Bất động sản: Vẫn chưa thấy tia sáng cuối đường hầm

Thị trường bất động sản đã lao dốc ngót năm nay, song động thái mua vào với nghĩa “bắt đáy” của giới đầu tư dường như vẫn chưa xuất hiện

Những diễn biến trên thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng không nhỏ từ các chính sách tiền tệ, tài chính.

Khảo sát của phóng viên cho thấy, tại hầu hết các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn Hà Nội, tỷ lệ giao dịch thành công vẫn thưa thớt, phần lớn những người có mặt tại các sàn vẫn tỏ ra khá dè dặt trong các quyết định mua bán.

Có mặt tại sàn giao dịch bất động sản VietLand (Thanh Xuân, Hà Nội), mới thấy sự ảm đạm trên thị trường thực sự chưa cải thiện nhiều so với kỳ vọng của giới đầu tư.

Nếu như trước đây, vào thời điểm thị trường “sốt”, mỗi ngày sàn giao dịch này đón không giới trăm người đến tìm hiểu thông tin để mua bán, đầu tư nhà đất. Và tất nhiên, cùng với đó là không ít giao dịch mua bán được ghi nhận là thành công.

Còn hiện tại, theo ông Phan Bá Vũ, Giám đốc VietLand, cả tháng nay, sàn giao dịch của ông hầu như không hoạt động. Xung quanh khu vực này có 5 sàn giao dịch bất động sản thì có đến 3 sàn đã tạm đóng cửa, cho nhân viên nghỉ phép từ hai tháng nay.

Mặc dù, cũng theo vị này, thị trường trầm lắng là cơ hội cho nhiều người, đặc biệt là những người có nhu cầu thực. Không chỉ có nhiều lựa chọn hơn khi mua hàng, họ còn hoàn toàn không phải lo lắng “mỗi ngày một giá” như những thời điểm thị trường sốt nóng trước đây.

Tại nhiều sàn giao dịch bất động sản khác trên địa bàn, tình hình cũng không khá hơn. Phần lớn đều “than ngắn thở dài” mỗi khi được hỏi về thực tế giao dịch tại các sàn của mình.

Phó tổng giám đốc Công ty Đầu tư Xây dựng Vạn Xuân Đỗ Thanh Tùng cho hay, hiện nay phân khúc chung cư rẻ tiền và đất thổ cư ở các khu ngoại thành vẫn còn có người hỏi mua. Còn các khu chưng cư cao cấp dù đã hoàn thiện vẫn gặp rất nhiều khó khăn ngay từ khi chào bán.

Ông Tùng thắc mắc, không biết thời điểm này lượng vốn, đặc biệt là dòng tiền đầu cơ bất động sản tự có của giới đầu tư đang chảy đi đâu. Và ông tự lý giải, tiền ở trong dân không phải đã “ráo máng”, song có thể các nhà đầu tư đang cân nhắc thời điểm tham gia thị trường. Tuy nhiên, theo ông, có không ít khách hàng có nhu cầu thực nhưng khả năng tài chính cũng không thể đáp ứng được vì phần lớn giá của nhiều dự án vẫn quá cao.

Từ đầu năm nay, khi nhận định về triển vọng thị trường nhà đất, nhiều chuyên gia lẫn nhà quản lý đều thừa nhận là thị trường sẽ khó khăn trong một thời gian nhất định. Phần lớn đều dự báo thị trường sẽ khó khăn trong hai quý đầu của năm, sau đó sẽ dần hồi phục và đi lên.

Thế nhưng, đến thời điểm này, đã gần hết quý 2/2011, mọi diễn biến trên thị trường vẫn chưa có nhiều chuyển biến, cải thiện, thậm chí còn có dấu hiệu xấu hơn, được biểu hiện bằng loạt những động thái bán hàng của nhiều chủ đầu tư.

Trao đổi với VnEconomy, TS. Lê Xuân Nghĩa, Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, một lý do khiến thị trường trầm lắng kéo dài như hiện nay xuất phát từ việc doanh nghiệp nào cũng “dính” đến bất động sản.

Ông Nghĩa tiết lộ, hầu hết các doanh nghiệp ông quen đều có dự án bất động sản, trong đó lớn có, bé có. Và khi mà chính sách tín dụng thắt chặt, đặc biệt là đối với lĩnh vực bất động sản, thì hàng chục, hàng trăm dự án đã thực sự “bất động”, nằm đắp chiếu.

Chia sẻ về triển vọng thị trường trong nửa cuối năm nay, đại diện nhiều doanh nghiệp bất động sản đều tỏ ra thất vọng, vì không biết liệu thị trường sẽ trượt dốc đến bao giờ, khi mà tín hiệu từ mọi chính sách đều cho thấy, sẽ kiên trì với việc thắt tín dụng nhằm ổn định vĩ mô, kiềm chế lạm phát.

“Chúng tôi có dự án chung cư 25 tầng ở Hoàng Mai, rậm rịch khởi công từ tháng 6/2010 nhưng đến nay vẫn bất lực vì không thể xoay vòng được vốn do bán hàng quá chậm, trong khi ngân hàng lại thắt chặt cho vay bằng việc nâng lãi suất lên 25%”, đại diện một công ty cổ phần bất động sản cho hay.

Nhìn nhận về diễn biến thị trường hiện nay và cơ hội cho những người có nhu cầu thực, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, dù bối cảnh thị trường hiện tại về cơ bản sẽ mở ra nhiều cơ hội cho người tiêu dùng thực, song do bất động sản không phải là hàng hóa thông thường, lại có giá trị thanh toán lớn, nên không phải mọi mong muốn đều có thể dễ dàng thực hiện được.

Đặc biệt là, hiện chỉ có lác đác một vài dự án áp dụng hình thức chiết khấu nhằm thu hút khách hàng, còn lại đa phần các chủ đầu tư vẫn cố gắng “cố thủ” ở một mức giá khá cao.

Lãnh đạo một tập đoàn xây dựng lớn (xin được giấu tên) chia sẻ, những diễn biến trên thị trường bất động sản xưa nay đều xuất phát từ hệ lụy của chính sách. Hai ba năm trước thị trường sốt nóng, sốt ảo, mua bán nhập nhằng cũng là do chính sách quá “hở”.

Nay cơ quan quản lý nhận thấy điều đó, kỳ vọng đưa thị trường trở về ổn định, bền vững thì cũng không có công cụ nào khác ngoài chính sách. Không những thế, thị trường lại rơi vào tình thế bất lợi hơn khi nỗ lực kiềm chế lạm phát của Chính phủ dường như là cao hơn bao giờ hết.


Theo VNeconomy

Xem tiếp...

Nguy cơ vỡ bong bóng bất động sản là có thực

Trước thực tế hiện nay, nguy cơ vỡ bong bóng đối với thị trường bất động sản không phải là không có. 

TS. Nguyễn Bá Ân.

Nhìn nhận trên được TS. Nguyễn Bá Ân, Phó viện trưởng Viện Chiến lược phát triển (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), đưa ra khi trao đổi với báo giới về diễn biến trên thị trường bất động sản hiện nay và những tiềm ẩn rủi ro đối với giới đầu tư.

Ông Ân nói:

- Hiện nay thị trường bất động sản của chúng ta đang chiếm giữ khá nhiều vốn nằm im, chờ thời vì phần đa đều bị ảnh hưởng tâm lý bất động sản vẫn là kênh đầu tư siêu lợi nhuận.

Thống kê của một số chuyên gia cho thấy, trong 10-15 năm qua chúng ta đã lãng phí hàng chục, hàng trăm tỷ USD vào nguồn đất đai. Nếu nhà nước quản lý tốt, có chính sách tốt thì có thể chúng ta biến được tài nguyên đất đai thành nguồn lực cho phát triển kinh tế.

Do đó, trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội trong thời gian tới, một trong những vấn đề đặt ra là phải cải cách, đổi mới chính sách về quản lý đất đai, làm sao đảm bảo lợi ích của nhà nước, người sử dụng đất, người giao lại quyền sử dụng đất và quan trọng hơn là làm sao có được một thị trường bất động sản lành mạnh.

Thưa ông, hiện Chính phủ chủ trương kiểm soát chặt thị trường bất động sản, cụ thể là siết chặt tín dụng đối với lĩnh vực này. Theo ông, điều này có xuất phát từ việc thị trường này đã ôm quá nhiều vốn?

Xét trên bình diện toàn nền kinh tế, nếu chúng ta ôm quá nhiều vốn vào bất động sản thì sẽ không tạo ra được của cải vật chất. Cho nên trong điều kiện, hoàn cảnh, mức độ nào đó thì Nhà nước phải hạn chế để dòng vốn chảy vào sản xuất, tạo ra của cải vật chất cho xã hội.
 
Tuy nhiên, cần phân biệt rằng, chủ trương thắt chặt tín dụng là nhằm hạn chế, ngăn chặn đầu tư kinh doanh hay đầu cơ bất động sản. Còn nếu nhìn nhận bất động sản ở góc độ là một ngành sản xuất, phát triển vật liệu xây dựng, hạ tầng, tạo ra một khu đô thị, một căn hộ để phục vụ người tiêu dùng thì nó lại là một ngành sản xuất.

Do đó, Nhà nước nên có sự phân tách như thế nào cho rõ ràng, minh bạch giữa việc tạo lập một sản phẩm bất động sản và đầu cơ kinh doanh bất động sản.

Như vậy, khi mà Nhà nước đánh đồng hai nhóm này với nhau thì cũng có nghĩa các dự án, khu đô thị sẽ đói vốn, thị trường theo đó sẽ “chết chìm”?

Việc siết vốn theo tôi là giải pháp bất đắc dĩ. Thực ra nếu có được thị trường bất động sản tách bạch để tránh đầu cơ thì không phải mang tính hành chính như vậy.

Thế nhưng hiện nay, yếu tố đầu cơ trong thị trường bất động sản của chúng ta là rất lớn, và do quản lý kém cho nên không tách bạch được. Các văn bản pháp lý lại chưa đủ nên dù biết rằng, việc hạn chế cho vay bất động sản sẽ kéo theo hạn chế phát triển hạ tầng, nên những giải pháp mà chúng ta đưa ra vẫn có gì đó mang tính hành chính.

Tuy nhiên, trong điều kiện kiềm chế lạm phát hiện nay phải chấp nhận, đặc biệt là khi chúng ta chưa có thị trường một cách đầy đủ.  

Ông nghĩ, thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ đi theo hướng nào khi mà dòng vốn bị chặn lại?

Chắc chắn thị trường sẽ trầm lắng, vì vốn là một yếu tố quan trọng đối với không chỉ bất động sản. Trong bối cảnh kinh tế lạm phát hiện nay, nhà nước hạn chế nguồn vốn cho bất động sản, khiến thị trường trầm lắng. giao dịch ít. Trong khi đó, tâm lý người dân lại chần chừ, chờ đợi khi nào thị trường lên hoặc xuống hẳn thì mới nhảy vào.

Chính điều đó đã và sẽ góp phần làm thị trường trầm lắng tiếp, tức là ngoài yếu tố tín dụng, còn yếu tố tâm lý.

Nhưng vừa rồi một số ngân hàng cho biết, các doanh nghiệp bất động sản tỏ ra không “ngán” lãi suất cao. Điều này có phải vì siêu lợi nhuận hay là chuyện “đâm lao phải theo lao”?

Nếu nói về chuyện kinh doanh, yếu tố mà các chủ đầu tư quan tâm nhất là lợi nhuận. Có khi người ta đầu tư để lấy lợi nhuận thì có thể chấp nhận lãi suất cao, rủi ro cao.

Nhưng thực tế thì thị trường bất động sản của chúng ta vẫn còn nhiều điều chưa minh bạch, số lượng nhà đầu tư nhỏ lẻ khá nhiều. Chẳng hạn, khi một dự án được lập ra, bản thân chủ đầu tư đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp để kiếm chênh lệch rồi.

Sau đó, nhà đầu tư thứ cấp lại đi huy động vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ để kiếm lãi, rồi lại tiếp tục bán qua tay kiếm lãi. Chính điều đó đã tạo ra thị trường vay với lãi suất lên tới 25 -27% của các nhà đầu tư.

Còn đối với một nền kinh tế, nếu chúng ta có một thị trường bất động sản lành mạnh, tạo được một thị trường đúng nghĩa thì việc vay với lãi suất cao cũng là một điều đáng khích lệ.

Theo ông, với diễn biến của thị trường như hiện nay, liệu đây có phải là thời điểm thích hợp cho những người có nhu cầu mua nhà, đất để ở?

Tôi cho rằng, đây đang là thời điểm cho những ai có tiền thực, nhu cầu thực, thậm chí với những ai có tiền mà không phải vay ngân hàng thì đầu tư là tốt nhất, vì bất động sản đang dần trở về giá trị thực của nó.

Hơn nữa, thị trường bất động sản sẽ còn biến động khi kinh tế vĩ mô ổn định lại, nhà nước nới lỏng tín dụng ra thì thị trường lại sôi động trở lại.

Vừa qua một số chuyên gia nước ngoài nhận định, với diễn biến như hiện nay, bong bóng bất động sản Việt Nam, đặc biệt là tại Hà Nội sẽ vỡ vào năm 2012. Ông có chung quan điểm này?

Đó cũng mới chỉ là dự đoán, nhưng nguy cơ vỡ bong bóng của thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng là có. Nếu người ta tính tổng nhu cầu so với hàng trăm dự án nhà ở Hà Nội hiện nay, thì nhu cầu của Thủ đô không đến thế.

Nếu tính toán sức chứa của các đô thị mới, các dự án đã và đang triển khai, thì chắc là cung sẽ vượt cầu, nguy cơ đó là có thực.

Tất nhiên thị trường Hà Nội còn có nhu cầu từ các khu vực, các địa phương khác, vì phần lớn vẫn xem bất động sản là một kênh đầu tư.

Theo vneconomy

Xem tiếp...

Năm 2012, bong bóng BĐS Việt Nam sẽ vỡ ?

Một đại gia BĐS Thái Lan dự đoán, cuối năm 2012 là thời điểm bong bóng BĐS ở VN sẽ vỡ và ông đang "rình" tới thời điểm đó để sang VN mua BĐS giá rẻ.

Nhưng cũng có các yếu tố vô hình ngăn cản quả bong bóng này xì hơi hay vỡ tung.

Tại sao có bong bóng tài sản?

Các chuyên gia kinh tế và người dân thường có những tranh cãi gay gắt về danh từ "bong bóng" khi mô tả tình thế của thị trường, vì ít ai đồng ý về giá trị thực sự hay bình thường của bất cứ loại tài sản nào.

Theo định nghĩa, "bong bóng tài sản" xảy ra khi thị giá của một loại tài sản được đẩy quá xa trên giá trị thực sự và bình thường của các tài sản này.

Bất động sản lại là một loại tài sản đặc thù, mang nhiều tính chất địa phương, và bao gồm nhiều phân khúc thị trường khác biệt; nên khi nói đến bong bóng BĐS, chúng ta phải thu gọn lĩnh vực bàn cãi và hiểu rõ những giới hạn của bài phân tích.

Bài viết này chỉ thảo luận về phân khúc nhà ở của thị trường BĐS tại VN và cố gắng tìm hiểu hiện nay, chúng ta có thể dùng chữ bong bóng để mô tả tình huống; và nếu có, thì cái bong bóng này bao giờ sẽ vỡ và hậu quả sẽ ảnh hưởng gì đến nền kinh tế vĩ mô.

Trước hết, những yếu tố để tạo thành thị giá của BĐS bao gồm những yếu tố định lượng được: (1) luật cung cầu của thị trường (2) khả năng mua của người tiêu dùng (3) dòng tiền đang rót vào kênh BĐS (4) tình hình kinh tế vĩ mô; và (5) những yếu tố vô hình không thể đo lường chính xác gồm (a) tác động của các nhà đầu cơ (b) trào lưu tâm lý của đám đông (c) chánh sách của chánh phủ và (d) tư duy và cảm xúc của mọi người liên quan.

Trong các yếu tố định lượng, quan trọng nhất là luật cung cầu của thị trường. Phân khúc nào (nhà ở cao cấp hay trung bình hay cho giới thu nhập thấp, thương mại hay văn phòng, BĐS du lịch, khu công nghiệp ...) chúng ta cũng có thể tính ra số lượng cung và nhu cầu của người tiêu dùng.

Hiện nay, ở VN, căn cứ theo các báo cáo của các nhà môi giới địa ốc, trong cũng như ngoài nước, thì nhà ở cao cấp có một số cung khoảng 1/3 lớn hơn số cầu và tổng số đơn vị của nhà đầu cơ thứ cấp chiếm khoảng 47% số lượng bán ra. Trong khi đó, số lượng cầu ở các phân khúc khác tương đối cao hơn lượng cung, nhất là phân khúc nhà thu nhập thấp.

Yếu tố thứ hai là khả năng mua của người tiêu dùng. Theo thị trường Âu Mỹ, người ta tính 25% mức thu nhập của người mua là khả năng trả nợ khi so sánh với số tiến vay phải trả hàng tháng cho ngân hàng (cộng với tiền thuế và bảo hiểm). Lấy ví dụ ở VN, thu nhập trung bình của một cặp vợ chồng cùng đi làm là 12 triệu mỗi tháng, nếu dùng một tỷ số cao hơn nước ngoài là 35% để dành cho việc trả nợ (4,2 triệu), thì họ có thể vay một số tiền tối đa là 400 triệu trả làm 20 năm với lãi suất 15% một năm. Người VN có nhiều tiết kiệm, nên số tiền mặt trả trước (down payment) có thể lên đến 1/3.

Dựa trên các yếu tố này, thì căn nhà trung bình giá khoảng 600 triệu đồng là thích hợp với túi tiền và hoàn cảnh của họ. Và cũng theo công thức này thì phần lớn các nhà ở tại HCM hay Hà Nội đều vượt quá khả năng trả nợ của người tiêu dùng. Tuy vậy giá cả tại các tỉnh nhỏ cho thấy chỉ hơi cao hơn khả năng một ít.

Yếu tố khác có thể đo lường được là dòng tiền đang đổ vào BĐS, gồm tiền nhàn rỗi của nhà đầu tư, tiền vay mượn của ngân hàng hay tư nhân, và tiền đầu tư từ nước ngoài qua FDI. Hiện nay, FDI vẫn đổ vào các dự án BĐS có giá đất trưng dụng thật thấp và có nhiều ưu đãi trong điều kiện đầu tư. Tuy nhiên, rất ít tiền FDI cho các dự án đang dang dở, bị kẹt vốn, mà chủ đầu tư không chịu hạ giá hơn 30% giá vốn ban đầu.

Hệ thống ngân hàng địa phương thì đã lỡ kẹt với rất nhiều khoản nợ xấu, nên vẫn phải tiếp tục cho các chủ đầu tư BĐS đáo hạn, hy vọng thị trường phục hồi. Tỷ lệ nợ xấu của các khoản vay BĐS của ngân hàng không được tiết lộ, cũng như chỉ tiêu xếp hàng nợ xấu cũng khác quốc tế, nên chỉ có thể được ước tính. Theo một chuyên gia tài chánh của Singapore, số nợ xấu này trung bình lên đến 18% của toàn số nợ, một con số rất cao.

Đồng tiền nhàn rỗi từ tư nhân vẫn khá dồi dào, nhưng sau khi thị trường BĐS tại Tp.HCM đóng băng, thì các nhà đầu tư bắt đầu chuyển tiền qua kênh đầu tư khác. Hiện nay, nhà nước đang ngăn ngừa dòng tiền này đổ vào kênh vàng hay USD, nên chắc là sẽ có một ít đổ vào BĐS, nhưng sẽ giới hạn vì tâm lý hoang mang với triển vọng của nền kinh tế.

Yếu tố có thể định lượng thứ tư là ảnh hưởng từ nền tình hình vĩ mô, mà động tác chính sẽ là mức độ tăng trưởng của thu nhập quốc gia (national income, không phải GDP), tỷ giá đồng VN và con số lạm phát. Thu nhập quốc gia thì bao gồm cán cân xuất khẩu so với nhập khẩu, FDI, kiều hối và nợ vay tư và công. Tất cả các thành tố này đều tiêu cực, có khuynh hướng đi xuống và sẽ ảnh hưởng xấu đến giá trị thực sự của BĐS trong một thị trường bình thường.

Do đó, nếu chỉ nhìn vào 5 yếu tố định lượng trên thì có thể nói là thị giá nhà ở cho người dân đang cao hơn từ 10% cho các nhà ở tại các tỉnh ngoài HCM và Hà Nội, đến 20% cho các nhà trung bình là lên đến 40% cho các nhà ở cao cấp.

Yếu tố vô hình ngăn bong bóng vỡ

Nếu VN có một nền kinh tế bình thường như tại các quốc gia Âu Mỹ, thì mọi định lý tài chính sẽ tiên đoán là bong bóng có thể vỡ bất cứ lúc nào. Tuy nhiên, nền kinh tế VN chứa nhiều nghịch lý khó thể giải lý. Những yếu tố vô hình không định lượng lại thường có một tầm quan trọng hơn với người tiêu dùng hay nhà đầu cơ thứ cấp.

Hai yếu tố vô hình quan trọng nhất trong giá trị BDS tại VN là tác động mạnh mẽ của các nhà đầu cơ, với sự hỗ trợ đắc lực của các chủ đầu tư cho dự án, cũng như những tài trợ bất đắc dĩ của các ngân hàng; và tâm lý bầy đàn của đám đông. Thông tin về BĐS tại VN thiếu hẳn sự minh bạch và trung thực; luật về BDS phức tạp và khó thi hành; nên các nhà đầu cơ lợi dụng tối đa khe hở này để thực hiện những thủ thuật trắng trợn và đôi khi phi pháp, từ việc quảng cáo hay phóng tin đồn sai sự thực đến việc làm giá qua các giao dịch dưới gầm bàn.

Tác động của các nhà đầu cơ có thể nhận thấy rõ rệt trong những vụ thổi giá đất gần đây ở Hà Nội và trước đây ở Tp.HCM. Cường độ của các nhà đầu cơ cho thấy một sức đẩy có ảnh hưởng khá lớn trên thị giá.

Các nhà đầu tư VN cũng biểu hiện hội chứng bầy đàn rất cao. Vì truyền thống gia đình, bạn bè và bè phái trong xã hội, các nhà đầu tư thường không có nhiều phán đoán độc lập, hay cố gắng đi tìm những cơ hội đặc thù khác biệt. Đặc tính "ai sao tôi vậy" khiến thị trường thường dao động về một phía, không cân bằng và gây ra hiện tượng bong bóng thường xuyên hơn. Ở một mặt khác, yếu tố này lại có thể tác động nhanh hơn đến thị giá khi vài nhà đầu cơ kẹt tiền bán tháo. Tâm lý hốt hoảng khi có người la "cháy" trong một rạp hát đông người là một thí dụ.

Hai yếu tố khác cũng ảnh hưởng nhiều đến thị giá của BĐS là chính sách của nhà nước và cảm quan của người mua hay bán. Luật lệ về BĐS VN khác nhiều so với thế giới cho nên khó có thể dùng các công thức bình thường để suy diễn tác động của yếu tố này trên thị giá. Tuy nhiên, chúng ta có thể chắc chắn được vài điều: nhà nước không muốn để cho bong bóng BDS vỡ vì hậu quả nguy hiểm của nó trên nợ xấu của hệ thống ngân hàng. Thêm vào đó, chính sách của nhà nước thường có kết quả ngược lại với mục tiêu ban đầu nên những thủ tục hành chánh mới sẽ làm chậm lại mọi giao dịch (cùng một lúc chậm lại sự phát nổ của thị giá) và giúp giữ giá thành cao hơn.

Với quyết tâm ngăn chặn sự đổ vỡ của bong bóng, nhà nước có thể đổ thêm số tiền lớn vào kênh BDS, trực tiếp hay qua ngân hàng, và kết quả sau cùng là tiến trình đi xuống sẽ bị chậm lại nhiều năm. Ngoài ra, nếu tỷ lệ lạm phát quá cao, đồng tiền mất giá trầm trọng, thì dòng tiền của tư nhân cũng có thể đổ xô về BĐS để giữ an toàn cho tiền nhàn rỗi.

Một yếu tố khác nữa là BĐS có một giá trị cá nhân do cảm xúc riêng biệt của người mua hay người bán. Trong các loại tài sản, BDS thường đi đôi với sự yêu ghét dễ ảnh hưởng đến quyết định của mọi người liên quan. Một khu phố được nhiều người ưa thích qua những kỷ niệm quá khứ có thể đẩy giá thành lên 15% đến 40% cao hơn giá trị thực sự; một kiến trúc đặc thù có thể tạo dị ứng hay yêu mến tùy cảm quan cá nhân.

Nói tóm lại, khó có thể đo lường sự quyến luyến không lý giải này về BĐS và yếu tố này có thể giúp thị giá BĐS bền vững hơn.

Bong bóng nào rồi cũng sẽ vỡ

Nhìn chung, 4 yếu tố vô hình là rào cản hiện nay đang ngăn ngừa sự đổ vỡ của bong bóng tại Hà Nội và Tp.HCM. Dù BĐS tại Tp.HCM đang đóng băng nhưng giá cả chưa quay về với giá trị thực sự và hợp lý như các yếu tố định lượng ghi nhận. Tuy nhiên, về lâu về dài, tất cả mọi bong bóng đều phải vỡ để thị giá quay về với thực tế. Vấn đề là các yếu tố vô hình sẽ giữ giá và thanh khoản được bao lâu?

Qua kinh nghiệm của các bong bóng tại các quốc gia Âu Mỹ, thì bong bóng được coi là như đã vỡ khi thị giá xuống dưới 30%. Vì tâm lý hốt hoảng, thị giá có thể xuống thêm 20% dưới giá thực sự và bình thường. Do đó, tùy mức giá đã được bong bóng thiết lập, với nguyên tắc càng lên cao càng xuống thấp, giá nhà ở cao cấp hiện nay ở Hà Nội có thể mất đến 60% thị giá nếu bong bóng phát nổ. Với sự đóng băng, nhà ở cao cấp tại Tp.HCM có thể mất khoảng 40%. Các phân khúc nhà ở khác sẽ cũng mất giá, nhưng ít hơn.

Theo nhận xét của người viết, thị trường nhà ở tại Hà Nội sẽ đóng băng vào 2012 như Tp.HCM, và có thể mất 4 năm nữa trước khi bong bóng BDS tại VN nổ tung và giá cả quay lại mức độ bình thường khoảng 8 năm sau đó. Tuy vậy, bất cứ một tác động tâm lý nào lớn lao trên thị trường (một vụ lường gạt chạy nợ vĩ đại, một sụp đổ của một ngân hàng hay một tập đoàn tăm tiếng...) có thể là ngòi nổ đẩy tiến trình diễn ra sớm hơn.

Năm 2000, sau cuộc khủng hoảng tài chính tại Á Châu, tôi qua Bangkok thăm các bạn cũ, trong đó có một đại gia về BĐS, từng được báo Forbes tuyên dương là tỷ phú đang lên của Thái Lan. Ông ta buồn rầu đưa tôi đi xem các công trình đang xây dựng dở dang của ông, từ những khu đô thị mới đến những tòa nhà thương mại văn phòng đầy tham vọng. Khắp Bangkok, những cơ sở bê tông cốt sắt dựng lên nữa chừng rồi bỏ hoang cho ấn tượng của một thế giới sau cuộc chiến nguyên tử.

Vì khả năng và quan hệ, sau 10 năm, vị đại gia BĐS gần phá sản này đã phục hồi phong độ và hiện là một trong những công ty BĐS hàng đầu của Thái Lan. Đầu năm nay, tôi hỏi là bao giờ ông sẽ sang VN để đầu tư? Ông ta trả lời: "Cuối 2012. Lúc đó, bong bóng sẽ nổ và tôi tha hồ lựa chọn dự án với giá rẻ mạt."

Tôi nghĩ chắc ông lầm bong bóng BĐS của VN với cuốn phim "Đại Họa 2012". Chúng ta hãy chờ xem.

Theo T.S Alan Phan, Chủ Tịch Quỹ Đầu Tư Viasa

VEF

Xem tiếp...

Bất động sản: Khó người bán, dễ người mua ?

Những động thái của thị trường bất động sản trong quý 1/2011 cho thấy, giá cả và thị trường sẽ có lợi hơn cho người mua.

Nguồn cung nhà ở sẽ tăng nhanh trong vòng 2-3 năm tới

Với việc thắt chặt tiền tệ nhằm thực hiện mục tiêu kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra những biện pháp giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất, trong đó có bất động sản. Trong khi đó, đặc thù của kinh doanh bất động sản là vốn lớn, các doanh nghiệp luôn phải huy động từ nhiều nguồn khác nhau để phát triển dự án bởi vốn tự có của họ chỉ chiếm một phần rất nhỏ trong cơ cấu vốn.

Theo nghiên cứu của Vietnam Report, vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng chiếm đa phần để thực hiện các dự án. Tuy nhiên, khi lãi suất đẩy lên, cao tới 20-21%/năm như hiện nay cùng với giới hạn dư nợ tín dụng bất động sản (tổng dư nợ tối đa là 16% vào cuối năm nay) sẽ tác động rất nhiều đến các doanh nghiệp bất động sản. Họ sẽ gặp nhiều khó khăn trong triển khai các dự án, những đồng vốn đã bỏ vào bất động sản trong thời gian qua chưa kịp tạo ra lợi nhuận đã phải chịu sức ép của lãi suất và chính sách.

Nếu những diễn biến này kéo dài và có thêm những động thái mới của Chính phủ nhằm huy động nguồn vốn nhàn rỗi trong dân để phục vụ cho chương trình nhà ở quốc gia thì có thể nói, các doanh nghiệp bất động sản lại càng khó khăn chồng chất, như vậy sẽ có lợi hơn cho người mua.

Ông Nguyễn Dũng Minh, giám đốc bán hàng công ty quản lý bất động sản Savills Việt Nam cho biết: riêng ở Hà Nội năm 2011 dự kiến có khoảng 20.000 căn hộ chung cư mới được đưa ra chào bán. Với lượng cung lớn như vậy, chỉ những dự án được chuẩn bị tốt, có yếu tố cạnh tranh cao và chính sách giá phù hợp với điều kiện thị trường mới có khả năng thành công và thu hút được khách hàng.

Báo cáo của công ty Colliers International Vietnam chỉ rõ: thị trường căn hộ để bán ở Hà Nội trong quý 1/2011 không có nhiều giao dịch thành công. Trong phân khúc căn hộ cao cấp, các dự án Indochina Plaza và Keangnam Land Mark Tower đang bán giai đoạn cuối nhưng rất chậm sau Tết.

Với sự xuất hiện của nhiều dự án mới tại quận Hà Đông và Từ Liêm trong quý vừa qua, người mua có thêm nhiều lựa chọn mới. Tổng cộng số căn hộ thuộc về nguồn cung mới trong năm 2011 sẽ tăng gấp 4 lần năm 2010, tạo ra cơ hội mới cho người mua và nhà đầu tư, tận dụng được các mức giá cạnh tranh hơn.

Ước tính đến cuối giai đoạn 2010-2014, tổng số căn hộ tại Hà Nội sẽ tăng nhanh và đạt tới 111.084 căn hộ. Có thể có nhiều nguồn cung hơn nếu các dự án đang được xem xét được cấp giấy phép.

Triển vọng kinh tế năm 2011 không sáng sủa lắm đối với lĩnh vực nhà đất. Lạm phát và cắt giảm ngân sách, chính sách tài chính thắt chặt, hạn chế cho vay, cùng với nhiều chính sách khác đều nhắm tới việc kiềm chế sự phát triển quá nóng của bất động sản. Tuy nhiên, các dự án đã bắt đầu thì vẫn sẽ tiếp tục được hoàn thiện.

Trong năm 2011, một số lượng lớn căn hộ cao cấp sẽ được chào bán, tạo nên sức ép giảm giá. Tỷ lệ bán tại dự án Keangnam LandmarkTowers, Indochina Plaza và những dự án khác có giá trên 2000 USD rất thấp trong năm 2010. Vì vậy, Colliers dự đoán cạnh tranh tại phân khúc này sẽ rất khốc liệt trong năm 2011, dẫn đến tỷ lệ bán thấp hoặc giá giảm.

Các khu đô thị mới tại các quận vùng ven vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư và người mua. Các quận, huyện như Hà Đông, Từ Liêm, Cầu Giấy, Long Biên, Hoàng Mai và Mê Linh sẽ diễn ra nguồn cung mới gia tăng mạnh mẽ trong năm 2011 và các năm sau đó. Chưa kể đến quy hoạch Thủ đô tới năm 2030, tầm nhìn 2050 có ảnh hưởng tới vị trí các dự án vẫn đang trong quá trình xem xét cho ý kiến và chưa được thông qua.

Khi quy hoạch ổn định, hạ tầng được kết nối, nhu cầu người dân sẽ thúc đẩy các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ các dự án, tăng nguồn cung cho thị trường. Tham gia cuộc điều tra của Vietnam Report, có đến 67% các doanh nghiệp cho rằng nguồn cung nhà ở trên thị trường Hà Nội trong vòng 2 năm tới sẽ tăng nhanh, 33% còn lại cho rằng sẽ tăng vừa phải.

Như vậy, các ý kiến từ doanh nghiệp đều cho rằng nguồn cung trên thị trường nhà ở Hà Nội sẽ tăng trong 2 năm tới, góp phần đáp ứng nhu cầu của người dân và giải quyết tình trạng mất cân đối cung cầu trên thị trường hiện nay.

Kết quả điều tra cũng cho thấy 60% các doanh nghiệp cho rằng nhu cầu về loại hình nhà ở dưới 1,5 tỷ đồng sẽ tăng mạnh trong năm 2011; 40% cho rằng sẽ tăng vừa phải. Trong khi đó, đối với 2 loại nhà ở còn lại, có mức giá từ 1,5- 2,5 tỷ đồng và trên 3 tỷ đồng/căn không có ý kiến nào cho rằng nhu cầu sẽ tăng mạnh.

Như vậy, có thể thấy nhu cầu nhà ở có mức giá dưới 1,5 tỷ đồng vẫn thu hút được sự quan tâm của nhiều người dân. Một phần hợp với ngân sách của họ, phần khác nếu họ có phải vay ngân hàng để mua nhà, gánh nặng trả nợ cũng đỡ hơn nhiều trong bối cảnh lãi suất cho vay của các ngân hàng sẽ có nhiều biến động.

Theo vneconomy

Xem tiếp...

Quảng Bình: Đánh bạc với dự án BĐS 3 tỉ USD ?

Hàng trăm hộ dân xã Quảng Đông (Quảng Bình) đang chờ đổi đời bằng cách cầm cố sổ đỏ, vay mượn lãi suất cao xây nhà chờ dự án nhiệt điện 3 tỉ USD đền bù khi di dời.

Họ tin rằng, việc xây xa nhà cửa từ vườn ra ngõ, từ ngõ ra ruộng sẽ đem lại khoản đền bù lớn mà không hiểu rằng đó là việc làm như canh bạc mong manh.

Canh bạc chờ đền bù

Bỏ nông nghiệp và nghề biển, ở nhà xây nhà cửa đợi đền bù.

Thôn Vĩnh Sơn chưa thoát được cảnh khổ nghèo vì thế đất loi choi dưới chân núi Hoành Sơn. Làm lụng vất vã nhưng không đủ ăn, nên khi nghe tin có đền bù lớn từ dự án nhiệt điện Quảng Trạch của tập đoàn dầu khí Việt Nam, người làng bổng nhiên nhộn nhạo lên. Họ biến các mảnh vườn cằn cỗi thành nhà cửa đón đợi… đền bù.

Chỉ chưa đầy mười ngày, Vĩnh Sơn đã mọc lên hàng trăm căn nhà không móng, tường xây không giằng sắt, không trụ đỡ, chằng néo mái cũng không. Hàng trăm căn nhà đó không có người nào dám vào ở vì sợ sập, lung lay trước gió.

Họ xây với tốc độ chóng mặt, và cách xây cũng không giống ai khi có nhà xây một phần xi măng… bảy phần cát. Thậm chí có nhà còn xây với tỷ lệ một xi măng mười cát vì đằng nào cũng bị đập sau đền bù.

Không chỉ Vĩnh Sơn mà làng 19 tháng 5, Thọ Sơn cũng ào ạt xây nhà chóng vánh. Nhà có điều kiện thì bỏ tiền xây, nhà nghèo thì cầm cố sổ đỏ, mua vật liệu về xây cho giống xóm làng đợi đền bù.

Ông Nguyễn Tiến, một người dân cắm sổ đỏ nói: “Tui xây trước mắt là ba căn, mỗi căn hết ba chục triệu, tất cả cắm sổ đỏ hết. Nhưng tui tính rồi, đền bù ít nhất mỗi căn cả trăm triệu, xong xuôi cũng còn vài trăm triệu để sống”.

Cụ Tiến là người mấy năm nay được trợ cấp hộ nghèo. Cuộc sống suốt đời chưa được bữa cơm thịnh soạn đầy đủ thịt cá, nhưng vẫn chấp nhận để sổ đỏ ở ngân hàng thuê thợ xây nhà xiêu vẹo chờ đền bù cho thấy sức hút đổi đời từ dự án 3 tỉ USD là rất lớn. Một canh bạc đối với người có sổ nghèo như ông.

Họ xây từ vườn ra đường làng, rồi khi hết diện tích xây xa, họ “sáng kiến” ra cách xây luôn cả ruộng lúa với tư duy “không đền kiểu này thì cũng đền kiểu kia. Kiểu chi chẳng được đền bù”.

Không đền bù nếu vi phạm

Không một diện tích đất nào bị bỏ không với canh bạc đền bù.

Chính quyền địa phương nhìn nhà cửa mọc lên ào ào như “đánh bạc” nhưng không thể kềm toả “độ nóng” ấy, bởi đất trong dân chưa có quyết định thu hồi, trong khi đó tập đoàn dầu khí Việt Nam làm công trình ngang đâu trả tiền đền bù tới đó nên rất khó cho chính quyền xử lý. Xã chỉ mới thống kê được 100 hộ dân không phép xây dựng, số còn lại dân bất hợp tác.

Tuy nhiên, ban đền bù giải toả của UBND huyện Quảng Trạch đã tuyên bố không đền bù cho những căn nhà lấy đất vườn xây xa nhà cửa. Còn ông Đậu Minh Ngọc, chủ tịch UBND huyện Quảng Trạch cho biết, xã Quảng Đông đã có báo cáo tình hình, huyện đang rốt ráo ngăn chặn xây nhà trái phép. Huyện đã chỉ đạo xã Quảng Đông về lập biên bản, xử phạt hành chính những hộ vi phạm và yêu cầu các hộ dân đình chỉ ngay xây dựng trái phép. “Chúng tôi cương quyết không đền bù đối với những hộ vi phạm”, ông Ngọc quả quyết. Như vậy, trong "cuộc chơi" với dự án tỉ đô này có lẽ chỉ có chủ vật liệu xây dựng và thợ xây thắng lớn.

Ông Phan Ngọc Duy, phó chủ tịch UBND huyện Quảng Trạch cho hay, huyện đang tổ chức đoàn về làm việc với xã để giải quyết sự việc này. Mặc dù trước đó huyện cũng đã có nhiều văn bản chỉ đạo, rồi phối hợp các tổ chức đoàn thể xuống tận dân giải thích, động viên người dân không nên làm như thế và kể cả áp dụng các biện pháp mạnh song hiện người dân vẫn bất chấp để tiếp tục xây dựng nhà trái phép.

Khi được hỏi tại sao người dân lại bất chấp như vậy, ông Ngọc cho rằng, để xảy ra tình trạng nói trên có phần do công tác đền bù giải phóng mặt bằng không đồng bộ. Theo ông Ngọc, tập đoàn Dầu khí Việt Nam thỏa thuận cho tỉnh ứng tiền để đền bù giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, việc rót tiền nhỏ giọt của tập đoàn Dầu khí Việt Nam khiến công tác đền bù giải phóng mặt bằng gặp khó khăn.

“Không đủ tiền buộc chúng tôi phải chia ra di dời dân nhiều đợt mà không thể làm đồng loạt cùng lúc khiến tình hình càng thêm rối. Hộ đi trước thắc mắc hộ đi sau được lợi hơn về giá đền bù cũng như diện tích đất cấp tại khu tái định cư nhiều hơn; người chưa đi thì lợi dụng chưa có quyết định thu hồi đất để làm liều” , ông Ngọc nói. Ví dụ, nếu như trước đây các hộ dân di dời đến nơi ở mới chỉ được cấp 250m2 đất ở thì nay những hộ di dời sau lại được cấp 500m2 đất ở; rồi giá đền bù đất, các tài sản trên đất cũng cao hơn nhiều lần so với trước khiến các hộ dân đi rồi không đồng tình. ..

Theo SGTT

Xem tiếp...