chen chân vào các dự án dọc trục Đại lộ Thăng Long vì đất ở đây đã bị thổi giá từ 1 - 2 năm nay.

Do đó, cùng với trục hồ Tây - Ba Vì (dự kiến sẽ được xây dựng), trục quốc lộ 32 được cho là tâm điểm thu hút giới đầu tư vì giá tại nhiều dự án dọc theo trục đường này vẫn “mềm” hơn nhiều so với khu vực xung quanh.

“Thị trường trầm lắng suốt từ sau thời điểm nghỉ lễ 30/4. May thay, một vài tuần gần đây đã bắt đầu có một số khách hàng đến tìm mua đất dự án khu vực Hoàng Quốc Việt kéo dài, trục đường 32… Trong tuần qua, chúng tôi đã bán thành công hai lô đất thuộc dự án Kim Chung - Di Trạch”, ông Phạm Ngọc Dương, Trưởng bộ phận bán hàng Sàn giao dịch bất động sản Quang Minh cho hay.

Cũng theo ông Dương, hiện trong giới đầu tư dường như đang xuất hiện một động thái mới nhằm "chạy nước rút" trước thời điểm chủ trương cấm chia lô, bán nền trở thành hiện thực. Do đó, không ít nhà đầu tư cá nhân đang có xu hướng đẩy mạnh tìm mua những lô đất dự án có vị trí đẹp, với giá hợp lý với mục đích gom hàng chờ khi nguồn cung từ các chủ đầu tư tổ chức bị "cấm cửa" sẽ tung ra nhằm thu lợi nhuận cao.

Còn theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng, về lâu dài, đầu tư vào đất dự án vẫn có nhiều triển vọng sinh lời cao. Thứ nhất là do chủ trương cấm chia lô bán nên của nhà nước sẽ khiến nguồn cung trở nên hạn chế rất nhiều.

Hơn nữa, trong số hơn 200 dự án bất động sản trên địa bàn Thủ đô đã và đang chờ được phê duyệt, thì đa phần trong số đó là dự án chung cư cao tầng. Như vậy, chắc chắn nguồn cung căn hộ trong tương lai sẽ dồi dào hơn, người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn về giá và vị trí, địa điểm…

Điều đó cũng đồng nghĩa với việc, cửa sinh lời cho nhà đầu tư đối với phân khúc này cũng ngày càng hẹp đi.

Theo Vneconomy

Xem tiếp...

Thực hư cơn sốt bất động sản Đà Nẵng ?

Gần đây trên một vài tờ báo có số lượng phát hành lớn, xuất hiện một số bài viết kinh tế mang dáng dấp PR cho một tổ chức, tập đoàn kinh tế nào đó?

Có thể, trong giờ phút chót này, các đại gia bất động sản đang “bắt tay” với các phương tiện truyền thông cố tung vài chiêu “tẩu vi thượng sách” để rút vốn ra khỏi thị trường, nhường “chổ ngồi” cho những “tay mơ” đang cố ôm mộng làm giàu từ giá đất ảo bấy lâu nay.

Động tác này, không những định hướng dư luận theo kiểu “tung hoả mù” mà còn đem đến cho công chúng những luận cứ chủ quan, thiếu cơ sở, kém hiếu biết và gây bất lợi cho người dân.

Trước hết phải nói đến những bài viết về bất động sản ở Đà Nẵng. Nào là “Bất động sản ở Đà Nẵng vẫn sôi động”, “Đà Nẵng lại sốt đất”, “Đất Đà Nẵng ào ạt tăng giá”, cách giật tít kiểu rao hàng “Sơn Đông mãi võ” đã làm không ít bạn đọc phải phì cười về cách “làm ăn” của một vài tờ báo chính thống hiện nay.

Theo thống kê của CBRE Việt Nam, khách hàng từ Hà Nội mua các dự án biệt thự, căn hộ cao cấp tại Đà Nẵng chiếm tỉ trọng cao nhất, gần 80%, trong khi TP.HCM chỉ khoảng 13%, số còn lại là nhóm nước ngoài, Việt kiều và những người từ các tỉnh, thành khác.

Theo nhận định của một nhà đầu tư cá nhân, giới đầu tư đất ở Hà Nội có nhiều thủ thuật rất tinh vi. Họ có thể bỏ tiền thuê người, giả về hỏi mua đất nền tại các khu vực như người có nhu cầu thật: Đất ven biển Đà Nẵng kéo từ bán đảo Sơn Trà đến núi Ngũ Hành Sơn, đất ở Hoà Xuân bên kia cầu Cầm Lệ, đất ven sông phía Nam cầu Tuyên Sơn, đất khu vực Miếu Bông lên Hoà Tiến,…

Tất cả đều do bọn cò đất, đội quân “mồi giá” từ Hà Nội và TP.HCM “làm xiếc” hàng ngày. Qua mỗi lần như vậy, người bán lại “hét” lên vài giá, thế là giá đất bị “thổi lên” chứ người dân bản địa sống ở Đà Nẵng lấy đâu nhiều tiền để mua với giá ‘cắt cổ’ như vậy ?

Vì thế, một phần nguyên nhân dẫn tới việc nhà đầu tư tháo chạy khỏi khu vực này là bởi phần lớn giao dịch đất đai ở những vùng quy hoạch chỉ là giao dịch tạo nhu cầu giả, tức là đầu cơ tích trữ, tự mua đi bán lại với nhau, thậm chí có hiện tượng bố trí giao dịch giả để kích giá đất lên. Ngay tại thời điểm bây giờ, các nhà đầu tư tại Đà Nẵng đã “xả hàng”. Tuy nhiên, họ không dễ gì bán được đất vì không có người mua.

Đất ven biển Đà Nẵng, khu vực Hoà Xuân rớt giá liên tục, các trung tâm dịch vụ bất động sản bắt đầu đóng cửa. Thị trường bất động tai Đà Nẵng lâm vô cảnh chợ chiều, ế ẩm.

Việc thổi phồng giá nhà đất tại Đà Nẵng giống như sự toa rập, kích giá, hùa với một số công ty bất động sản thổi “bong bóng” bất động sản ở Đà Nẵng lên quá ngưỡng kiểm soát.

Đây có thể xem như một tác nhân chính gây nên cơn lạm phát tồi tệ ở Việt Nam.

Theo bee.net

Xem tiếp...

Bất động sản: Vẫn chưa thấy tia sáng cuối đường hầm

Thị trường bất động sản đã lao dốc ngót năm nay, song động thái mua vào với nghĩa “bắt đáy” của giới đầu tư dường như vẫn chưa xuất hiện

Những diễn biến trên thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng không nhỏ từ các chính sách tiền tệ, tài chính.

Khảo sát của phóng viên cho thấy, tại hầu hết các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn Hà Nội, tỷ lệ giao dịch thành công vẫn thưa thớt, phần lớn những người có mặt tại các sàn vẫn tỏ ra khá dè dặt trong các quyết định mua bán.

Có mặt tại sàn giao dịch bất động sản VietLand (Thanh Xuân, Hà Nội), mới thấy sự ảm đạm trên thị trường thực sự chưa cải thiện nhiều so với kỳ vọng của giới đầu tư.

Nếu như trước đây, vào thời điểm thị trường “sốt”, mỗi ngày sàn giao dịch này đón không giới trăm người đến tìm hiểu thông tin để mua bán, đầu tư nhà đất. Và tất nhiên, cùng với đó là không ít giao dịch mua bán được ghi nhận là thành công.

Còn hiện tại, theo ông Phan Bá Vũ, Giám đốc VietLand, cả tháng nay, sàn giao dịch của ông hầu như không hoạt động. Xung quanh khu vực này có 5 sàn giao dịch bất động sản thì có đến 3 sàn đã tạm đóng cửa, cho nhân viên nghỉ phép từ hai tháng nay.

Mặc dù, cũng theo vị này, thị trường trầm lắng là cơ hội cho nhiều người, đặc biệt là những người có nhu cầu thực. Không chỉ có nhiều lựa chọn hơn khi mua hàng, họ còn hoàn toàn không phải lo lắng “mỗi ngày một giá” như những thời điểm thị trường sốt nóng trước đây.

Tại nhiều sàn giao dịch bất động sản khác trên địa bàn, tình hình cũng không khá hơn. Phần lớn đều “than ngắn thở dài” mỗi khi được hỏi về thực tế giao dịch tại các sàn của mình.

Phó tổng giám đốc Công ty Đầu tư Xây dựng Vạn Xuân Đỗ Thanh Tùng cho hay, hiện nay phân khúc chung cư rẻ tiền và đất thổ cư ở các khu ngoại thành vẫn còn có người hỏi mua. Còn các khu chưng cư cao cấp dù đã hoàn thiện vẫn gặp rất nhiều khó khăn ngay từ khi chào bán.

Ông Tùng thắc mắc, không biết thời điểm này lượng vốn, đặc biệt là dòng tiền đầu cơ bất động sản tự có của giới đầu tư đang chảy đi đâu. Và ông tự lý giải, tiền ở trong dân không phải đã “ráo máng”, song có thể các nhà đầu tư đang cân nhắc thời điểm tham gia thị trường. Tuy nhiên, theo ông, có không ít khách hàng có nhu cầu thực nhưng khả năng tài chính cũng không thể đáp ứng được vì phần lớn giá của nhiều dự án vẫn quá cao.

Từ đầu năm nay, khi nhận định về triển vọng thị trường nhà đất, nhiều chuyên gia lẫn nhà quản lý đều thừa nhận là thị trường sẽ khó khăn trong một thời gian nhất định. Phần lớn đều dự báo thị trường sẽ khó khăn trong hai quý đầu của năm, sau đó sẽ dần hồi phục và đi lên.

Thế nhưng, đến thời điểm này, đã gần hết quý 2/2011, mọi diễn biến trên thị trường vẫn chưa có nhiều chuyển biến, cải thiện, thậm chí còn có dấu hiệu xấu hơn, được biểu hiện bằng loạt những động thái bán hàng của nhiều chủ đầu tư.

Trao đổi với VnEconomy, TS. Lê Xuân Nghĩa, Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, một lý do khiến thị trường trầm lắng kéo dài như hiện nay xuất phát từ việc doanh nghiệp nào cũng “dính” đến bất động sản.

Ông Nghĩa tiết lộ, hầu hết các doanh nghiệp ông quen đều có dự án bất động sản, trong đó lớn có, bé có. Và khi mà chính sách tín dụng thắt chặt, đặc biệt là đối với lĩnh vực bất động sản, thì hàng chục, hàng trăm dự án đã thực sự “bất động”, nằm đắp chiếu.

Chia sẻ về triển vọng thị trường trong nửa cuối năm nay, đại diện nhiều doanh nghiệp bất động sản đều tỏ ra thất vọng, vì không biết liệu thị trường sẽ trượt dốc đến bao giờ, khi mà tín hiệu từ mọi chính sách đều cho thấy, sẽ kiên trì với việc thắt tín dụng nhằm ổn định vĩ mô, kiềm chế lạm phát.

“Chúng tôi có dự án chung cư 25 tầng ở Hoàng Mai, rậm rịch khởi công từ tháng 6/2010 nhưng đến nay vẫn bất lực vì không thể xoay vòng được vốn do bán hàng quá chậm, trong khi ngân hàng lại thắt chặt cho vay bằng việc nâng lãi suất lên 25%”, đại diện một công ty cổ phần bất động sản cho hay.

Nhìn nhận về diễn biến thị trường hiện nay và cơ hội cho những người có nhu cầu thực, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, dù bối cảnh thị trường hiện tại về cơ bản sẽ mở ra nhiều cơ hội cho người tiêu dùng thực, song do bất động sản không phải là hàng hóa thông thường, lại có giá trị thanh toán lớn, nên không phải mọi mong muốn đều có thể dễ dàng thực hiện được.

Đặc biệt là, hiện chỉ có lác đác một vài dự án áp dụng hình thức chiết khấu nhằm thu hút khách hàng, còn lại đa phần các chủ đầu tư vẫn cố gắng “cố thủ” ở một mức giá khá cao.

Lãnh đạo một tập đoàn xây dựng lớn (xin được giấu tên) chia sẻ, những diễn biến trên thị trường bất động sản xưa nay đều xuất phát từ hệ lụy của chính sách. Hai ba năm trước thị trường sốt nóng, sốt ảo, mua bán nhập nhằng cũng là do chính sách quá “hở”.

Nay cơ quan quản lý nhận thấy điều đó, kỳ vọng đưa thị trường trở về ổn định, bền vững thì cũng không có công cụ nào khác ngoài chính sách. Không những thế, thị trường lại rơi vào tình thế bất lợi hơn khi nỗ lực kiềm chế lạm phát của Chính phủ dường như là cao hơn bao giờ hết.


Theo VNeconomy

Xem tiếp...

Nguy cơ vỡ bong bóng bất động sản là có thực

Trước thực tế hiện nay, nguy cơ vỡ bong bóng đối với thị trường bất động sản không phải là không có. 

TS. Nguyễn Bá Ân.

Nhìn nhận trên được TS. Nguyễn Bá Ân, Phó viện trưởng Viện Chiến lược phát triển (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), đưa ra khi trao đổi với báo giới về diễn biến trên thị trường bất động sản hiện nay và những tiềm ẩn rủi ro đối với giới đầu tư.

Ông Ân nói:

- Hiện nay thị trường bất động sản của chúng ta đang chiếm giữ khá nhiều vốn nằm im, chờ thời vì phần đa đều bị ảnh hưởng tâm lý bất động sản vẫn là kênh đầu tư siêu lợi nhuận.

Thống kê của một số chuyên gia cho thấy, trong 10-15 năm qua chúng ta đã lãng phí hàng chục, hàng trăm tỷ USD vào nguồn đất đai. Nếu nhà nước quản lý tốt, có chính sách tốt thì có thể chúng ta biến được tài nguyên đất đai thành nguồn lực cho phát triển kinh tế.

Do đó, trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội trong thời gian tới, một trong những vấn đề đặt ra là phải cải cách, đổi mới chính sách về quản lý đất đai, làm sao đảm bảo lợi ích của nhà nước, người sử dụng đất, người giao lại quyền sử dụng đất và quan trọng hơn là làm sao có được một thị trường bất động sản lành mạnh.

Thưa ông, hiện Chính phủ chủ trương kiểm soát chặt thị trường bất động sản, cụ thể là siết chặt tín dụng đối với lĩnh vực này. Theo ông, điều này có xuất phát từ việc thị trường này đã ôm quá nhiều vốn?

Xét trên bình diện toàn nền kinh tế, nếu chúng ta ôm quá nhiều vốn vào bất động sản thì sẽ không tạo ra được của cải vật chất. Cho nên trong điều kiện, hoàn cảnh, mức độ nào đó thì Nhà nước phải hạn chế để dòng vốn chảy vào sản xuất, tạo ra của cải vật chất cho xã hội.
 
Tuy nhiên, cần phân biệt rằng, chủ trương thắt chặt tín dụng là nhằm hạn chế, ngăn chặn đầu tư kinh doanh hay đầu cơ bất động sản. Còn nếu nhìn nhận bất động sản ở góc độ là một ngành sản xuất, phát triển vật liệu xây dựng, hạ tầng, tạo ra một khu đô thị, một căn hộ để phục vụ người tiêu dùng thì nó lại là một ngành sản xuất.

Do đó, Nhà nước nên có sự phân tách như thế nào cho rõ ràng, minh bạch giữa việc tạo lập một sản phẩm bất động sản và đầu cơ kinh doanh bất động sản.

Như vậy, khi mà Nhà nước đánh đồng hai nhóm này với nhau thì cũng có nghĩa các dự án, khu đô thị sẽ đói vốn, thị trường theo đó sẽ “chết chìm”?

Việc siết vốn theo tôi là giải pháp bất đắc dĩ. Thực ra nếu có được thị trường bất động sản tách bạch để tránh đầu cơ thì không phải mang tính hành chính như vậy.

Thế nhưng hiện nay, yếu tố đầu cơ trong thị trường bất động sản của chúng ta là rất lớn, và do quản lý kém cho nên không tách bạch được. Các văn bản pháp lý lại chưa đủ nên dù biết rằng, việc hạn chế cho vay bất động sản sẽ kéo theo hạn chế phát triển hạ tầng, nên những giải pháp mà chúng ta đưa ra vẫn có gì đó mang tính hành chính.

Tuy nhiên, trong điều kiện kiềm chế lạm phát hiện nay phải chấp nhận, đặc biệt là khi chúng ta chưa có thị trường một cách đầy đủ.  

Ông nghĩ, thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ đi theo hướng nào khi mà dòng vốn bị chặn lại?

Chắc chắn thị trường sẽ trầm lắng, vì vốn là một yếu tố quan trọng đối với không chỉ bất động sản. Trong bối cảnh kinh tế lạm phát hiện nay, nhà nước hạn chế nguồn vốn cho bất động sản, khiến thị trường trầm lắng. giao dịch ít. Trong khi đó, tâm lý người dân lại chần chừ, chờ đợi khi nào thị trường lên hoặc xuống hẳn thì mới nhảy vào.

Chính điều đó đã và sẽ góp phần làm thị trường trầm lắng tiếp, tức là ngoài yếu tố tín dụng, còn yếu tố tâm lý.

Nhưng vừa rồi một số ngân hàng cho biết, các doanh nghiệp bất động sản tỏ ra không “ngán” lãi suất cao. Điều này có phải vì siêu lợi nhuận hay là chuyện “đâm lao phải theo lao”?

Nếu nói về chuyện kinh doanh, yếu tố mà các chủ đầu tư quan tâm nhất là lợi nhuận. Có khi người ta đầu tư để lấy lợi nhuận thì có thể chấp nhận lãi suất cao, rủi ro cao.

Nhưng thực tế thì thị trường bất động sản của chúng ta vẫn còn nhiều điều chưa minh bạch, số lượng nhà đầu tư nhỏ lẻ khá nhiều. Chẳng hạn, khi một dự án được lập ra, bản thân chủ đầu tư đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp để kiếm chênh lệch rồi.

Sau đó, nhà đầu tư thứ cấp lại đi huy động vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ để kiếm lãi, rồi lại tiếp tục bán qua tay kiếm lãi. Chính điều đó đã tạo ra thị trường vay với lãi suất lên tới 25 -27% của các nhà đầu tư.

Còn đối với một nền kinh tế, nếu chúng ta có một thị trường bất động sản lành mạnh, tạo được một thị trường đúng nghĩa thì việc vay với lãi suất cao cũng là một điều đáng khích lệ.

Theo ông, với diễn biến của thị trường như hiện nay, liệu đây có phải là thời điểm thích hợp cho những người có nhu cầu mua nhà, đất để ở?

Tôi cho rằng, đây đang là thời điểm cho những ai có tiền thực, nhu cầu thực, thậm chí với những ai có tiền mà không phải vay ngân hàng thì đầu tư là tốt nhất, vì bất động sản đang dần trở về giá trị thực của nó.

Hơn nữa, thị trường bất động sản sẽ còn biến động khi kinh tế vĩ mô ổn định lại, nhà nước nới lỏng tín dụng ra thì thị trường lại sôi động trở lại.

Vừa qua một số chuyên gia nước ngoài nhận định, với diễn biến như hiện nay, bong bóng bất động sản Việt Nam, đặc biệt là tại Hà Nội sẽ vỡ vào năm 2012. Ông có chung quan điểm này?

Đó cũng mới chỉ là dự đoán, nhưng nguy cơ vỡ bong bóng của thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng là có. Nếu người ta tính tổng nhu cầu so với hàng trăm dự án nhà ở Hà Nội hiện nay, thì nhu cầu của Thủ đô không đến thế.

Nếu tính toán sức chứa của các đô thị mới, các dự án đã và đang triển khai, thì chắc là cung sẽ vượt cầu, nguy cơ đó là có thực.

Tất nhiên thị trường Hà Nội còn có nhu cầu từ các khu vực, các địa phương khác, vì phần lớn vẫn xem bất động sản là một kênh đầu tư.

Theo vneconomy

Xem tiếp...