Đầu tư bất động sản: Cầm tiền cũng khổ!

Nhiều nhà đầu tư bất động sản như đang đứng trước ngã ba đường, khi phải cân nhắc phân khúc và khu vực đầu tư.

Nhiều nhà đầu tư bất động sản dường như đang mất phương hướng, cho dù không quá khó khăn về vốn

Giới đầu tư chứng khoán vẫn có câu “thị trường khó khăn thì người có tiền mặt là vua”, nhưng xem ra quan niệm đó có vẻ như không đúng với những nhà đầu tư địa ốc, thậm chí là cả những nhà tạo lập ra bất động sản.

Có tiền, không biết làm gì

Với những người có tiền, người ta vẫn thường khuyên nhau rằng, cứ “ném” vào nhà, đất là an toàn nhất, sinh lợi nhiều nhất. Tuy nhiên, đó là chuyện của dăm năm về trước. Còn hiện nay, khi mà thị trường bất động sản đang ở giai đoạn khó khăn, người bán nhiều hơn người người mua thì chuyện “ném” tiền vào đất cát, nhà cửa lại không được “bở ăn” như trước.

Chỉ cần bỏ ra vài phút, bất kỳ ai cũng có thể tìm thấy đầy rẫy trên mạng Internet những thông tin rao bán, bán lại các căn hộ, ô đất tại nhiều dự án có tiếng ở Hà Nội với những mức chiết khấu, cắt lỗ lên tới 10 - 15%.

Với những người có nhu cầu mua nhà để ở, không quá khó để có thể tìm ra và kết nối được với những chủ nhân của căn hộ, lô đất trên ở hầu hết các dự án từ bé đến lớn trên địa bàn Hà Nội. Thậm chí, họ có thể đăng ký trực tiếp với các sàn, bộ phận bán hàng của các chủ đầu tư nhưng vẫn được hưởng chiết khấu ở mức cao.

Anh Việt Anh, một nhà đầu tư bất động sản nêu quan điểm, không phải là các nhà đầu tư nhỏ lẻ không có tiền, nhưng do tác động của tâm lý thị trường, đi đâu cũng thấy người người kêu bất động sản khó khăn nên họ cũng không vội xuống tiền, dù họ có nhiều, thậm chí rất nhiều.

Ngay như doanh nghiệp của vị này, là công ty cổ phần, hiện vốn góp của các cổ đông cũng lên tới trên 100 tỷ đồng dư thừa. Hai năm trước, họ còn sang tận Long Biên, Gia Lâm mua đất thổ cư rồi xây nhà để bán, cho thuê nhưng hiện nay cách làm đó cũng không còn hiệu quả khi đầu ra rất hạn hữu.

“Hiện nay chúng tôi không phải là không có tiền đầu tư, song do nhu cầu trên thị trường quá thấp nên đầu tư vào phân khúc nào cũng không có thanh khoản. Nhiều doanh nghiệp phải đi vay ngân hàng để sản xuất, kinh doanh, còn chúng tôi có tiền cũng không biết rót vào đâu, nên cuối cùng cũng lại gửi tạm ở ngân hàng gỡ chút lãi, chờ thị thường ấm lên”, anh Việt Anh cho hay.

Thực tế trên xảy ra không chỉ với các nhà đầu tư mà với các chủ đầu tư, các nhà tạo lập bất động sản cũng chịu chung số phận.

Đại diện một tổng công ty bất động sản lớn của Hà Nội, cho hay doanh nghiệp này cũng vừa được thành phố cấp cho hơn 3.000 m2 đất ở khu Trung Yên để xây chung cư cao tầng. Tuy nhiên, do không huy động được thêm vốn từ cán bộ, nhân viên trong công ty cũng như nhà đầu tư bên ngoài nên kế hoạch khởi công dự án vào cuối năm nay đã phải hoãn lại.

Vị này chia sẻ, một phần vốn dành để đầu tư dự án trên hiện công ty cũng chưa biết sử dụng vào đâu, vì chức năng chính xưa nay là phát triển nhà và đầu tư bất động sản. Nay cả mảng này đang khó khăn thì nhiều phòng, ban của công ty cũng rỗi việc hơn ban giờ hết và tiền thì cũng bất đắc dĩ phải gửi tạm vào ngân hàng nhằm bảo toàn đồng vốn.

Nhiễu thông tin đầu tư

Ông Vũ Thế Năng, một nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp nói, hiện rất nhiều nhà đầu tư trong nhóm đầu tư của ông đang khá rủng rỉnh về vốn, tuy nhiên lại không biết là nên mua vào những sản phẩm nào, khu vực nào.

Theo ông, chung cư cao cấp hiện nay chắc chắn là không phải lựa chọn của các nhà đầu tư bởi tính thanh khoản của nó luôn nằm dưới cùng của bảng xếp hạng danh mục đầu tư từ vài năm nay.

Đất thổ cư trong các quận nội thành lại càng không bởi giá của nó quá cao, hơn nữa lại không có nhiều người bán nên đầu tư cũng khó.

Đích ngắm còn lại chỉ có thể là đất, các biệt thự nghỉ dưỡng ở các vùng ven thành phố. Song vùng nào có thể thành công mới chính là yếu tố quyết định. Bài học về đất Ba Vì, rồi sau đó đến Sóc Sơn, Đông Anh vẫn còn y nguyên trong nhóm đầu tư của ông.

“Một số khuyên chúng tôi nên hướng đến khu vực Ba Vì với đích đến là biệt thự, các lô đất trong các dự án ở khu vực Ba Vì, một số khác lại cho là nên hướng lên mạn Lương Sơn, Hòa Bình vì đó mới là điểm đến của những đại gia trong tương lai vì theo quy hoạch thu đô Xuân Mai mới là đô thị sinh thái của Hà Nội. Nói chung hiện chúng tôi đang bị rối thông tin về các khu vực đầu tư”, ông Năng phân trần.

Tuy nhiên, theo nhìn nhận của vị này, khu vực Xuân Mai, Hòa Bình sẽ là điểm đến tiềm năng cho những nhà đầu tư trường vốn, có ý định đầu tư lâu dài bởi hiện giá đất ở đây khá “mềm”, lại thuận tiện về giao thông, hạ tầng. Việc một số nhà đầu tư có tiếng đang âm thầm rót vốn vào khu vực này cũng không phải là không có cơ sở.

Trong một lần trao đổi mới đây với VnEconomy, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho hay, đúng là nguồn tiền trong dân, từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ không thiếu, song thị trường chững lại là do ảnh hưởng của yếu tố tâm lý, trong đó có nguyên nhân là họ không biết đầu tư vào phân khúc nào, khu vực nào.

“Nếu như thập kỷ trước, thế giới chú trọng vào công nghệ thông tin thì thập kỷ này được xác định là của dịch vụ và sức khỏe. Chính vì vậy, cùng với chung cư có giá trung bình, thì đất thổ cư, các dự án nghỉ dưỡng ở vùng ven Hà Nội sẽ là những điểm đến tiềm năng cho giới đầu tư”, GS. Đặng Hùng Võ nhìn nhận về xu hướng đầu tư trong thời gian tới.

Xem tiếp...

Giá nhà đất, nhìn từ các 'suất ngoại giao'

Thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng, cả nước nói chung từ đầu năm đến nay rơi vào trạng thái trầm lắng, tính thanh khoản lẫn giá cả hầu hết các phân khúc đều sụt giảm mạnh.

Hầu hết các dự án chung cư, đất nền liền kề, biệt thự tại các khu vực như Mỹ Đình, Hà Đông, Vân Canh, Mê Linh... gần như là án binh bất động, vì không có người hỏi mua.


Đơn cử như giá chung cư tại Văn Khê (Hà Đông), Trung Văn, Từ Liêm... chỉ khoảng 3 tháng trước vẫn được các sàn và chủ nhân rao bán 34 triệu/m2. Thế nhưng, khảo sát của người viết hồi cuối tuần trước giá chỉ còn khoảng 26 -28 triệu/m2, giảm khoảng 15%.


Trong khi đó, các lô đất liền kề ở dự án Geleximco, cuối năm 2010 vẫn ở mức trên 60 triệu đồng/m2, nhưng nay đã được khách hàng gửi bán tại các sàn với giá chỉ khoảng 47 triệu đồng/m2. Còn ở dự án Vân Canh, Nam An Khánh (Hoài Đức), trước Tết Nguyên đán, giá đất liền kề ở đây cũng trên 45 triệu đồng/m2, nay phần lớn được rao bán ở mức 35 triệu đồng/m2 nhưng cũng không có khách mua.


Thế nhưng, thật bất ngờ, trong bối cảnh thị trường trầm lắng đó, người viết vô tình biết được một thông tin mà nghe qua có thể sẽ khiến không mấy người tin nổi: vẫn có những lô đất (theo kiểu chia lô bán nền) được chủ nhân rao bán với mức chênh lên tới cả chục tỷ đồng. Ngay cả khi có khách hàng chịu chi đến 8 tỷ tiền chênh thì chủ nhân vẫn chưa buồn bán.


Thực ra, lúc được giám đốc một sàn giao dịch bất động sản chia sẻ thông tin này, bản thân người viết vẫn bán tín bán nghi bởi, trong khi cả thị trường đang gần như ngủ đông suốt cả năm, giá nhà đất liên tục rớt thảm thì không cớ gì một ai đó dễ dàng chịu bỏ ra cả chục tỷ đồng tiền chênh để mua một lô đất ở ngoại thành Hà Nội.


Tuy nhiên, khi vị giám đốc này đưa nguyên cả quyển sổ ghi chép làm ăn của sàn này cho người viết xem vị trí lô đất, giá gốc, số điện thoại người bán, số điện thoại của người đã trả đến 8 tỷ đồng tiền chênh, thì quả thật mới thấy được hết sự trớ trêu của thị trường bất động sản - một thị trường vốn vẫn được gán với cụm từ “thiếu minh bạch”.


Lô đất nói trên thuộc dự án khu đô thị Splendora (Bắc An Khánh) – khu đô thị vốn được cho là đẹp nhất Việt Nam do một doanh nghiệp nhà nước là Tổng công ty Vinaconex liên doanh với một đối tác Hàn Quốc đầu tư. Còn lô đất được rao bán trên là đất phân lô để đất xây biệt thự nên có diện tích lên tới hàng trăm m2 và cũng là một trong những ô đẹp, thuộc “suất ngoại giao”.


Chuyện chênh cả chục tỷ đồng cho một lô đất trong lúc thị trường đang trầm lắng có thể là khó tin, nhưng chênh 10 – 20 triệu đồng/m2 cho một lô đất cách trung tâm Hà Nội trên 20 km cũng không phải là chuyện quá xa lạ với giới đầu tư, buôn bán bất động sản.


Giá đất liền kề tại khu đô thị đầy “tai tiếng” Vân Canh (Hoài Đức, Hà Nội) do Tập đoàn Phát triển Nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư hiện được rao bán trên thị trường với giá từ 40 – 60 triệu đồng/m2.


Thế nhưng, theo đại diện hầu hết các sàn giao dịch khu vực phía Tây Hà Nội hiện đang “có hàng” ở khu đô thị này cho hay, giá gốc đối với đất liền kề và đất biệt thự ở Vân Canh được bán với giá gốc chỉ khoảng 23 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, hầu hết các lô đất được bán dưới dạng “ngoại giao” hiện đều đang nằm trong sổ của các sàn giao dịch bất động sản trên khắp thành phố.


Những ví dụ trên chỉ là một vài trường hợp điển hình trong vô số trường hợp mua nhà nhà, đất phải trả tiền chênh trên địa bàn Hà Nội. Và khi mà các tập đoàn, tổng công ty nhà nước vẫn là những “đầu tàu” trong lĩnh vực bất động sản với vô vàn những đặc ân, đặc lợi từ đất đai đến thủ tục, giấy phép, thuế... thì chuyện bán nhà đất với giá rẻ tràn lan cho các “suất ngoại giao” sẽ khó mà tiêu biến được.


Theo quy định của Bộ Xây dựng, từ gần hai năm nay, tất cả các chủ đầu tư dự án bất động sản, khu đô thị khi tiến hành mở bán sản phẩm thì được phép bán 20% không phải qua sàn giao dịch.


Lý giải cho việc ban hành quy định này, khi đó Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, đó là một chính sách có phần ưu ái cho các chủ đầu tư nhằm giúp họ “giữ quan hệ” với các đối tác... đã giúp đỡ chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án.


Và tất nhiên, giá cả của 20% không bán qua sàn đó khỏi cần phải nói ai cũng hiểu là nó “rẻ đến mức nào”, thậm chí có thể chỉ là “cho không, biếu không” bởi xưa nay, các doanh nghiệp, các chủ đầu tư vẫn xem đó như là một chút “lại quả” cho các mối quan hệ của mình.


Tuy nhiên, trao đổi với VnEconomy, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam thừa nhận, quy định của Bộ là mỗi doanh nghiệp chỉ được bán 20% không qua sàn, song trên thực tế có những dự án mà chủ đầu tư đã thỏa thuận bán gần hết căn hộ cho các đối tượng thân quen, sau đó chỉ dùng sàn giao dịch bất động sản để làm thủ tục hợp thức hóa.


Và mặc dù biết là có những doanh nghiệp đã “lách luật”, làm trái quy định như trên, song khi được hỏi về chuyện giá thành và chuyện “tiền chênh” tại các dự án, lãnh đạo Bộ Xây dựng lại cho rằng, chuyện mua bán như thế nào, giá cả bao nhiêu cơ quan quản lý không thể nắm hết được và cũng không được quyền can thiệp.


Theo ông Nam, hiện nay, các quan hệ mua bán trên thị trường đều phụ thuộc quy luật cung - cầu, giá trị sử dụng. Do đó, khách hàng thời nay phần lớn không quan tâm đến việc doanh nghiệp làm ra sản phẩm đó mất bao tiền (thậm chí nhiều khi đó là bí mật không được biết). Họ chỉ quan tâm giá thành sản phẩm đó có hợp lý và họ có chấp nhận hay không. Do đó, chênh nhiều hay chênh ít là câu chuyện của thị trường.


Chia sẻ với VnEconomy, TS. Lê Xuân Nghĩa, Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, cho rằng chuyện mất hàng chục tỷ đồng tiền chênh cho một lô đất là có thật. Và nguyên nhân khiến cho giá bất động sản bị đẩy lên quá cao như hiện nay xuất phát từ việc nó được bán quá rẻ bởi một số tập đoàn, tổng công ty nhà nước cũng là một thực tế.


Cũng theo ông Nghĩa, thực tế này chỉ tồn tại ở thị trường Hà Nội, nơi vốn có khá nhiều tập đoàn, tổng công ty nhà nước đang giữ thị phần chi phối trên thị trường bất động sản. Còn ở Tp.HCM, hiện tượng đó rất hạn hữu bởi thị trường này thuộc về các doanh nghiệp tư nhân, liên doanh là chủ yếu.


“Không ít doanh nghiệp bất động sản xưa nay ra đời không theo cơ chế thị trường mà theo quan hệ xã hội nên chuyện định giá có nhiều bất ổn và chuyện khách hàng là người dân phải trả tiền chênh cũng là điều dễ hiểu”, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nói.

Xem tiếp...

Bất động sản Việt Nam đang ở đâu trong con mắt nhà đầu tư ngoại?

Mặc dù được đánh giá có nhiều tiềm năng trong lĩnh vực bất động sản nhưng các nhà đầu tư ngoại vẫn đang rất thận trọng đầu tư, do tình hình kinh tế vĩ mô còn bất ổn.

Hiện nay dòng vốn FDI toàn cầu đã giảm đi một nửa. Thị trường nhà đất sụt giá, hệ thống ngân hàng điêu đứng, những món nợ không có khả năng hoàn trả đang tăng lên,…dẫn đến tín dụng Thế giới bị cạn kiệt.

Tuy nhiên, hiện đang có tín hiệu về sự phục hồi của dòng vốn FDI, trong đó các nước mới nổi đang được quan tâm như Trung Quốc, Ấn Độ, Indonesia, Việt Nam, Thái Lan,…Trong bảng xếp hạng các nơi đầu tư được yêu thích nhất với nhà đầu tư Châu Á, thì Việt Nam đứng thứ hai xếp sau Trung Quốc. Trên bảng xếp hạng của 20 nền kinh tế có dòng vốn FDI ưa thích nhất của thế giới, Việt Nam tiếp tục duy trì ở vị trí thứ 12 cho đến thời điểm hiện nay.

Theo con số thống kê của Quỹ đầu tư VinaCapital từ năm 2000 – 2010, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam là 170 tỷ USD, vốn giải ngân được 61 tỷ USD, với tổng số dự án 10.591 dự án.

Dự báo FDI đăng ký vào Việt Nam năm 2011 đạt khoảng 13 tỷ USD so với năm 2010 giảm khoảng 30%, còn vốn giải ngân năm 2011 tương đương năm 2010 đạt khoảng 11 tỷ USD.

Xét về cơ cấu vốn đầu tư FDI đến từ các quốc gia thì Đài Loan dẫn đầu, tiếp sau là Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản, Malaysia,…

Mặc dù trong 10 năm qua, dòng vốn cam kết đầu tư vào Việt Nam rất lớn, nhưng tỷ lệ giải ngân lại đạt thấp với mức trung bình khoảng 58%. Năm 2011, luồng vốn FDI vào Việt Nam chủ yếu đến từ Singapore, Hong Kong và Malaysia

FDI vào bất động sản luôn là lĩnh vực quan trọng và chiếm tỷ lệ lớn trong một vài năm gần đây, đứng thứ 2 sau ngành công nghiệp chế biến chiếm khoảng 25% tổng vốn FDI.

Tính đến quý 2 năm 2011 tổng số dự án BĐS có vốn đầu tư nước ngoài là 669 dự án với số vốn 59,9 tỷ USD. Trong đó hầu hết tại Tp.HCM chiếm 143 dự án.

VinaCapital cho rằng, hiện một số yếu tố đang có ảnh hưởng đến đầu tư nước ngoài vào Việt Nam như chỉ số kinh doanh, chỉ số bất động sản của Kearney, chỉ số cạnh tranh toàn cầu,…các nhà đầu tư nước ngoài đang theo dõi rất kỹ đến những biến động của chỉ số này tại Việt Nam. Chỉ số kinh doanh tăng 10 hạng so với năm ngoái và ở vị trí thứ 78 trong 183 nền kinh tế, chỉ số BĐS Kearney đứng thứ 27 trong 50 thị trường, chỉ số cạnh tranh toàn cầu ở vị trí thứ 59 trong 173 nền kinh tế tăng 16 hạng so với năm ngoái.

Chỉ số cạnh tranh toàn cầu: Việt Nam ở vị trí 59 (Nguồn: VinaCapital)

Chỉ số kinh doanh xếp 78 trong 183 nền kinh tế (Nguồn: VinaCapital)

Qua bảng xếp hạng trên cho thấy, Việt Nam vẫn duy trì ở mức trung bình ở khu vực Đông Nam Á, cùng với tình hình xấu của nền kinh tế vĩ mô, mặc dù được đánh giá có nhiều tiềm năng trong thu hút đầu tư vào các dự án BĐS nhưng thời điểm hiện tại các nhà đầu tư ngoại mới chỉ dừng lại ở mức thăm dò, và để ý, chưa thực sự đầu tư dòng tiền mạnh so với những năm trước. Một lượng tiền khá lớn cam kết đầu tư trong giai đoạn 2008 – 2009 cũng đang chờ đợi có tín hiệu tích cực của nền kinh tế để giải ngân, con số này quả là không nhỏ.

Trong 3 năm từ 2007 – 2010, tổng vốn FDI đăng ký là khoảng gần 110 tỷ USD, trong đó năm 2008 đạt kỷ lục gần 70 tỷ USD. Tuy nhiên, cũng trong 3 năm này trung bình giải ngân FDI chỉ đạt hơn 10 tỷ USD, còn lại gần 80 tỷ USD vẫn đang chờ được giải ngân hoặc sẽ rút giấy phép đầu tư.

FDI thuần so sánh với một số nước (Nguồn: VinaCapital)

Theo ông Phan Hữu Thắng, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, mặc dù đăng ký vốn vào loại khủng, có dự án lên đến hàng tỷ USD nhưng không thực hiện được theo như cam kết, dẫn đến bị thu hồi giấy phép như dự án Bãi Biển Rồng (Quảng Nam) đăng ký 4,15 tỷ USD đã bị thu hồi năm 2010. Đầu năm 2011, các dự án Hồ Tràm Asian Coast (Bà Rịa – Vùng Tàu) triển khai quá chậm hay dự án TP Sáng tạo (Phú Yên) cũng bị thu hồi.

Theo nhiều chuyên gia Bất động sản hiện nay đối với các nhà đầu tư nước ngoài mặc dù rất quan tâm đến thị trường Việt Nam. Tuy nhiên, họ rất cẩn trọng trong giai đoạn hiện nay trong việc giám sát diễn biến của kinh tế vĩ mô, động thái thị trường.

VinaCapital cho rằng có một vài nguyên nhân đang tác động đến điều này. Thứ nhất hiện Việt Nam là nước có lạm phát cao nhất khu vực Châu Á khoảng 21% vào giữa năm 2011 và đang có xu hướng giảm những tháng tiếp theo và kỳ vọng đạt 15% vào cuối năm. Thứ hai là giới hạn thanh khoản (Chính phủ giới hạn tăng trưởng tín dụng dưới 20% cho năm 2011). Thứ ba là lãi suất cao cho vay thương mại lên đến 22% - 25%/năm. Thứ tư là biến động của ngoại tệ khoảng 7% trượt giá và cuối cùng là hiệu quả hoạt động của Công ty Nhà nước. Những yếu tố này đang có ảnh hưởng tiêu cực đến quyết định đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài. Chỉ khi những yếu tố này được cải thiện thì mới có thể hấp dẫn nhà đầu tư.

Nguồn: VinaCapital

Ông Richard Leech – Giám đốc CBRE tại Hà Nội cho rằng, các nhà đầu tư nước ngoài đang cẩn trọng đối với tình hình thị trường hiện tại, nhưng đối với các nhà đầu tư có chiến lược phát triển dài hạn tại Việt Nam vẫn rất quan tâm đến sự phát triển của thị trường, và từng bước tiến của thị trường cũng như diễn biến của nền kinh tế. Họ không những đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực này mà còn đang đầu tư gián tiếp thông qua các quỹ đầu tư đang hoạt động tại Việt Nam, hoặc đầu tư thông qua liên doanh đối với các đối tác trong nước.

Mặc dù được sự quan tâm đầu tư của nhà đầu tư ngoại, với minh chứng là FDI đầu tư vào BĐS luôn chiếm tỷ trọng lớn trong những năm qua, chỉ đứng thứ hai sau công nghiệp chế xuất. Tuy nhiên, dòng tiền từ nước ngoài đổ vào BĐS VN lại khó hiện thực hóa với nhiều nguyên nhân lý do.

Richard Leech cho rằng, nhà đầu tư nước ngoài gặp rào cản lớn trong việc tiếp cận những khu đất tốt. Khi có được lô đất rồi thì việc GPMB lô đất đó lại còn khó khăn hơn và tốn thời gian rất nhiều so với kỳ vọng của họ. Ngoài ra để có được Giấy phép đầu tư, Giấy phép kinh doanh đối với lĩnh vực BĐS cũng rất là khó. Điều đó chỉ có thể bù đắp được khi có một kỳ vọng cao về lợi nhuận, khi chỉ số này không cao so với những gì kỳ vọng họ sẽ tìm đến một thị trường khác dễ dàng hơn trong việc tiếp cận dự án bất động sản.

Theo TTVN

Xem tiếp...

Tư hữu đất đai: Nên hay không?

Quá trình xem xét, rà soát sửa đổi Luật Đất đai 2003 đang được ban soạn thảo gấp rút hoàn thiện để trình Chính phủ trong thời gian tới.

Chính sách quản lý đất đai hiện vẫn còn nhiều bất cập cần sửa đổi - Ảnh: Từ Nguyên.

Có khá nhiều nội dung của luật được cho là không còn phù hợp với thực tiễn cuộc sống, nhiều hành vi mới nảy sinh không nằm trong diện điều chỉnh của luật, đặc biệt là vấn đề đền bù, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất cũng như định giá đất đai trong nền kinh tế thị trường.

Tuy nhiên, theo một số chuyên gia, vấn đề mấu chốt khiến Luật Đất đai 2003 càng ngày càng bộc lộ sự tụt hậu so với cuộc sống, đồng thời gây nên những bế tắc trong giải quyết các vấn đề liên quan đến đất đai, chính là sự nhập nhằng giữa vấn đề tư hữu và công hữu trong đất đai.

Nhà nước hay toàn dân?

Điều 17 của Hiến pháp năm 1992 của nước ta quy định, đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước là người đại diện chủ sở hữu đất đai trên toàn lãnh thổ. Theo các nhà làm luật, cơ sở của việc định đoạt này được xuất phát từ việc đất đai vốn là một sản phẩm của tự nhiên, tồn tại ngoài ý muốn của con người, có trước con người và không phải do con người tạo ra.

Hơn nữa, bất kỳ một quốc gia nào thì tài nguyên đất đai cũng có ý nghĩa quan trọng trong việc hình thành và phát triển của cả dân tộc, đồng thời nó cũng là kết quả của cả một quá trình đấu tranh chinh phục thiên nhiên của nhiều thế hệ cư dân.

Theo ông Tôn Gia Huyên, nguyên Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, trong lần sửa đổi Luật Đất đai sắp tới, có một quan hệ pháp lý quan trọng cần được chú ý về mặt sở hữu đất đai và người đại diện, chính là sự thống nhất và cần phân biệt rõ ràng giữa chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sở hữu nhà nước đối với loại tài sản đặc biệt này.

Theo ông Huyên, khi nói về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là đề cập đến một hệ thống quy chế chung trong quan hệ đất đai mà toàn dân là chủ thể, nhưng “toàn dân” không thể đứng ra thực hiện quyền năng cụ thể (chiếm hữu, sử dụng, định đoạt...) của chế độ sở hữu này, mà phải cử người đại diện, nhân danh mình để làm việc đó. Trong trường hợp này chỉ có nhà nước là đủ tư cách nhất.

“Quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai mà bản chất là sở hữu toàn dân về đất đai là hai mặt của một vấn đề. Nếu xét về mặt pháp lý thì sở hữu toàn dân là một chế độ, một thể chế, còn quyền sở hữu nhà nước lại là sự biểu hiện của các quyền năng cụ thể của chủ sở hữu để thực hiện chế độ nói trên, nên cần phải đặc biệt lưu ý”, ông Huyên khuyến nghị.

Tại hội thảo góp ý cho việc sửa đổi Luật Đất đai 2003 do Liên hiệp Các hội khoa học kỹ thuật Việt Nam và Hội Khoa học đất tổ chức cuối tuần qua, một cuộc tranh luận “nảy lửa” đã diễn ra giữa các chuyên gia về việc chế độ sở hữu đất đai nên đi theo hướng nào trong lần sửa đổi sắp tới.

Theo TS. Lê Cao Đoàn (Viện Kinh tế Việt Nam), ruộng đất là vấn đề cơ bản và đơn giản nhất trong quá trình phát triển của mỗi quốc gia, song thực tế ở Việt Nam, vấn đề này đến nay vẫn bất ổn. Khảo sát của Viện tại nhiều nước trên thế giới, cho thấy chính sách đất đai của hầu hết các quốc gia đều “xong” ngay từ đầu với những thế chế, quy chế phù hợp với lợi ích của cả quốc gia lẫn từng người dân cụ thể.

Quan điểm được TS. Đoàn đưa ra là, tư hữu hay công hữu về đất đai đều không quan trọng, mà quan trọng là hình thức sở hữu đó phải “đem lại hiệu quả cao nhất và chi phí thấp nhất cho mọi người dân”.

Đồng thời, hình thức sở hữu đó phải tạo ra được cơ sở để giải quyết mọi tranh chấp khi có mâu thuẫn xảy ra. Thế nhưng, đáng tiếc là Luật Đất đai 2003 chưa đáp ứng được điều này, nên mới nảy sinh những bất cập không đáng có.

Nên thừa nhận tư hữu về đất đai?

Một số nhà khoa học đã đề xuất nên thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai trong lần sửa đổi luật sắp tới. Về điều này, TS. Lê Cao Đoàn cho rằng, chính sở hữu tư nhân là một hình thức cơ bản giúp mọi đối tượng có trách nhiệm hơn, giúp xã hội có căn cứ để kiểm soát anh ta. Ông nhấn mạnh: “Sở hữu tư nhân không có lỗi”.

Theo TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng bộ môn Luật Đất đai (Đại học Luật Hà Nội), vấn đề đất đai ngày càng bộc lộ nhiều phức tạp bởi nó liên quan đến câu chuyện “chính danh”. Về mặt pháp lý, đất đai phải có chính danh, tức là phải có người chủ thực sự. Thế nhưng, trong thực tế hiện nay, ngay từ đầu đất đai đã chưa được chính danh, tức là luật chưa đi vào cuộc sống.

“Nhiều nước trên thế giới họ quy định rõ ràng, đất đai nào là của nhà nước, đất đai nào là của người dân nên luật của họ ổn định, tức là họ chính danh. Còn tại nước ta, nhà nước đại diện chủ sở hữu về đất đai nhưng không ít công chức đã lạm dụng quyền lực để tham nhũng đất đai, nên mới xảy ra khiếu kiện, tố cáo hàng loạt”, ông Tuyến nói.

Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là người đại diện đang tạo ra một kẽ hở vô cùng thuận lợi cho một bộ phận cán bộ công quyền, bởi quyền chuyển mục đích sử dụng đất lại nằm trong tay chính quyền địa phương.

“Một mảnh đất nông nghiệp có giá trị không đáng là bao nhưng chỉ cần một chữ ký thôi thì giá trị của nó tăng lên hàng trăm, hàng nghìn lần, nhưng toàn bộ khoản chênh lệch đó gần như nhà nước không kiểm soát được”, TS. Nguyễn Hồng Thục, Viện Nghiên cứu định cư chia sẻ.

“Nếu có một quy định kiểm soát chặt chẽ, một sắc thuế nghiêm ngặt để kiểm soát phần giá trị chênh lệch khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì chẳng cần đến nhà nước phải ký chuyển đổi, mà người nông dân có quyền thỏa thuận với chủ dự án trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phần chênh lệch được nộp vào ngân sách nhà nước”.

“Cơ chế chỉ có chủ tịch tỉnh mới có quyền cấp phép dự án, chuyển đổi mục đích sử dụng đất là cơ chế đặc quyền đặc lợi. Đây là cơ chế tạo ra tham nhũng chứ không phải là đẩy lùi tham nhũng”, TS. Thục nói tiếp.

Theo TS. Lê Cao Đoàn, nếu quy định sở hữu toàn dân thì cũng gần như là chúng ta để khối tài sản có giá trị như đất vô chủ. Không những thế, nói về bản chất sự việc, chỉ có người chủ mới có quyền quyết định giá cả đất đai, song với việc định ra sở hữu toàn dân thì ai sẽ là người quyết định giá đất, bởi dù là sở hữu toàn dân nhưng dân lại không được quyết định giá đất.

Trong khi đó, một chuyên gia đến từ Bộ Xây dựng cho rằng, về bản chất, bất động sản không thể tách rời nhà và đất được. Thế nhưng, hiện nay quyền sở hữu đất đai lại thuộc về nhà nước, trong khi quyền sở hữu nhà lại thuộc cá nhân. Chính sự không thống nhất này đã dẫn tới nhiều chính sách trong đất đai, bất động sản không được thuận buồm xuôi gió vì mâu thuẫn lợi ích giữa cá nhân và tập thể.

Được biết, mọi ý kiến đóng góp của các chuyên gia, nhà khoa học sẽ được các tổ chức, cơ quan ban soạn thảo tập hợp gửi lên Thủ tướng xem xét trong thời gian tới.

Xem tiếp...

Ùn ùn đem vàng, USD đi đổi… đất nền

 Trong buổi chào bán 103 nền đất tại dự án The IJC Commercial Town do Công ty Becamex IJC làm chủ đầu tư, đáng chú ý là 12 khách hàng đem vàng và 14 khách hàng đem USD đến để đặt cọc mua đất nền.

Trước đó, thông tin từ Công ty địa ốc An cư lạc nghiệp, đơn vị phân phối dự án này, có khoảng 50% khách hàng đăng ký mua nền đất tại dự án The IJC Commercial Town đã thông báo sẽ thanh toán bằng vàng thay vì bằng tiền đồng như thông lệ.
Ông Nguyễn Vĩnh Minh Thành, Tổng giám đốc Công ty An cư lạc nghiệp, cho rằng, giá vàng, USD thời gian qua tăng mạnh, nên nhiều người dân có vàng tích lũy đã đem bán chốt lời hoặc đổi lấy đất nền. Đây là diễn biến rất mới, lạ của thị trường bất động sản hiện nay.

Dự án The IJC Commercial Town gồm 300 nền đất nằm trong tổng thể quy hoạch khu đô thị Mỹ Phước 3. Để thuyết phục khách hàng giữa lúc thị trường hẩm hiu, chủ đầu tư đã thực hiện nhiều hình thức kích cầu hiệu quả, như giảm giá ngay 10% cho khách giao dịch, khách đóng tiền đúng tiến độ sẽ được giảm thêm 20%. Ngoài ra, khi mua nền đất tại dự án, khách hàng sẽ được trao ngay sổ đỏ.

Theo Đình Sơn
Đất Việt

Xem tiếp...