Phía sau chuyện "bán non" bất động sản

Việc chào bán bất động sản khi chưa đủ điều kiện giao dịch không loại trừ nguyên nhân chủ đầu tư làm giá.

Từ vài tháng nay, đã xuất hiện nhiều lời chào bán dự án bất động sản Phương Viên (huyện Mê Linh) của chủ đầu tư Techconvina (Hà Nội). Các lời chào bán này kèm theo những mô tả tỉ mỉ về địa thế, diện tích, các đợt đóng tiền và cam kết ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư.

Thế nhưng, mới đây, ông Nguyễn Trọng Ký, Phó Tổng Giám đốc Techconvina, cho biết Công ty chưa hề có chủ trương bán dự án này, vì còn trong giai đoạn ban đầu.

Một trường hợp khác (chủ đầu tư đề nghị không nêu tên) là dự án tòa nhà chung cư kết hợp văn phòng, trung tâm thương mại ở phía Tây Hà Nội, được chào bán rộng rãi ở nhiều sàn bất động sản tại Hà Nội. Đại diện chủ đầu tư dự án này cho biết, từ cuối năm 2010 đã xuất hiện thông tin rao bán, trong đó có nhiều thông tin không chính xác.

Có những dự án khu đô thị ở Thuận Thành, Bắc Ninh đã được sang tay nhiều lần và giá chênh lệch đến gần 3 triệu đồng/m2, nhưng khi nhà đầu tư đến tận nơi xem thì chỉ thấy bãi đất trống.

Theo ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, một số dự án như Phương Viên chưa đủ điều kiện để bán, hay dự án tại Thuận Thành, Bắc Ninh chưa có bản vẽ 1/500 nhưng đã được rao bán trên mạng. Và điều này sẽ làm nhiễu thông tin và gây rủi ro cho người mua.

Trong khi đó, ông Ký, Techconvina, cho biết Công ty dù rất bức xúc nhưng chưa kiện các sàn đã rao bán dự án Phương Viên, vì chưa có tiền lệ kiện cáo đối với việc tung tin thất thiệt trên mạng. Hơn nữa, Công ty đang có nhiều việc phải giải quyết, nên tạm thời chưa tập trung làm rõ vụ việc.

Ở góc độ pháp luật, luật sư Trần Đình Triển, Văn phòng Luật sư Vì Dân, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội, cho biết vụ rao bán này coi như là một hình thức quảng cáo. Nếu rao bán sản phẩm không phải của mình, không được ủy quyền, không đúng sự thật, nhưng chưa gây hậu quả pháp lý nghiêm trọng thì chỉ bị xử phạt hành chính theo Nghị định của Chính phủ trong lĩnh vực quảng cáo. Còn nếu gây hậu quả nghiêm trọng thì sẽ bị khởi tố hình sự.

Thực hư câu chuyện

Việc chào bán non bất động sản có nhiều nguyên nhân. Theo ông Ký, Techconvina, có thể là do thông tin bị rò rỉ từ những người làm việc trong cơ quan chủ đầu tư. Ngoài ra, một dự án có thể có nhiều đơn vị hợp tác đầu tư và việc thông tin lọt ra ngoài là khó tránh khỏi. Thậm chí, những bên góp vốn có thể cam kết miệng với các sàn để rao bán sớm. Song cũng không loại trừ thông tin bị rò rỉ từ các cơ quan quản lý đất đai, xây dựng tại địa phương.

Tiến sĩ Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cho biết đã xảy ra một trường hợp là chủ đầu tư chưa bán rộng rãi ra thị trường thứ cấp, mà chỉ cam kết bán cho một số khách hàng VIP và cán bộ công nhân viên. Sau đó, những người được quyền mua đã rao bán trên mạng để nếu bán được thì thu tiền chênh lệch ngay.

Thế nhưng, việc chào bán non bất động sản liệu có đơn giản chỉ là do rò rỉ thông tin? Theo luật sư Triển, đằng sau việc rao bán ấy lại có một câu chuyện khác. “Những công ty dịch vụ môi giới không dại gì đăng bán khi chưa được ủy quyền của chủ đầu tư để rồi bị khép vào tội lừa đảo.

Do vậy, dù sàn giao dịch và chủ đầu tư chưa ký hợp đồng với nhau, nhưng rất có thể chủ đầu tư đã ủy quyền bằng miệng, thậm chí bằng văn bản mà chúng ta không phát hiện”, ông nói.

Nếu giả thiết của ông Triển là đúng thì chủ đầu tư được lợi gì? Theo ông Triển, đây có thể là chiêu làm giá, quảng bá dự án và thúc đẩy tiến độ bán dự án. Ông Liêm cũng cho biết, đã xảy ra nhiều trường hợp nhà đầu tư mua bất động sản non, đặt cọc tiền mà sản phẩm thì không thấy đâu. Sức ép tài chính đã buộc các chủ đầu tư phải huy động vốn sớm. Trên thực tế, không phải chủ đầu tư nào cũng có năng lực tài chính tốt, mà phần lớn đều dựa vào việc huy động vốn từ nhà đầu tư.

Qua những phân tích trên, chủ đầu tư có thể là nạn nhân bị bán trộm dự án, nhưng cũng không loại trừ việc chủ đầu tư cố tình đẩy hàng ra sớm để quảng bá, huy động vốn hoặc làm giá. Dù trường hợp nào thì nhà đầu tư vẫn bị thiệt. Chưa ai quên câu chuyện nhiều nhà đầu tư đã mất tiền tỉ vì bị một số đối tượng ở Công ty Cổ phần Xây dựng và Dịch vụ 1-5 lừa bán khống đất tại dự án Thanh Hà - Cienco 5 ở phía Nam Hà Tây cũ.
Nhà đầu tư thường ít nắm bắt được thông tin dự án trong khi các nhà môi giới, các sàn bất động sản lại đầy ắp thông tin. Song sự chuẩn xác của thông tin, tính pháp lý của các nhà môi giới, các sàn bất động sản thì nhà đầu tư không thể biết được.

Phòng tránh rủi ro

Trong bối cảnh thị trường bị nhiễu thông tin, nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân, rất dễ chạy theo tin đồn và tâm lý đám đông. Theo cách nói của ông Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, người mua đang bị lép vế so với người bán về thông tin. Bất động sản là tài sản giá trị lớn, phức tạp trong khi không dễ gì người mua có thể đến cơ quan chức năng để xin thông tin về dự án.

Do vậy, việc chào bán phải đi kèm với việc cung cấp đầy đủ thông tin sản phẩm. Cũng theo ông Liêm, người mua nên kiểm tra cả tư cách của nhà môi giới và các chứng nhận về quyền quảng cáo.

Tiếp cận ở góc độ quản lý các sàn bất động sản, hồi tháng 3 vừa qua, Thanh tra Bộ Xây dựng đã kiểm tra 128 sàn giao dịch và phát hiện có đến một nửa trong số này vi phạm nhiều lỗi nghiêm trọng, trong đó có lỗi chào bán sản phẩm chưa hội đủ điều kiện giao dịch. Chuyên gia bất động sản Đặng Hùng Võ cho rằng, hoạt động của các sàn có những lúc bị chệch hướng, không đúng nghĩa là sàn giao dịch địa ốc.

Rõ ràng, cái gốc của vấn đề là thông tin. Đó là lý do Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng cần phải ban hành quy định về việc công khai thông tin sản phẩm bất động sản.

“Hiện nay đã có quy định về việc các cấp phải công khai thông tin, nhưng lại không quy định về nguồn kinh phí để thực hiện việc này. Vì thế, chưa có một hệ thống thông tin cho phù hợp với khả năng kinh tế. Và đây là cơ hội để những nhà đầu cơ, nhà môi giới lợi dụng để tung ra các tin không chính xác”, ông Nam nói.

Theo cafef

Xem tiếp...

Đầu tư bất động sản: "Nhỏ và xa thắng thế"

Để vượt qua những khó khăn trên thị trường, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tìm ra cách đi riêng cho mình, trong đó hai yếu tố “nhỏ” và “xa” được xem như liều thuốc hữu hiệu.

Những dự án bất động sản nhỏ và xa vẫn mang lại doanh thu tốt cho nhiều chủ đầu tư..

Cao cấp không dễ "chơi"

Vài năm trước, tư duy theo kiểu “người Hà Nội lắm tiền” đã được hầu hết các chủ đầu tư bất động sản áp dụng vào trong quá trình thực hiện đầu tư dự án. Kết quả là hàng loạt dự án chung cư cao cấp lần lượt được treo biển, đặt tên tại hầu hết các đô thị lớn, suốt từ Bắc chí Nam.

Thực tế tại Hà Nội, nhiều chủ đầu tư trước đây cũng đã không khỏi phân vân khi quyết định gắn cho dự án của mình hai từ “cao cấp”, bởi điều đó sẽ ảnh hưởng đến thiết kế cũng như nguồn vốn của toàn dự án. Nhưng phân vân này đã nhanh chóng được giải tỏa cũng chỉ vì quan niệm (và cả tiên đoán) người Hà Nội, Sài Gòn... rất giàu.

Thế nhưng, những gì đang diễn ra hiện nay dường như đã trái ngược hoàn toàn với tư duy và sự suy đoán của phần lớn chủ đầu tư. Thị trường bất động sản nói chung dường như đang bị tê liệt chỉ bởi một nguyên nhân tưởng chừng như không thể nhưng lại quyết định nhất: thiếu tiền.

Và không gì khác, bất động sản cao cấp tất yếu là phân khúc phải lãnh hậu quả đầu tiên do nhu cầu thực hay chính xác hơn là khả năng thanh toán, chi trả cho những căn hộ chung cư trị giá dăm bảy tỷ đồng, dường như chỉ lác đác.

Thế mới có chuyện, một dự án chung cư cao cấp ở ngay trung tâm Tp.HCM, thay vì áp dụng phương thức thanh toán nộp tiền thông thường theo 6 đợt, doanh nghiệp này đã cho phép khách hàng nộp tiền thành... 48 đợt nhưng cũng không mấy ai mặn mà vì không phải ai cũng có đến 40 triệu đồng để nộp đều đặn mỗi tháng.

Trong khi đó, một dự án chung cư cao cấp khác nằm ngay trung tâm Hà Nội với vô vàn những điều “lý tưởng” đi kèm (theo lời chủ đầu tư), dù đã chi đến hàng chục tỷ đồng cho truyền thông, quảng bá từ giữa năm 2010 đến nay nhưng tỷ lệ bán hàng vẫn đạt rất thấp.

Đại diện chủ đầu tư dự án trên cho hay, thực tế tư duy theo kiểu “dân Hà Nội lắm tiền” không phải là quá sai lầm khi tiến hành làm dự án. Tuy nhiên, theo vị này, để có được một lô đất ngay giữa trung tâm Hà Nội với chi phí lên tới hàng trăm tỷ đồng, nếu đầu tư chung cư giá rẻ thì chắc chắn sẽ trở thành công cốc.

Do vậy, lựa chọn đầu tư theo hướng cao cấp, tức là diện tích mỗi căn hộ chí ít cũng từ 100 m2 trở lên, nội thất và các dịch vụ đi kèm cũng đều phải thu giá cao thì mới mong có lãi. Đến giờ, cả ban lãnh đạo doanh nghiệp này vẫn khẳng định họ đã đi đúng hướng.

Chỉ tiếc rằng, đúng lúc dự án đủ điều kiện bán (xây xong móng) thì nền kinh tế lại gặp khó khăn, lạm phát tăng cao, ngân hàng rút tiền về. Kết cục là cả chủ và khách đều ngậm ngùi như nhà có đám.

“Năm ngoái tôi vay ngân hàng lãi suất chỉ có 16% để nộp tiền theo tiến độ cho một căn hộ cao cấp. Thế nhưng, giờ tiền của mình thì không còn, vay ngân hàng thì lãi lên tới 25% khiến cả gia đình tôi như loạn cả lên vì chủ đầu tư liên tiếp giục đóng đợt tiếp theo. Nếu đi vay, mỗi tháng tôi phải trả không dưới 15 triệu đồng cả lãi lẫn gốc, trong khi thu nhập cũng chỉ ngần đấy”, một khách hàng ở dự án Indochina Plazacho biết.

Nhỏ, xa vẫn thắng

Trong khi phân khúc bất động sản chung cư cao cấp đang lâm vào tình trạng khó khăn, thì không ít các dự án chung cư có giá bán trung bình và diện tích nhỏ vẫn có tỷ lệ bán hàng khá tốt.

Theo ông Lê Toàn Thắng, Phó tổng giám đốc Công ty Vihajico, chủ đầu tư khu đô thị Ecopark, dù phân khúc cao cấp có gặp khó khăn chút ít do thị trường trầm lắng, song hơn 1.400 căn hộ có diện tích vừa phải đã được bán trên 90%.

Ông Thắng lý giải, sở dĩ phân khúc chung cư của dự án này có được tỷ lệ bán hàng rất cao trong bối cảnh thị trường trầm lắng là do diện tích vừa phải, hơn nữa doanh nghiệp này đã thực hiện 2 đợt chiết khấu với tổng giá trị lên tới khoảng 20%, trong khi giá bán chỉ chưa đầy 1.000 USD/m2.

Còn với những chủ đầu tư không đi theo phân khúc căn hộ, cách mà họ lựa chọn lại là những dự án bất động sản nghỉ dưỡng nằm cách xa các trung tâm, thành phố lớn với mục đích là nhắm vào một bộ phận khách hàng có nhu cầu tận hưởng cuộc sống, cải thiện không gian sống của mình.

Trao đổi với VnEconomy, Chủ tịch UBND tỉnh Hòa Bình, ông Bùi Văn Tỉnh cho biết, trên thực tế thì địa phương này hoàn toàn không có ưu đãi đặc biệt gì đối với các nhà đầu tư bất động sản, ngoài việc tạo điều kiện nhanh gọn về các thủ tục hành chính.

Thế nhưng, kết quả khiến lãnh đạo tỉnh bất ngờ là chỉ trong một thời gian ngắn, địa phương này đã nhận được đề nghị và đã cấp phép cho hơn 400 dự án, trong đó phần lớn là dự án bất động sản, khu công nghiệp.

Lý giải cho tình trạng “bội thực” dự án, lãnh đạo tỉnh Hòa Bình cho rằng, rất có thể các nhà đầu tư bất động sản đã nhìn thấy tiềm năng phát triển bất động sản du lịch tại các khu vực giáp ranh Hà Nội như Xuân Mai, Lương Sơn... nên đã rót vốn vào đây.

Đặc biệt, sau khi tuyến đường cao tốc Hòa Lạc – Hòa Bình được Thủ tướng phê duyệt, sân golf 186 lỗ, khu du lịch Bản Lác – Mai Châu, Hồ Sông Đà , Thủy điện Hòa Bình được xúc tiến triển khai đầu tư càng thu hút các nhà đầu tư bất động sản sinh thái.

Tổng giám đốc Tập đoàn Arhchi Việt Nam Nguyễn Thành Nam cho hay, sau khi nghiên cứu kỹ lưỡng các khu vực có thể phát triển đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, doanh nghiệp này đã chọn khu vực Hòa Bình là nơi “đóng đô” cho các dự án của mình.

Thực tế thì trong số các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, khu vực Hòa Bình vẫn được doanh nghiệp này xếp hàng số 1 trong số các khu vực mang lại giá trị lợi nhuận cao.

Trong khi Hòa Bình được cho là “điểm đến” của bất động sản nghỉ dưỡng tại miền Bắc thì hai khu vực Nha Trang (Khánh Hòa) và Đà Nẵng lại được xem như lựa chọn số một của miền Nam Trung Bộ.

Không phủ nhận những khó khăn mà nhiều dự án đang gặp phải khi nguồn cung cho phân khúc thị trường cao cấp đang ngày một tăng nhanh, khiến cạnh tranh càng khốc liệt, song ông Mario Lotti, Phó tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Hà Quang cho rằng, chính thời điểm này là cơ hội tốt để thanh lọc những nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp trên thị trường.

Chính vì vậy, để có thể đứng vững trên thị trường đầy cạnh tranh, doanh nghiệp cần phải ý thức đúng sản phẩm của mình. Tức là đã nhằm vào khách hàng là giới thượng lưu, lắm tiền thì sản phẩm cao cấp phải thực sự là cao cấp, cách xa các đô thị ồn ào, khói bụi.

Đó chính là lý do khiến doanh nghiệp này quyết định chọn Nha Trang để đầu tư khu đô thị Venesia, thay vì xây căn hộ chung cư cao cấp ở Tp.HCM hay các vùng lận cận.

“Không ít doanh nghiệp có dự án bất động sản ngay tại trung tâm Tp.HCM đang gặp nhiều khó khăn, trong khi dự án của chúng tôi nằm tận Khánh Hòa lại cho những kết quả ban đầu rất lạc quan. Kỳ vọng của chúng tôi về dự án này là rất lớn”, lãnh đạo Công ty cổ phần Bất động sản Hà Quang cho hay.

Theo VNeconomy

Xem tiếp...

Đất nền Hà Nội chạm “đáy giả” hay “đáy thực” ?

Nhìn lại những chu kỳ giảm giá đất nền trong diễn biến lịch sử, tỷ lệ giảm 10-15% so với đỉnh tháng 3/2011 tương ứng với giai đoạn sụt giảm đầu tiên, chứ chưa phải là cuối cùng.

Những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm và người mua để ở có thể dễ bị nhầm lẫn bởi khái niệm “đáy”. Thị trường của giới đầu cơ luôn có nhiều loại đáy: đáy tạm thời (đáy giả), đáy thực (đáy mà từ đó tạo sóng tăng), đáy giá trị thực (phù hợp với mặt bằng thu nhập mua để ở của đại đa số người dân).

Sẽ có sóng tăng?

Những ngày này, một số nhà đầu tư cũ và cả những nhà đầu tư mới đang dò hỏi nhau về biến động của thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội. Không khí lao xao, lại thêm mấy bài viết "xôn xao đất nền", làm cho không ít người đứng ngồi không yên. Trạng thái "sẵn sàng chiến đấu cao" lao vào "bắt đáy" đang nóng dần.

Thực ra thời gian "ngủ đông" của thị trường BĐS Hà Nội đã kéo sang tháng thứ ba kể từ khi thị trường này lập đỉnh. Đó là một khoảng thời gian đủ dài với những nhà đầu tư không hun đúc được lòng kiên nhẫn như các nhóm đầu cơ chính hiệu.

Trong sóng tăng, quy luật tạo sóng và làm ăn của giới đầu cơ nhà đất được tính theo chu kỳ ít nhất 3 tháng, có những giai đoạn dài đến 6 tháng giữa đỉnh sóng trước và đáy sóng sau. Đó là khoảng thời gian "lặng sóng" mà những chủ dự án có nhu cầu "đẩy" căn hộ cao cấp cần phải ra tay ngay vì mặt bằng giá đất nền đã đủ cao để thuyết phục dòng tiền nhàn rỗi chảy vào phân khúc căn hộ. Còn các đại gia về đất nền thì cũng tranh thủ xả dần hàng ở những khu vực mà mặt bằng giá đất đã được đẩy lên cao, đồng thời gom dần hàng ở những miền đất hứa mà giá đất còn chưa đạt kỳ vọng đầu cơ.

Nhưng hiện nay, quy luật đầu cơ đã tự thân biến thiên. Giá đất nền Hà Nội đã thật sự cao, không chỉ là quá cao so với mức thu nhập trung bình của người lao động, mà đã đủ hấp dẫn để giới đầu cơ xả hàng chốt lãi. Vì thế đương nhiên phân khúc đất nền ở thành phố này đã đạt đỉnh và cần phải có sự điều chỉnh cần thiết sau mỗi lần tạo đỉnh.

Vậy mức độ điều chỉnh giảm lại như thế nào là cần thiết? Trong hai tháng qua, đường biểu diễn giá đất nền Hà Nội cắm thẳng xuống, được minh họa bởi hàng loạt dự án ở khu vực phía Tây và cả phía Đông đều rơi vào tình trạng giảm giá. Song có lẽ cao điểm giảm giá đã rơi vào tuần cuối tháng 5/2011, khi có những trường hợp người ôm đất không chịu nổi nhiệt lãi và nợ ngân hàng nên đã chấp nhận hạ đến 30% giá bán đất so với đỉnh mua.

Tuy nhiên đó chỉ là những trường hợp mang tính cá biệt. Còn trên tổng thể, người giữ đất vẫn đang kỳ vọng về một tương lai không xa giá đất nền sẽ được tiếp tục tăng, nếu không phải do động tác đánh lên của giới đầu cơ thì cũng ăn theo nhu cầu ở ngày càng tăng của người dân Hà Nội và những tỉnh phụ cận (theo sự mô tả hào nhoáng của các lý thuyết gia).

Tính toán này có vẻ không sai lắm, bởi cũng đã xuất hiện những người dân rút tiền tiết kiệm để nhăm nhe chờ đất giảm thêm chút nữa sẽ mua làm nhà. Trước những thông tin được tung ra khá đều đặn trong thời gian gần đây về làn sóng săn đất nền giá rẻ, bắt đáy đất nền, người có nhu cầu ở đã không khỏi "manh động".

Hoạt động chào hàng và PR của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng ở Sài Đồng khu Đông Hà Nội, quy hoạch của khu đô thị mới tại Kim Chung - Di Trạch phía Tây Hà Nội càng như những kích thích tố hâm nóng thị trường sau thời gian đóng băng. Trong khi đó, Vĩnh Phúc và Bắc Ninh đã được tái hiện như những vùng còn nhiều tiềm năng về quy hoạch và bởi giá đất còn khá rẻ so với Hà Nội. Đã manh nha làn sóng nhà đầu tư Hà Nội tìm đến những tỉnh này mua đất để đón đầu con sóng sắp tới.

Trong khi đó, đề xuất cấm chia lô bán nền của Bộ Xây dựng, vốn được coi như một biện pháp chống đầu cơ và tạo công bằng, hình như đang có tác dụng ngược. Chưa biết đề xuất này - vốn đã được lặp đi lặp lại từ nhiều năm nay mà chẳng mấy hiệu quả - có được Chính phủ thông qua và thực hiện hay không, chỉ biết rằng đã xuất hiện lập luận từ giới đầu cơ và cả một số chuyên gia cho rằng một khi những dự án mới không được chia lô bán nền nữa, quỹ đất nền đã "lỡ' cắt xẻ sẽ có giá bởi nguồn cung "bỗng dưng" hạn chế.

Người mua ở hãy thận trọng

Nguồn cung đất nền đã được giới đầu cơ khéo léo "tiết chế". Cung giảm tất cầu tăng. Thời nào cũng thế, sóng nào cũng vậy, tâm lý đám đông vẫn còn nguyên và đang dần lan tỏa. Thế là lại lao xao người đi săn mua những lô đất nền đã giảm giá kha khá để đầu tư. Có thể nhìn thấy trước là những văn phòng giao dịch BĐS vừa phải đóng cửa ở khu vực phía Tây Hà Nội sẽ có cơ hội mở lại.

Những thông tin có phần sáng lạn về tình hình giảm lãi suất và đặc biệt là việc Chính phủ giao cho các cơ quan bộ nghiên cứu đề xuất giải pháp nhằm bình ổn thị trường BĐS, cũng đang được tận dụng triệt nhằm tạo chiến dịch PR về "thị trường BĐS sẽ được cứu" và cho khả năng "đất nền không thể giảm giá hơn nữa".

Nhưng ở một khía cạnh khác, hãy nên suy xét đến sự có cần phải cứu thị trường BĐS Hà Nội không khi mặt bằng giá đất nền, dù có giảm, vẫn còn đang "trên trời".

Về thực chất, mặt bằng giá đất nền Hà Nội chỉ mới giảm có 10-15% so với đỉnh tháng 3/2011. Nhìn lại những chu kỳ giảm giá đất nền trong diễn biến lịch sử, tỷ lệ giảm này tương ứng với giai đoạn sụt giảm đầu tiên, chứ chưa phải là cuối cùng. Thường sau giai đoạn giảm đầu tiên, giá đất lập một mặt bằng mới mà thường được giới đầu cơ coi là "đáy giả". Điểm đáy giả dẫn đến vùng đáy giả, nơi hội tụ lượng giao dịch dày đặc dần của những người bắt đáy và người mua đầu tư dài hạn.

Rất có thể, lập luận gây phản ứng ngược về đề xuất cấm chia lô bán nền và những thông tin về quy hoạch, giao thông trong thời gian qua chính là những tác động đậm sắc màu tâm lý nhằm tạo ra vùng đáy giả như thế.

Với vùng đáy giả này, đương nhiên giới đầu cơ "thứ cấp của thứ cấp", trong đó phần lớn là những người đã ôm hàng từ đỉnh, sẽ có cơ hội tuyệt vời để thoát hàng sau khi đã phải chịu đựng tình trạng đóng băng khốn khổ mấy tháng trước.

Trong bài "Đất nền Hà Nội đang tiến đến "đường đáy"?" vào ngày 29/ 5/2011, VEF.VN đã phân tích một số dấu hiệu, từ đó dự báo khả năng phân khúc đất nền vẫn tiếp tục quá trình giảm để xác lập khu vực vùng đáy, với điều kiện tiên quyết là mặt bằng giá đất phải giảm khá mạnh - tương đương 30%. Còn nay, độ giảm chỉ mới 10-15% mà vùng đáy đất nền đã được xem là hình thành, e rằng đó chỉ là đáy giả và sau đó thị trường còn tiếp tục giảm.

Trong bối cảnh vùng đáy giả, dĩ nhiên giới đầu cơ lớn sẽ không vào cuộc bắt đáy. Có chăng họ chỉ xả hàng (nếu còn hàng rơi rớt mà tại vùng đỉnh chưa kịp thoát). Sau đó họ sẽ yên lặng chờ đợi hệ quả của chính sách siết tín dụng BĐS cùng lãi suất cao sẽ khiến cho các chủ đầu tư và nhà đầu tư ngấm đòn và lại phải hạ giá, lại phải bán tháo.

Nếu vùng đáy giả được thiết lập khi mặt bằng giá đất mới chỉ giảm 10-15%, vùng đáy tiếp theo sẽ phải có độ giảm lớn hơn nhiều - ít nhất 30% và có thể giảm đến 40% so với đỉnh giá. Đó là theo quy luật thông thường. Quy luật này chỉ có thể bị biến đổi trong trường hợp giới đầu cơ lớn quyết tâm tạo sóng lên để thoát hàng nhanh mà không chờ đợi sóng xuống để gom hàng.

Với những lý do trên, những người thận trọng có thể nhận biết thị trường đất nền vẫn chưa tạo đáy thực của nó, còn những người đang muốn dùng tiền tiết kiệm mua để ở thì nên kiên nhẫn đợi thêm mấy tháng nữa, nếu không muốn ôm lại hàng của giới đầu cơ.

Theo Diễn Đàn Kinh Tế Việt Nam

Xem tiếp...

Thị trường BĐS tê liệt, bong bóng chỉ xì chứ không nổ

Vốn đổ vào bất động sản không phải 100% từ ngân hàng nên không có chuyện nổ bong bóng. Trước tình trạng hàng loạt doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đang chờ chết vì sản phẩm không bán được trong khi tín dụng bị siết, dư luận tỏ ra lo ngại bong bóng BĐS sẽ nổ.

Tuy nhiên, nhìn ở bình diện chung của thị trường, các chuyên gia kinh tế đều cho rằng nổ bong bóng BĐS là điều không có ở Việt Nam.

Giảm giá để thị trường đi vào ổn định

“Bong bóng BĐS chỉ nổ với ba điều kiện sau: Thu nhập bình quân đầu người cao (trên 5.000 USD/người/năm); tốc độ tăng trưởng GDP cao và liên tục trong nhiều năm; phụ thuộc vào chính sách tiền tệ/nền tảng tài sản (bản thân tài sản tạo ra tăng trưởng). Tuy nhiên, xét ba điều kiện đó, Việt Nam còn lâu mới đạt được và do vậy thị trường BĐS chưa nổ ngay được và đây vẫn là kênh được lựa chọn để đầu tư, ít ra trong khoảng một chục năm nữa…” - TS Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tiền tệ Quốc gia, nhận định.

Cũng bàn về vấn đề này, TS Phạm Đỗ Chí - chuyên gia kinh tế cho rằng: “Vốn đổ vào BĐS không phải mượn 100% từ ngân hàng nên không có chuyện bong bóng vỡ”. Nhưng theo ông Chí, thị trường này đi vào ổn định thì sản phẩm BĐS phải giảm giá xuống 30%, năm tới giảm tiếp xuống khoảng 10%-20% nữa. Có như vậy thị trường BĐS mới ổn định.

“Ở TP.HCM thì cái gọi là bong bóng ấy đã bắt đầu xì từ đầu năm 2008 đến nay rồi. Bởi bong bóng BĐS là sự bùng phát về giá cả cũng như nhà đầu tư… Đằng này ba năm nay BĐS có ngày nào sôi động đâu” - ông Lương Sĩ Khoa, Tổng Giám đốc Công ty Nhà đất Phú Gia, nhận định.

Để cứu thị trường BĐS, theo TS Trần Du Lịch, thành viên tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ Quốc gia, giả sử có bong bóng thì cứ để cho nó nổ có khi còn dễ chịu hơn, chứ “ung nhọt” để lâu thì nó càng nặng. Tốt nhất phải tách ra để cho bong bóng BĐS xì dần từ từ.

Cần có hỗ trợ dự án nhà giá trung bình

Với tình hình kênh BĐS đóng băng như hiện tại, các dự án, các doanh nghiệp trong nước rất dễ bị doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài thôn tính, mua rẻ tài sản. “Để tránh hiện tượng này, Chính phủ nên có cơ chế nới lỏng tín dụng cho các doanh nghiệp làm ăn chân chính, có dự án minh bạch, dự án phục vụ nhà ở cho số đông người tiêu dùng. Tôi thấy trong Nghị quyết 11 ở phần thứ ba nêu bên cạnh mục tiêu chống lạm phát thì có vấn đề an sinh xã hội. Do đó nới tín dụng cho các dự án nhà giá trung bình cũng là một phần an sinh xã hội mà Chính phủ cần quan tâm” - ông Trần Văn Thiện, Chủ tịch HĐQT Công ty BĐS Song Phát, kiến nghị.

Một lãnh đạo Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS - Bộ Xây dựng cũng nhận định không phải phân khúc nào cũng trầm lắng. Nhu cầu về nhà ở trung bình, nhà ở giá thấp vẫn nhiều. Nhà giá thấp vẫn đắt hàng, có dự án chỉ có 500 căn hộ nhưng có hàng ngàn đơn xin mua, cung không đủ cầu. Vì vậy, không thể nói phân khúc thị trường này là trầm lắng. Căn hộ dưới 70 m2 thị trường đang cần nhiều. “Các nhà đầu tư phải nhắm vào cái mà thị trường đang cần. Các nhà đầu tư cứ nhắm vào căn hộ cao cấp thì có mấy người có đủ tiền mua” - vị này nói.

Mặt khác, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội BĐS Đồng Nai, cho rằng việc Chính phủ đưa ngành BĐS vào lĩnh vực phi sản xuất và chịu siết tín dụng như hiện nay là chưa thỏa đáng. Theo Bộ Xây dựng, thị trường BĐS không chỉ là ngành tạo cơ sở vật chất cho xã hội, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, mà còn góp phần tạo công ăn việc làm và thúc đẩy các ngành sản xuất khác phát triển. Để xây dựng 1 m2 nhà ở cần 17-25 công lao động, chưa kể lao động sản xuất các loại vật liệu xây dựng. Mỗi một khối nhà chung cư khi đưa vào sử dụng sẽ tạo thêm trung bình 10 chỗ làm việc mới cho công tác quản lý vận hành.

“Thực tế lĩnh vực BĐS là trục xương sống chính của nền kinh tế của đất nước. Vì thế hiện nay siết tín dụng phi sản xuất chung cả ngành này là chưa thỏa đáng và không khéo nó có tác dụng ngược” - bà Hương nhận định.

Sẽ kiến nghị tám vấn đề

Hiệp hội BĐS TP.HCM đang tập hợp những vướng mắc, bất hợp lý trong các văn bản pháp luật về thị trường, chính sách đang gây ách tắc kênh BĐS hiện nay để kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền xem xét giải quyết.

Cụ thể có tám nhóm vấn đề nổi cộm như những quy định bất hợp lý trong Nghị định 71 (hướng dẫn Luật Nhà ở) về chuyển nhượng hợp đồng, chủ quyền, các sắc thuế của Bộ Tài chính, các đề xuất của Bộ Xây dựng ban hành gần đây, những bế tắc về tín dụng của thị trường BĐS...

Trước mắt, hiệp hội sẽ tập hợp thành văn bản gửi cho đại diện UBND TP để khi họp Chính phủ sắp tới, đại diện ủy ban có ý kiến phát biểu, đề xuất tháo gỡ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM

Thep PL-TPHCM

Xem tiếp...

Chuyển đổi đất công nghiệp: Mỏ vàng của giới đầu tư ?

Vài năm qua, một loạt dự án bất động sản đã được triển khai tại các khu đất vốn là cơ sở công nghiệp phải di dời của Hà Nội.

Phối cảnh dự án Royal City.

Tiếp cận các khu đất này không đơn giản, nhưng một khi đã tiếp cận được, lợi ích thu được là rất lớn.

Dẫn đầu cho trào lưu này, phải kể đến Công ty Cổ phần Vincom. “Khởi nghiệp” với dự án Vincom Towers trên nền đất của Nhà máy Cơ khí Trần Hưng Đạo, Vincom đã nhanh chóng nhận ra tiềm năng từ những lô đất tương tự.

Giờ đây, hàng chục ha đất vàng của Hà Nội đã thuộc về các doanh nghiệp mà Vincom có cổ phần chi phối, trong đó đáng chú ý là các dự án Royal City và Times City, được triển khai trên nền đất của Nhà máy Công cụ số 1 và Nhà máy Dệt 8/3 trước đây.

Để có được lô đất rộng 12ha của Nhà máy Công cụ số 1, chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển địa ốc Hoàng Gia do Vincom nắm cổ phần chi phối (51%) đã trả một khoản tiền lên tới 1.300 tỷ đồng. Tính trung bình, mỗi mét vuông đất tại đây có giá hơn 10 triệu đồng.

Số tiền mà Công ty Cổ phần Phát triển đô thị Nam Hà Nội, cũng do Vincom nắm cổ phần chi phối (55,95%), đã trả để có được khu đất của Nhà máy Dệt 8/3 không được công bố, nhưng theo đánh giá của một số chuyên gia về bất động sản, có thể cũng ở mức giá tương ứng.

Để triển khai dự án Vincom Village, Vincom cũng đã góp 51% vốn trong Công ty Đầu tư và Phát triển đô thị Sài Đồng, mà theo nhận định của nhiều người thì phần vốn góp này cũng là để đổi lấy quyền khai thác lô đất rộng tới hơn 183 ha trước đó được quy hoạch làm khu công nghiệp.

Trở lại với dự án Royal City, lô đất mà chủ đầu tư nhận được đủ để xây dựng một tổ hợp gồm 4.000 căn hộ, 200 ngàn m2 trung tâm thương mại và 300 ngàn m2 bãi đậu xe. Với mức giá trung bình trên 40 triệu đồng/m2 căn hộ và quyền khai thác lâu dài khu trung tâm thương mại cũng như bãi đậu xe, không khó để hình dung về lợi ích của chủ đầu tư từ dự án này.

Dễ hiểu là nhiều nhà đầu tư khác cũng đang cố gắng đi theo cách làm của Vincom. Hoặc, có những nhà máy buộc phải di dời, nhưng họ cũng muốn tự đầu tư, thay vì nhận tiền “bồi thường” và nhường lại đất vàng cho chủ đầu tư mới.

Lô đất của Công ty Cao su Sao Vàng, rộng 6 ha tại 231 Nguyễn Trãi, cũng đang được lãnh đạo công ty này cân nhắc phương án đầu tư. Theo tính toán của công ty này, để có thể di dời nhà máy thì công ty phải dừng sản xuất ít nhất 18 tháng và chi phí để di dời cũng như đầu tư nhà máy mới là khoảng 800 tỷ đồng.

Tại đại hội cổ đông mới đây, ban lãnh đạo công ty cho biết đã ký thỏa thuận với một đối tác về việc khai thác lô đất này. Đối tác chưa lộ mặt này cho biết có thể chấp nhận mức “bồi thường” vào khoảng 700 tỷ đồng.

Hàng trăm nhà máy, cơ sở công nghiệp tại Hà Nội thuộc diện cần phải di dời và quá trình này đã được tiến hành liên tục trong thời gian qua. Đây là một xu hướng tất yếu trong quá trình phát triển đô thị. Tuy nhiên, việc khai thác hiệu quả quỹ đất mà các cơ sở này để lại như thế nào, lại là một bài toán khó.

Vào năm 2009, UBND thành phố Hà Nội đã đưa ra kế hoạch di dời toàn bộ 422 cơ sở sản xuất công nghiệp gây ô nhiễm. 422 cơ sở này có tổng diện tích sử dụng đất là 887,7 ha, trong đó có 209 cơ sở nằm trong các quận nội thành và thị xã Sơn Tây, hầu hết đều là những khu "đất vàng".

Nhiều dự án chuyển đổi đã được thực hiện thông qua thỏa thuận giữa các bên liên quan và với sự chấp thuận của chính quyền thành phố, chứ không qua đấu giá để các nhà đầu tư có thể cạnh tranh sòng phẳng với nhau trong quá trình tiếp cận.

Từ phía các cơ quan quản lý nhà nước, bất cập này không phải là không được ghi nhận. Chẳng hạn, trong một báo cáo mới đây về tình hình thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng kiến nghị rằng các địa phương “cần nghiêm túc thực hiện quy định về lựa chọn chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại bằng hình thức đầu thầu dự án theo quy định của Nghị định 71/2010/NĐ-CP”.

Bộ này cho rằng, đã đến lúc cần mở rộng phương thức Nhà nước tổ chức giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật sau đó đấu giá quyền sử dụng đất sạch để đảm bảo công khai minh bạch, loại bỏ hoàn toàn cơ chế “xin-cho”, và đảm bảo khoản chênh lệch địa tô thu vào ngân sách.

Theo Vneconomy

Xem tiếp...