Vì sao vẫn nhiều doanh nghiệp vẫn kết bất động sản?

Trong khi nhiều doanh nghiệp bất động sản đang ngập chìm trong khó khăn, nợ nần, thì không ít doanh nghiệp khác vẫn khao khát sở hữu một dự án nhà ở.

Đây cũng là một điều khá lạ, bởi thị trường đang được cho là ngày càng khó khăn với thời điểm hồi phục dự kiến phải mất nhiều năm. Thế nên, với việc không ít doanh nghiệp vẫn mong muốn “sa chân” vào bất động sản, càng khiến dư luận đặt nhiều câu hỏi về chuyện kêu lỗ của doanh nghiệp địa ốc trong thời gian qua nhằm mục đích gì?

Cấp tập xin làm dự án mới

Chỉ trong vòng chưa đầy 2 tháng nay, UBND thành phố Hà Nội và các sở, ngành chức năng đã nhận được khá nhiều hồ sơ của doanh nghiệp xin “xây nhà để bán”. Điều đáng nói là hầu hết các doanh nghiệp trong số đó lại đều là những doanh nghiệp nghe tên đã thấy không liên quan gì đến bất động sản, xây dựng.

Đơn cử như mới đây, trên cơ sở đề xuất của Công ty Cổ phần Lắp máy tại phường Phú Thượng, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã trình UBND thành phố phê duyệt dự án nhà ở thương mại và tái định cư của doanh nghiệp này tại phường Phú Thượng, quận Tây hồ.

Theo đó, cơ quan này kiến nghị UBND thành phố cho phép công ty nói trên được sử dụng 10.773 m2 đất tại phường Phú Thượng để thực hiện dự án nói trên, quy hoạch thành hai khu, trong đó khu A sẽ xây dựng nhà chung cư cao tầng lẫn nhà thấp tầng và Khu B của dự án sẽ xây dựng nhà vườn thấp tầng trên diện tích hơn 700 m2.

Tiếp đó, Công ty Cổ phần Chế biến sản phẩm chăn nuôi Hà Nội cũng đã có công văn gửi UBND Thành phố xin được lập tổng mặt bằng và phương án thiết kế cho dự án nhà ở để bán tại số 29, ngõ 218 Lĩnh Nam (Hoàng Mai). Lô đất này có diện tích hơn 3.500m2.

Thậm chí, theo lý giải của một lãnh đạo Công ty này thì dù đã được Thành phố chấp thuận chủ trương di dời, chuyển mục đích sử dụng đất từ hơn 1 năm trước, song đến nay khát khao có một dự án nhà ở để bán tại khu đất nói trên vẫn chưa thể thành hiện thực. “Điều đó đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến định hướng kinh doanh cũng như hoạt động sản xuất của doanh nghiệp chúng tôi”, vị lãnh đạo này nói.

Còn với Công ty Phát triển du lịch Long Biên, dù mảng mặt bằng bán lẻ, trung tâm thương mại đang có những dự báo không mấy sáng sủa cho những năm tới do sự khó khăn của nền kinh tế, song doanh nghiệp này sau khi đã thỏa thuận với một công ty của Bộ Quốc phòng đã đệ trình Thành phố Hà Nội thu hồi 1.007m2 đất tại 341 Nguyễn Văn Cừ (Long Biên) để giao cho mình xây trung tâm thương mại. Tất nhiên, khi lập dự án, doanh nghiệp nào cũng đưa ra được những lý lẽ thuyết phục cũng như một triển vọng sáng cho dự án mình sắp sửa đầu tư.

Đấy là những doanh nghiệp được cho “chẳng liên quan gì đến bất động sản”, nhưng việc Công ty Cổ phần đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội 22 mới đây cũng trình UBND Thành phố chuyển mục đích sử dụng của hơn 1.000 m2 đất tại khu Ba Hàng B (quận Hoàng Mai), để thực hiện đầu tư dự án nhà ở để bán, đã khiến cho không ít người phải đặt câu hỏi về thực hư của thị trường bất động sản hiện nay.

Đấy là chưa nói đến nhiều doanh nghiệp địa ốc “xịn” như Indochia Land, Bitexco, Constremxim...đều đang ấp ủ những dự án nghìn tỷ, dự kiến sẽ khởi công, mở bán trong một vài tháng tới.

Khó mà lỗ được

Chia sẻ với VnEconomy về những chuyện được cho là “ngược đời” trên, ông Lê Thanh Thản, Giám đốc Xí nghiệp xây dựng Lai Châu - chủ đầu tư của nhiều dự án bất động sản, cho rằng, thực chất doanh nghiệp bất động sản khó mà lỗ được, thậm chí là vẫn lãi nếu biết cân đối và tiết kiệm các chi phí đầu vào.

Chỉ có điều, theo ông Thản, trong bối cảnh hiện nay, do thanh khoản trên thị trường bị sụt giảm, bán hàng khó khăn nên ít nhiều các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp khó khăn về vốn xoay vòng.

“Về tổng thể, đầu tư dự án bất động sản không thể lỗ được vì giá bán nhà hiện nay vẫn khá cao, doanh nghiệp vẫn có lãi”, vị này khẳng định.

Đồng quan điểm đó, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng, doanh nghiệp bất động sản, nhất là ở phía Bắc vẫn có lãi vì họ huy động vốn chủ yếu là mua bán nhà trên giấy. Chính vì thế, lỗ vào vốn của họ, họ không phải chịu. Họ chỉ cần bỏ ra một khoản nhất định để có được dự án. Còn bán được nhà thì họ xây, không bán được thì để đấy.

Cũng theo chuyên gia này, các doanh nghiệp lỗ chỉ là các doanh nghiệp nhỏ, chủ yếu là huy động vốn để góp vốn với doanh nghiệp lớn, các doanh nghiệp chủ dự án. Tức là các doanh nghiệp “trên không chằng, dưới không rễ”, tồn tại nhờ việc đi bám vào doanh nghiệp lớn để có lãi.  Những doanh nghiệp đi vay ngân hàng quá nhiều để làm dự án thì sẽ chịu áp lực lớn và có thể lỗ.

“Thực tế các doanh nghiệp bất động sản hiện nay không được lãi nhiều chứ không phải lỗ. Họ cứ kêu toáng lên là để được cứu, được hỗ trợ”, ông Võ nhấn mạnh.

Còn theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến 31/12/2012, trong tổng số 55.870 doanh nghiệp ngành xây dựng, bất động sản đang hoạt động thì số doanh nghiệp có lãi cũng chiếm đến 37.197 doanh nghiệp.

Xem tiếp...

Thị trường BDS 2013: Đuổi bắt về giá

Liên tiếp hai báo cáo nhận định thị trường do hai công ty tư vấn bất động sản hàng đầu tại Việt Nam là CBRE và Savills công bố hồi giữa tháng Giêng vừa qua đều đưa đến những dự báo tương đồng, giảm giá tại tất cả các phân khúc của thị trường bất động sản tiếp tục là câu chuyện của năm 2013.

Bài viết xin tập trung vào phân khúc thị trường nhà ở.

Vẫn tiếp tục dò đáy

Bình luận về năm 2012, đại diện của CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường hoàn toàn thuộc về người mua với các mức giảm giá mạnh. Điều đáng chú ý là mối quan tâm của công chúng đã chuyển dịch nhanh chóng từ thị trường thứ cấp sang thị trường sơ cấp, khiến cho thị trường liên tục ghi nhận những mức giảm giá mới.

Nếu như đầu năm 2012, các cá nhân cắt lỗ lớn trên thị trường thứ cấp với mức giảm có thể lên tới 30% mức giá mua vào thì đến cuối năm 2012, đến lượt các chủ đầu tư quyết liệt giảm giá chào bán sơ cấp, có trường hợp lên tới 40% so với mức giá chào bán ban đầu.

Một trong những chủ đề gây tranh cãi nhất trong năm qua chính là số lượng căn hộ tồn kho trong thực tế.

Theo số liệu thống kê của CBRE, chỉ tính riêng Hà Nội hiện còn tồn 20.500 căn chung cư, là những căn do các chủ đầu tư chào bán, nhưng không tìm được người mua.

Ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE cho rằng, sẽ phải mất từ 1,5-4 năm để tiêu thụ lượng hàng trên, tùy thuộc vào khả năng phục hồi của thị trường.

Có hai kịch bản được đưa ra: kịch bản tốt là khi thị trường trở lại mức tiêu thụ khả quan của năm 2011, còn kịch bản xấu là thị trường duy trì sức tiêu thụ kém của năm 2012.

Dự đoán về năm 2013, CBRE cho rằng, giá chào bán thứ cấp còn tiếp tục giảm 10%, tiếp nối mức giảm 15% trong năm 2012.

Dự báo giao dịch sẽ vẫn ở mức thấp, tập trung chủ yếu ở các dự án có giá bán đặc biệt hấp dẫn so với đối thủ cạnh tranh và tiến độ xây dựng tốt.

Về phía các chủ đầu tư, cuộc đua giảm giá sơ cấp chưa dừng lại do áp lực cạnh tranh ngày một tăng. Tuy nhiên, mức giá sơ cấp có thể phải giảm từ 30-50% mức giá ban đầu mới có thể phát huy tác dụng, đại diện của CBRE lưu ý.

Tương tự như phân khúc chung cư, phân khúc nhà đất trong các khu đô thị đã phải trải qua một năm đầy thách thức. Giá chào bán ở thị trường thứ cấp đã giảm bảy quý liên tiếp, trong khi khối lượng giao dịch ở mức thấp trong cả năm 2012.

Giá thứ cấp đã giảm 20% so với năm ngoái, và giảm đến 30% so với mức đỉnh tại quý 2/2011. Nguồn cung hoàn thiện tại các dự án tiếp tục tăng, một mặt cho thấy sự tiến triển tích cực từ phía các chủ đầu tư, nhưng mặt khác lại tiếp tục gây áp lực giảm giá, đại diện CBRE nhấn mạnh.

Năm 2013, mức giá sơ cấp có thể phải giảm từ 30-50% so với mức giá chào ban đầu

Theo CBRE, một tin vui đối với thị trường chính là triển vọng thị trường phân khúc nhà đất trong các khu đô thị sẽ thuộc về người mua, với việc người mua có nhu cầu ở thật sự sẽ tích cực tham gia thị trường. Nhưng lưu ý là những người mua này sẽ tìm đến những dự án đã hoàn thành thay vì những dự án trên giấy.

Các căn nhà có giá dưới 10 tỷ đồng có thể sử dụng được ngay sẽ bán được do phù hợp với mong muốn của người mua về chất lượng cũng như giá cả.

Như vậy, điều kiện để các chủ đầu tư muốn ở lại thị trường là phải thích nghi với điều kiện thị trường mới bằng các sản phẩm đáp ứng nhu cầu của người mua cuối cùng.

Giảm giá có giúp kích cầu mua thực?

Nếu xét về khả năng chi trả của người mua để ở trong năm 2012 có thể thấy, giá nhà đã phải chăng hơn nhiều - giảm 15% so với 2011 và giảm đến 20% so với năm 2010.

Theo nhận định của CBRE, ngân sách mua nhà gần như không đổi, do có được từ những khoản tích lũy dài hạn thay vì ngắn hạn, khả năng chi trả tăng thay vì giảm.

Tuy nhiên, thực tế lại ghi nhận doanh số bán trong năm 2012 chỉ là 5.000 căn, giảm hơn một nửa so với năm 2011 và con số 12.000 căn của năm 2010. Vậy, điều gì khiến người mua còn chần chừ?

Trong khi các kênh đầu tư khác như chứng khoán, gửi tiền ngân hàng, vàng đều mang lại lợi nhuận dương trong năm qua thì kênh đầu tư vào chung cư ở Hà Nội lại có lợi nhuận giảm 13%.

Tuy tỷ trọng người mua nhà để ở tăng hơn so với mua để đầu tư, nhưng đa số người mua vẫn giữ tâm lý “quan sát và chờ đợi” do thiếu tin tưởng vào khả năng thực hiện cam kết của chủ đầu tư cũng như vẫn e ngại mức giá nhà vẫn cao do hệ quả cuộc đua tranh về giá của các chủ đầu tư trong giai đoạn trước.

Ông Rechard Leech cho rằng, chỉ khi người mua tin là mức giá đã sát thực tế thì họ mới mua, cho dù lúc đó thị trường như thế nào.

Nhận định chung, CBRE cho rằng, chiến lược giảm giá kém hiệu quả so với kỳ vọng của các chủ đầu tư. Việc giảm giá chỉ có tác dụng nếu như mức giảm lớn hơn kỳ vọng của người mua.

Câu hỏi được đặt ra là liệu các chủ đầu tư có sẵn sàng đưa ra mức giảm hấp dẫn hơn, trong khi không có gì đảm bảo doanh số được cải thiện?

Ông Marc Towsend của CBRE dẫn kinh nghiệm cuộc khủng hoảng bất động sản của Thái Lan năm 1997 có nét tương đồng so với Việt Nam hiện nay, nhưng cho rằng, cuộc khủng hoảng ở Việt Nam kéo dài hơn, thị trường đang chết dần.

Không thể trông đợi vào bán tháo, các chủ đầu tư muốn tồn tại cần phải tái cơ cấu lại nợ, người nào sớm chuyển đổi được sẽ tìm được lối thoát sớm.

Tự tin vào những biểu hiện cho thấy thị trường có thể tăng trưởng trở lại, ông Marc Towsend cho rằng, lúc này vấn đề mấu chốt là làm sao khôi phục lại niềm tin của người mua.

Chủ đầu tư học lại cách giao tiếp với người mua

Câu chuyện dự án Đại Thanh đưa ra mức giá chung cư hơn 10 triệu đồng/m2 sẽ khó lặp lại trong năm 2013, bởi nó không đại diện cho số đông của thị trường. Sẽ đến một mức các chủ đầu tư nhận ra là, giảm giá hay phá sản không khác gì nhau.

Vì vậy, không thể chỉ chuyên chú vào giảm giá mà cần có cách thức thay đổi cơ bản trong kinh doanh.

Ông Trần Như Trung, Phó giám đốc Savills Hà Nội nhìn nhận, quý 4/2012, có hàng loạt đề xuất được đưa ra để cứu vãn thị trường bất động sản, nhưng điều đáng ngại là xu thế được cảnh báo từ quý 3 năm này đến nay vẫn chưa có nhiều cải thiện - các doanh nghiệp chưa biết phải thay đổi cung cách kinh doanh như thế nào? Làm sao để đưa ra sản phẩm đáp ứng nhu cầu thị trường?

Nhìn nhận giảm giá như “giải pháp bề mặt,” đại diện của CBRE khuyến nghị, các chủ đầu tư cần sự thay đổi thực chất hơn, tinh tế hơn.

Bắt đầu từ việc chọn lựa phân khúc khách hàng phù hợp, đáp ứng và chứng minh được chất lượng, tiến độ của dự án.

Hiện nay, người mua vẫn phải mua nhà một cách mò mẫm vì doanh nghiệp không chia sẻ thông số kỹ thuật, chất lượng được giám sát, đảm bảo ra sao, mức giá được cấu thành như thế nào.

Vậy nên, sẽ không thể có được niềm tin từ phía thị trường nếu chủ đầu tư không thực chất thay đổi cung cách kinh doanh và đối xử với khách mua. Bồi đắp lòng tin cho người mua xét cho cùng là cách chủ đầu tư tự cứu lấy mình.

Xem tiếp...

Thị trường bất động sản sẽ chuyển biến tích cực hơn ?

Thị trường bất động sản đóng băng, kéo theo khó khăn của nhiều lĩnh vực khác, tác động xấu đến hệ thống tín dụng, gây bất ổn cho kinh tế và ảnh hưởng đến đời sống của người dân. Chưa bao giờ Chính phủ lại quan tâm đến thị trường bất động sản như hiện nay. Không chỉ Bộ Xây dựng mà cả Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước, các bộ, ngành liên quan, các địa phương đã vào cuộc rất tích cực đưa ra hàng loạt giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường này.

Nhân dịp đầu năm mới, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã dành cho chúng tôi cuộc phỏng vấn về các nội dung trên.

Xin cho biết quan điểm của ông trước ý kiến cho rằng thị trường bất động sản (bất động sản) Việt Nam phát triển còn thiếu quy hoạch, kế hoạch?

Việc thị trường bất động sản trầm lắng trong thời gian qua đã bộc lộ nhiều khiếm khuyết của thị trường. Một trong những khiếm khuyết lớn nhất là tình trạng phát triển đô thị, phát triển dự án nhà ở, khu đô thị mới một cách tự phát, thiếu quy hoạch và kế hoạch, không căn cứ vào nhu cầu thực của thị trường.

Từ đó dẫn đến việc phát triển không đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng, cơ cấu nhà ở không phù hợp với nhu cầu của thị trường, cung vượt quá cầu gây lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu tư của xã hội.

Đặc biệt, thị trường bất động sản nước ta đang phát triển mất cân đối, nguồn cung các sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá cao đang dư thừa; trong khi nhà ở có diện tích trung bình và nhỏ, giá cả phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân, đặc biệt là nhà ở xã hội phục vụ các đối tượng là người nghèo đô thị, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân... lại đang rất thiếu.

Như vậy, liệu có thể kết luận vai trò điều tiết của Nhà nước đối với thị trường này là rất mờ nhạt, thưa ông?

Nói vai trò điều tiết của Nhà nước mờ nhạt chỉ đúng một phần. Nguyên nhân sâu xa của tình trạng trên là do những quy định của pháp luật hiện hành còn thiếu và chưa đồng bộ, hiệu quả quản lý nhà nước về phát triển đô thị và bất động sản còn nhiều hạn chế, chưa có sự kiểm soát thực hiện thống nhất và có hiệu quả từ Trung ương đến địa phương.

Thời gian qua, có tình trạng cứ có đất trống là có doanh nghiệp xin lập quy hoạch và triển khai dự án.

Tại nhiều thành phố, từ nội thành cho đến vùng ngoại thành, khắp nơi đều có dự án phát triển đô thị, nhà ở, nhưng lại thiếu vắng “nhạc trưởng” để điều tiết dẫn đến việc phát triển các khu đô thị mới không đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng trong dự án với hạ tầng chung đô thị.

Đặc biệt là thiếu kế hoạch tổng thể để cân đối khả năng huy động vốn đầu tư cũng như khả năng hấp thụ của xã hội. Sản phẩm thị trường nhà ở mất cân đối, dư thừa nhiều sản phẩm cao cấp, không phù hợp với khả năng thanh toán của người dân. Nhiều công trình nhà ở làm ra nhưng không sử dụng được vì không có dịch vụ đô thị, thiếu đồng bộ. Đây cũng là nguyên nhân làm cho thị trường bất động sản thêm trầm lắng.

Chính vì vậy, Bộ Xây dựng đã tập trung xây dựng và trình Chính phủ ban hành Nghị định 11/2013/NĐ-CP nhằm quản lý chặt chẽ việc phát triển đô thị theo quy hoạch và kế hoạch. Bộ cũng đã hoàn thiện và trình Chính phủ Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội nhằm cụ thể hóa các quan điểm trong Chiến lược nhà ở quốc gia.

Cùng với các giải pháp tổng thể được nêu tại Nghị quyết 01 và 02/NQ-CP của Chính phủ vừa được ban hành đầu năm 2013, vai trò điều tiết của Nhà nước đối với phát triển đô thị và thị trường bất động sản sẽ được tăng cường, đặc biệt trong việc hướng tới giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân.

Nhậm chức đúng thời điểm ngành xây dựng và thị trường bất động sản vô cùng lao đao, Bộ trưởng đã chèo chống như thế nào?

Đúng là có nhiều việc phải làm. Không chỉ riêng tôi mà lãnh đạo nhiều bộ, ngành khác cũng nhận nhiệm vụ vào thời điểm kinh tế đất nước đang chịu ảnh hưởng nặng nề từ khủng hoảng tài chính toàn cầu cùng những bất cập nội tại của kinh tế trong nước.

Điều này tạo áp lực lớn nhưng cũng là động lực, cơ hội để chúng tôi nhìn nhận nghiêm túc những hạn chế, khiếm khuyết của ngành, từ đó đổi mới tư duy và làm việc nhiều hơn để có giải pháp khoa học, thực tiễn cũng như hình thức tổ chức thực hiện phù hợp nhằm tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế, góp phần phát triển đất nước.

Thị trường bất động sản đình trệ không chỉ gây khó khăn trực tiếp cho các doanh nghiệp bất động sản mà còn ảnh hưởng đến thanh khoản của các tổ chức tín dụng, gây khó khăn cho nhiều lĩnh vực khác, tác động đến tăng trưởng kinh tế, việc làm và đời sống của người lao động...

Chưa bao giờ Quốc hội, Chính phủ và các bộ, ngành lại đồng loạt vào cuộc như trong thời gian qua. Bản thân tôi với tư cách là lãnh đạo Bộ Xây dựng đã chủ động bám sát tình hình thực tế, thường xuyên phối hợp với các bộ, ngành, Hiệp hội, doanh nghiệp... tập trung xây dựng các giải pháp tổng thể nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường này.

Quan điểm của tôi là phải gắn việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản với thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, đặc biệt là đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội để cân đối cung cầu về trước mắt cũng như đảm bảo sự phát triển ổn định, bền vững về lâu dài. Các đề xuất của Bộ Xây dựng đã nhận được sự đồng thuận của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính, sự hưởng ứng của các hiệp hội, doanh nghiệp và người dân.

Các nhóm giải pháp này bao gồm: hoàn thiện thể chế, chính sách pháp luật nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước, bảo đảm thị trường phát triển ổn định theo quy hoạch, kế hoạch, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội; thực hiện rà soát các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị để phân loại các dự án cần tạm dừng, được tiếp tục triển khai và các dự án cần điều chỉnh cơ cấu, đảm bảo cân đối cung - cầu; kết hợp giữa tái cơ cấu nợ cũ và giải quyết cho vay mới để hoàn thành các dự án dang dở đã có đầu ra; có gói tín dụng dành cho người mua nhà, theo đó các ngân hàng thương mại nhà nước dành tỷ lệ tối thiểu 3% tổng dư nợ tín dụng cho các đối tượng có thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay mua, thuê mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 với lãi suất thấp, thời hạn từ 10-15 năm, phần chênh lệch lãi suất được giải quyết bằng cho vay tái cấp vốn; cho phép thực hiện giảm 50% thuế suất VAT đối với đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội trong thời hạn 12 tháng; giảm 30% thuế VAT đầu ra đối với đầu tư, kinh doanh nhà ở là căn hộ dưới 70m2 có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 trong thời hạn 12 tháng; áp dụng thuế suất 10% thuế thu nhập doanh nghiệp đối với thu nhập từ đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội; cải cách thủ tục hành chính về thẩm định, phê duyệt quy hoạch và đầu tư, điều chỉnh cơ cấu dự án và đẩy mạnh thông tin, tuyên truyền nhằm tạo sự đồng thuận, ổn định tâm lý, lấy lại niềm tin cho thị trường...

Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục chủ trì phối hợp với các bộ, ngành, các địa phương triển khai quyết liệt các giải pháp trên nhằm tạo sự chuyển biến tích cực đối với thị trường bất động sản, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, đáp ứng tốt nhất nhu cầu về nhà ở của người dân.

Trong năm 2012, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự chuyển biến mạnh mẽ từ thị trường thuộc về người giàu, về giới đầu cơ sang thị trường của người có nhu cầu thực, trong đó có cả người thu nhập thấp. Ông đánh giá ra sao sự chuyển hướng này?

Sau thời kỳ phát triển nóng, thị trường bất động sản đã trầm lắng, lượng hàng tồn kho lớn, giá bán giảm mạnh nhưng giao dịch rất ít. Tình hình này khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản lâm vào khó khăn ở các mức độ khác nhau, trong khi nhu cầu về nhà ở của người dân, nhất là người dân đô thị vẫn ở mức cao lại chưa được đáp ứng.

Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp bất động sản có thời gian nhìn lại mình, nhìn lại những bất cập của thị trường, đặc biệt là sự lệch pha cung cầu các sản phẩm nhà ở để tìm ra những giải pháp nhằm cải thiện tình hình trước mắt cũng như phát triển lâu dài.

Trên thực tế thì trong năm qua, các giao dịch trên thị trường chủ yếu tập trung vào những sản phẩm có quy mô nhỏ, giá bán dưới 20 triệu/m2. Vì thế, nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở đã chủ động cơ cấu lại sản phẩm, chuyển hướng từ đầu tư xây dựng nhà ở cao cấp phục vụ cho người thu nhập cao, sang làm nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

Việc chuyển hướng này vừa giúp cho các hộ gia đình có thu nhập thấp dễ tiếp cận với nhà ở, giúp doanh nghiệp bất động sản và các doanh nghiệp có liên quan như xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất... thúc đẩy sản xuất kinh doanh, giải quyết nợ đọng, tiêu thụ sản phẩm đầu vào vừa tạo thêm việc làm cho người lao động...

Nhận định của ông về diễn biến của thị trường bất động sản trong năm 2013?

Năm 2013, thị trường bất động sản còn khó khăn, song về trung và dài hạn, thị trường sẽ tốt lên, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân.

Điều dễ nhìn thấy nhất là trong năm 2013, việc cơ cấu lại nguồn cung của thị trường sẽ mạnh mẽ và rõ nét hơn 2012, đặc biệt nguồn cung nhà ở cho người nghèo với những sản phẩm diện tích nhỏ, giá bán phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân sẽ tăng lên.

Tiếp nối xu hướng của năm 2012, năm nay, thị trường vẫn sẽ thuộc về người có nhu cầu thực thay vì chỉ phục vụ cho mục đích đầu cơ, cho người giàu như nhiều năm trước đây.

Tôi cho rằng với những nỗ lực của các bộ, ngành, đặc biệt là các địa phương trong việc thực hiện các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản gắn với thực hiện Chiến lược nhà ở quốc gia, năm 2013 phân khúc nhà ở xã hội sẽ có bước phát triển mới, góp phần cải thiện khó khăn cho thị trường bất động sản.

Xem tiếp...

Mua bán dự án bất động sản diễn ra sôi động

Tình hình khó khăn kéo dài suốt 4 năm qua đang khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản không thể cầm cự, đành lựa chọn hình thức bán lại các dự án để thu hồi vốn tại thời điểm này.

Theo các doanh nghiệp, thị trường bất động sản đã rơi vào tình cảnh vô cùng bi đát. Khi thanh khoản thị trường quá yếu sẽ dẫn đến sự bán tháo của nhà đầu tư để bảo toàn lực lượng. Do vậy, ông Lương Trí Thìn, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Đất Xanh đánh giá, 2013 sẽ là năm của hoạt động chuyển nhượng công ty và các dự án bất động sản tại Việt Nam, với sự tham gia của các doanh nghiệp trong nước cũng như các nhà đầu tư nước ngoài.

Theo ông Thìn, các nhà đầu tư Singapore, Malaysia, Nhật Bản đang rất quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam và họ đang “đổ bộ” vào Việt Nam để mua lại dự án. Tùy theo mục tiêu kinh doanh của từng nhà đầu tư mà phương thức chọn mua lại các dự án bất động sản cũng khác nhau.

Hiện nhà đầu tư Nhật Bản rất chuộng mua những tòa nhà hiện hữu ở khu vực trung tâm thành phố. Các doanh nghiệp Singapore quan tâm tới các sản phẩm nhà ở để bán, còn doanh nghiệp Malaysia lại muốn phát triển các khu đô thị.

Những khó khăn của năm 2012 sẽ vẫn còn tiếp diễn sang năm 2013. Tuy nhiên, đây cũng chính là những cơ hội cho nhà đầu tư có nguồn tiền mặt và một chiến lược dài hạn. Các doanh nghiệp bất động sản phân tích, khi thị trường ảm đạm thì rất thuận lợi tiến hành quá trình đàm phán và có nhiều cơ hội mua được giá tốt cũng như dễ dàng chọn được vị trí đầu tư tốt.

Tại khu vực phía Nam, làn sóng mua bán dự án bất động sản đã âm thầm diễn ra ngay trong năm 2012. Đặc biệt, những công ty đang gặp vấn đề về tài chính do đầu tư dàn trải, đầu tư ngoài ngành nghề chính càng ráo riết tìm kiếm đối tác để sang nhượng lại dự án.

Đây là cơ hội cho những công ty mạnh về tài chính tận dụng thời cơ, thực hiện chiến lược kinh doanh phù hợp với tình hình thị trường.

Trong 6 tháng cuối năm 2012, Công ty địa ốc Hoàng Quân đã mua 4 lại dự án. Đầu năm 2013, công ty lại vừa nhận chuyển nhượng một phần dự án Khu nhà ở cán bộ công nhân viên Nam Hiệp Thành có quy mô 3,53ha, tọa lạc tại đô thị mới Phú Mỹ, huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu do Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Hiệp Thành làm chủ đầu tư và đổi thành tên Khu dân cư Dịch vụ Cinderella 2.

Bốn dự án mà Hoàng Quân mua lại trong năm 2012 có 3 dự án thuộc phân khúc căn hộ, mức giá vừa túi tiền có tên Cheery 2,3. Hình thức đầu tư là hợp tác với nhiều doanh nghiệp địa ốc khác để khai thác dự án. Một dự án khác Hoàng Quân đã mua lại trong năm 2012 là dự án nhà liên kế, biệt thự giá khoảng 1 tỷ đồng/căn có tên gọi là Cinderella 1 tại Bà Rịa - Vũng Tàu.

Theo kế hoạch kinh doanh, trong năm nay Hoàng Quân sẽ tiếp tục tính toán mua thêm các dự án địa ốc có giá “mềm” nhằm đa dạng hóa sản phẩm.

Tương tự, Công ty Đất Xanh ngay đầu năm 2013 đã công bố mua lại 2 dự án căn hộ tại Tp.HCM. Dự án đầu tiên có quy mô 3,6ha do Công ty Cổ phần Dịch vụ tổng hợp Sài Gòn (Savico) làm chủ đầu tư, có tổng số 2.000 căn hộ với tổng mức đầu tư là 1.200 tỷ đồng.

Dự án thứ hai nằm trên địa bàn quận Gò Vấp gồm 4 khối nhà, quy mô 3,2ha. Trước đó, Đất Xanh cũng đã hoàn tất mua 2 dự án căn hộ của Công ty Thiên Lộc và dự án của Công ty Gia Phú đầu tư hồi cuối năm 2012.

Tổng giám đốc Đất Xanh, ông Lương Trí Thìn cho biết, ngoài các dự án đã mua lại, năm nay công ty vẫn tiếp tục xem xét những dự án khả thi.

Tại thị trường bất động sản khu vực phía Bắc, hoạt động chuyển nhượng dự án cũng sôi động không kém.

Những ngày đầu năm 2013, Công ty phát triển nhà Thủ Đức đã công bố thoái vốn thành công tại Dự án Đồng Mai, tọa lạc tại Hà Đông, Hà Nội với tổng giá trị chuyển nhượng 80 tỷ đồng.

Ngày 16/1/2013, Quỹ đầu tư VinaLand của VinaCapital cũng công bố chuyển nhượng thành công Dự án tại 30 Nguyễn Du, Hà Nội cho Vinataba, thu về 3,3 triệu USD.

Công ty Sông Hằng công bố rót vào Dự án Hatoco Trần Phú 500 tỷ đồng để nắm quyền chi phối và tái khởi động lại dự án vào 5/1/2013, sau hơn 1 năm phải tạm dừng triển khai.

Mua bán dự án bất động sản ở thời điểm này là biện pháp để các doanh nghiệp cơ cấu lại danh mục đầu tư và cơ cấu lại dòng tiền. Bán lại các dự án cũng là cách mà các doanh nghiệp chọn bất động sản là lĩnh vực đầu tư ngoài ngành nhưng không gặp thời, giờ đây thoái vốn để tập trung nguồn lực vào những sản phẩm thế mạnh.

Những doanh nghiệp mua lại các dự án chuyển nhượng giai đoạn này nhằm đón đầu cơ hội thị trường trong thời gian tới. Mua dự án lúc thị trường xuống đáy, ngoài giá tốt, nhà đầu tư còn tránh được nhiều khó khăn của quá trình đầu tư dự án bất động sản đó là quy trình thủ tục, bởi hầu hết các dự án đến nay gần như đã đi được nửa chặng đường.

Xem tiếp...

Giá đất sẽ linh hoạt hơn?

Để hai phương án về bảng giá đất, khung giá đất cũng sẽ thay đổi khi giá đất thị trường biến động, quy định về giá đất tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được lấy ý kiến nhân dân từ ngày 1/2/2013, theo Bộ Tài Nguyên và môi trường có một số điểm mới đáng chú ý.

Dù đã được chỉnh sửa sau khi tiếp thu ý kiến đại biểu tại kỳ họp Quốc hội cuối năm 2012, song cả hai lần trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội vào tháng 12/2012 và tháng 1/2013, những quy định về giá đất ở dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn gây nhiều quan ngại. Bởi vậy, dự thảo lấy ý kiến nhân dân, dù không nhiều song các quy định về giá đất vẫn tiếp tục được chỉnh sửa.

Những điểm mới được nhấn mạnh tại dự thảo là đã sửa đổi quy định về nguyên tắc định giá đất theo hướng định giá đất theo mục đích sử dụng đất tại thời điểm Nhà nước thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và tính các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của Luật Đất đai.

Giá đất cũng phải định giá theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến có cùng mục đích sử dụng đã thực hiện thành công khi người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phù hợp với giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc phù hợp với thu nhập từ việc sử dụng đất; các thửa đất liền kề nhau có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng, cùng một thời điểm định giá thì có mức giá như nhau.

Việc giao cho Chính phủ quy định cụ thể phương pháp xác định giá đất cho phù hợp với từng loại đất cũng được coi là điểm mới tại dự thảo lần này.

Vẫn theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, dự thảo cũng bổ sung quy định về ban hành, điều chỉnh khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh theo hướng: Chính phủ quy định khung giá các loại đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh; khung giá đất được xây dựng định kỳ năm năm một lần và được công bố vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Và, khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20% so với khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh và thời gian tăng hoặc giảm liên tục từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh cho phù hợp.

Với việc xây dựng bảng giá đất và áp dụng bảng giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, dự thảo vẫn để hai phương án.

Điểm giống nhau ở cả hai phương án là ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh xây dựng bảng giá đất tại địa phương trình hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành. Phương án hai có thêm quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ năm năm một lần và được công bố vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ.

Phương án một quy định thêm, đối với những nơi chưa có giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì việc quy định cụ thể giá các loại đất tại khu vực giáp ranh thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất. Khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20% so với bảng giá đất và thời gian tăng hoặc giảm liên tục từ 60 ngày trở lên thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp và báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp tại kỳ họp gần nhất. Trường hợp chưa kịp điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với giá đất thị trường thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ nguyên tắc và phương pháp định giá đất quyết định giá đất cụ thể.

Ở phương án này, bảng giá đất do ủy ban nhân cấp tỉnh ban hành được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất; tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính các khoản thuế liên quan đến đất đai; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Còn với phương án hai, bảng giá đất do ủy ban nhân cấp tỉnh ban hành được sử dụng để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính các khoản thuế liên quan đến đất đai; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.

Căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất, ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể mà không được thấp hơn bảng giá đất để áp dụng trong các trường hợp sau: tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất đối với tổ chức sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của luật này; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Xem tiếp...