Đề xuất giải cứu thị trường bất động sản

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cũng cho rằng, tuyệt đối không cho vay đối với những dự án bất động sản cao cấp, xa xỉ và không cần thiết tại thời điểm này.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, do ngân hàng siết lại hoạt động cho vay, hạn chế dòng tín dụng đổ vào lĩnh vực phi sản xuất (chủ yếu là chứng khoán và bất động sản), nên kể từ đầu năm tới nay, thị trường địa ốc trở nên trầm lắng, giao dịch đóng băng ở nhiều phân khúc như căn hộ cao cấp, biệt thự, văn phòng cho thuê...

Các DN bất động sản đua nhau khuyến mại, giảm giá hoặc hỗ trợ chi phí, thủ tục vay ngân hàng, nhưng đều không cải thiện được tình hình. Nếu tiếp tục kéo dài, tình trạng này sẽ tạo nhiều áp lực không chỉ cho các DN, nhà đầu tư bất động sản, mà còn tác động xấu tới các ngành sản xuất liên quan, kể cả ngành tài chính, ngân hàng.

Bất hợp lý

Trao đổi với ĐTCK đầu tuần này, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, nên có sự phân định các ngành và lĩnh vực thuộc bất động sản để thấy rằng lĩnh vực này không hoàn toàn là phi sản xuất và việc siết lại cho vay toàn bộ là chưa hợp lý. Ông Nam nêu ví dụ, việc cho vay để phát triển các khu công nghiệp, để tạo lập nhà xưởng, lắp đặt máy móc thiết bị đang rất cần được khuyến khích. Cho vay để xây dựng cơ quan, văn phòng, chợ búa, trung tâm thương mại hay cho vay cá nhân để xây dựng và sửa chữa nhà ở... cũng rất cần thiết để phục vụ đời sống và an sinh xã hội.

"Trong bối cảnh hiện nay, vốn tự có của các DN thuộc lĩnh vực bất động sản không nhiều, mà phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vay ngân hàng, trong khi theo quy định của pháp luật thì dự án phải xây xong móng mới được huy động tài chính", ông Nam nói và cho rằng, "nếu không tiếp tục được vay vốn, mọi thứ sẽ lửng lơ, dự án không được hoàn thiện và không có sản phẩm để bán thu hồi vốn, trong khi nợ cũ thì vẫn tồn đọng".

Cũng từ thực trạng trên, ông Nam chỉ ra rằng, nếu các ngân hàng chấp hành quy định giảm dư nợ cho vay kể từ nay trở đi, thì đồng nghĩa với việc tăng tỷ lệ nợ xấu, nợ khó đòi đối với các khoản vay từ nay trở về trước.

Theo ông Nam, xây dựng và bất động sản cũng là nơi tiêu thụ, là đầu ra của các ngành công nghiệp, sản xuất vật liệu như xi măng, sắt thép, gạch ngói, thiết bị sứ vệ sinh... Đây lại đang là lĩnh vực được khuyến khích với nhiều kỳ vọng tăng trưởng, nhưng có thể cũng sẽ bị đình trệ nếu thiếu đầu ra. Kéo theo đó là tác động tới ngành giao thông vận tải, khi thị trường vật liệu thiếu nhu cầu chuyên chở. Đó là chưa kể vấn đề dư thừa lao động, thiếu việc làm...

Ông Nam cho rằng, "nếu coi thị trường bất động sản là lĩnh vực phi sản xuất và ngừng cho vay toàn bộ hoạt động của lĩnh vực này một cách không chọn lọc và thiếu linh hoạt, sẽ gây nhiều tổn thất cho DN, thiệt hại cho các ngành sản xuất trực tiếp và bất ổn cho hệ thống tài chính ngân hàng", đồng thời kiến nghị "các cơ quan chức năng xem xét các điều kiện để tiếp tục cho vay đối với một số ngành, một số đối tượng và dự án trong lĩnh vực bất động sản".

Phản ánh từ thực tế

Nhiều chuyên gia và lãnh đạo DN trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản đã bày tỏ sự đồng tình với ý kiến của Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam. Tuy nhiên, các DN cũng cho rằng, đề xuất mới chỉ xem xét đến việc thắt chặt tín dụng đối với bất động sản để kiềm chế lạm phát mà hoàn toàn chưa đề cập đến khía cạnh bất động sản là một nguồn thu không nhỏ cho ngân sách nhà nước thông qua việc nộp thuế là một thiếu sót.

Mặt khác, đối với các dự án đã hoàn thành giải phóng mặt bằng (GPMB) và đang xây dựng phần móng nhà cao tầng, hoặc hạ tầng khu nhà ở, thì theo Nghị định 71, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn cho 20% số căn hộ. Nếu phải tạm dừng do thiếu vốn thì thời gian "cởi trói" cho 80% còn lại sẽ bị kéo dài. Hệ lụy là lao động và các ngành công nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng theo đó cũng khó khăn.

Đối với dự án đã GPMB trên 70% và hiện đang vướng mắc GPMB đối với phần còn lại, Nhà nước cần kiên quyết thực hiện GPMB phần còn lại để có cơ sở yêu cầu chủ đầu tư thực hiện việc nộp thuế sử dụng đất và tránh lãng phí đất do để hoang hóa. Đối với các dự án phù hợp với quy hoạch, cần cho phép chủ đầu tư chuyển đổi một phần hoặc toàn bộ diện tích đất từ thuê đất trả tiền hàng năm sang giao đất có thu tiền sử dụng đất một lần.

Các chuyên gia cũng kiến nghị, cần sửa đổi Nghị định 71 để các DN bất động sản có thêm "kênh huy động vốn", nhưng đồng thời cũng bắt buộc các chủ đầu tư phải nộp ngay tiền thuế sử dụng đất cho Nhà nước, bởi thực tế hiện nay, đang có không ít chủ đầu tư cố tình chây ỳ không nộp khoản tiền này vì họ "tính toán" là gửi tiền tiết kiệm vào ngân hàng để hưởng lãi suất cao và chịu phạt do chậm nộp thuế vẫn lợi hơn.

Trong giai đoạn nguồn cung vốn khó khăn như hiện nay, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cũng cho rằng, tuyệt đối không cho vay đối với những dự án bất động sản cao cấp, xa xỉ và không cần thiết tại thời điểm này. Tránh việc DN vay tiền để đền bù, giải phóng mặt bằng, vừa nhằm chiếm đất để dành, vừa đầu cơ chờ tăng giá... "Những dự án ấy không tạo thêm giá trị gia tăng, không thúc đẩy việc tiêu thụ các loại nguyên vật liệu hay sử dụng lao động", ông Nam nói.

Theo Minh Nhật

ĐTCK

Xem tiếp...

Bất động sản Tp.HCM trước câu hỏi tồn tại

“So với 2008, năm nay độ khó khăn còn gấp nhiều lần”, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM Lê Hoàng Châu nói với VnEconomy. Thị trường “đóng băng”, tín dụng thắt lại, nợ đến hạn… là vấn đề của nhiều doanh nghiệp bất động sản Tp.HCM hiện nay.

Cho nên, theo ông Châu:

- Thách thức đối với doanh nghiệp bất động sản trong năm 2011 là đứng trước lựa chọn liên quan đến việc tồn tại hay không tồn tại. Đã đến mức như thế!

Đó là thực trạng thị trường bất động sản Tp.HCM trong 5 tháng đầu năm và có thể kéo dài hết năm nay, thậm chí qua đến năm 2012. Doanh nghiệp bất động sản Tp.HCM đang chuẩn bị tinh thần, chuẩn bị sức lực để đối phó với tình hình khó khăn trong cả hai năm.

Ưu thế thuộc về người mua

Ông nhìn nhận thế nào về tương quan cung cầu trên thị trường hiện nay?

Theo nhận thức của tôi, thị trường bất động sản năm 2011 có ưu thế thuộc về người mua.

Nếu có chuẩn bị nguồn tiền mua nhà để ở thì năm nay, người tiêu dùng có hai điều lợi. Thứ nhất là quyền lựa chọn của người tiêu dùng năm nay rất rộng, có nhiều dự án để lựa chọn. Trong một dự án mình cũng được lựa chọn nhiều căn hộ theo mình ưa thích.

Thứ hai là giá. Chưa bao giờ giá bất động sản lại tiệm cận với giá thành như thế này. Thậm chí có trường hợp người ta bán cắt lỗ dưới giá thành. Đặc biệt, từ bây giờ đến cuối năm người tiêu dùng rất có lợi nếu mua bất động sản.

Còn các nhà phát triển bất động sản có tiềm lực thì năm nay cũng thuận lợi trong việc phát triển quỹ đất tương lai, với cơ hội mua bán dự án, sáp nhập doanh nghiệp. Tức là, trong năm khó khăn này lại xuất hiện thuận lợi cho những người có thực lực tài chính.

Với giá nhà ở đang rất sát giá thành xây dựng, theo ông, tại sao thị trường vẫn khá trầm lắng?

Bởi vì chúng ta thấy là nguồn cung ở một số phân khúc thị trường đã vượt quá cầu. Trên thực tế là như vậy. Thứ hai là tâm lý thị trường, người ta thấy giá đang xuống thì muốn xuống tiếp nữa.

Như chúng ta biết là giá bất động sản tại Tp.HCM đã xuống đến mức hợp lý nên từ giờ cho đến Tết Nguyên đán tới, người tiêu dùng mua hàng không bao giờ sợ hớ giá.

Vậy có giảm giá không? Tất nhiên trong thị trường, có dự án nhích lên, có dự án giảm hơn tùy theo điều kiện của từng doanh nghiệp, không có mẫu số chung.

Có doanh nghiệp quá khó khăn thì giảm thêm, có doanh nghiệp thu hút được người mua thì tăng giá lên. Nhưng, chúng ta thấy khác biệt trong từng thị phần, ví dụ văn phòng cho thuê giá đang trong xu hướng giảm…

Khép cửa mọi nguồn vốn

Khi trước thị trường lên, doanh nghiệp nào cũng hồ hởi với lợi nhuận cao. Vậy nay lợi nhuận đó đi đâu rồi, thưa ông?

Ở đây còn có vấn đề lợi nhuận doanh nghiệp và lợi nhuận của chủ doanh nghiệp là hai vấn đề có tính độc lập với nhau. Khi lợi nhuận doanh nghiệp chia ra cho các cổ đông thì lợi nhuận đó không còn ở doanh nghiệp. Khi thị trường gặp khó khăn thì công ty gặp khó khăn.

Tại vì chúng ta vừa rồi, ngành bất động sản cũng như từng doanh nghiệp chưa theo hướng phát triển bền vững. Muốn phát triển bền vững phải tuân thủ nguyên lý trong đó đặc biệt là đừng đi vào ngành bất động sản với mong muốn đạt siêu lợi nhuận. Phải coi ngành bất động sản như những ngành kinh tế khác, đạt mức lợi nhuận hợp lý.

Doanh nghiệp nào nhằm mục tiêu đánh quả, trong một dự án, trong một công trình đạt lợi nhuận vài trăm phần trăm thì doanh nghiệp đó chắc chắn không phát triển bền vững. Doanh nghiệp đó có thể đánh thắng một dự án nhưng về lâu dài thương hiệu doanh nghiệp đó không thể đứng vững trong lòng người tiêu dùng.

Tức là những bùng nổ của thị trường khi trước đã không giúp doanh nghiệp tăng tiềm lực tài chính?

Vì doanh nghiệp bất động sản Tp.HCM dựa vào vốn để đầu tư.

Về cơ bản, các doanh nghiệp bất động sản Tp.HCM hoạt động dựa trên 4 nguồn vốn: vốn chủ sở hữu tỷ lệ nhỏ; vốn vay tín dụng, kể cả vay từ các quỹ đầu tư lãi suất cao, không tiếp cận được khi đáo hạn; huy động vốn của khách hàng khó khăn; và nguồn vốn hợp tác các doanh nghiệp.

Ở Tp.HCM, tỷ trọng vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp không lớn trong tổng số vốn đầu tư của một dự án, đặc biệt là dự án lớn. Theo quy định của Luật Nhà ở, với dự án trên 20 ha, nguồn vốn chủ sở hữu phải chiếm từ 15-20% tùy theo quy mô từng dự án.

Nhưng trên thực tế, đó là mới tính dự án trong giai đoạn giải phóng mặt bằng và san lấp, chuẩn bị một số hoạt động là chính. Chứ nếu tính tất cả toàn bộ công trình xây dựng trên một dự án đầu tư thì tỷ trọng vốn chủ sở hữu còn thấp hơn. Như vậy, nhu cầu vốn cho mỗi dự án đầu tư rất lớn.

Còn với các dự án quy mô dưới 15 ha thì quy định là không tính tỷ lệ vốn chủ sở hữu. Khi thành lập doanh nghiệp bất động sản, nếu doanh nghiệp thực hiện nhiệm vụ phát triển bất động sản đi từ đất thì được quy định vốn điều lệ tối thiểu là 6 tỷ đồng.

Nhưng con số này trong tình hình hiện nay tương đương chỉ khoảng 300 nghìn USD, bằng một căn hộ thôi. Thành ra, vốn đó theo quy định của Luật doanh nghiệp rất là thấp.

Đó có phải lý do dư nợ bất động sản tại Tp.HCM có tỷ lệ cao so với cả nước?

Doanh nghiệp phía Nam không phải như doanh nghiệp phía Bắc, có tiền tươi thóc thật nhiều, phía Nam phải dựa vào vốn vay tín dụng rất là cơ bản. Lâu này, nguồn vốn để doanh nghiệp bất động sản dựa vào là vốn vay ngân hàng.

Nhưng khi lãi suất lên rất cao, chúng ta thấy rằng hiện nay doanh nghiệp bất động sản phải vay với lãi suất trên 20%, thậm chí đến mức độ 24-25%, là vượt so với mức độ doanh nghiệp bất động sản có thể chịu được.

Với lãi suất như thế, từ 4-5 năm, giá của dự án bị đội lên thêm một lần nữa, chỉ tính về lãi suất thôi, chưa tính mặt bằng giá của các ngành hàng khác. Như chúng ta thấy giá điện, xăng dầu, than, sắt thép, xi măng, tất cả nguyên liệu và nhân công đều tăng.

Nhưng do chính sách thắt chặt tiền tệ và bất động sản lại bị xếp vào lĩnh vực phi sản xuất nên vốn vay tín dụng các doanh nghiệp bất động sản chẳng những phải chịu lãi suất cao mà còn rất khó tiếp cận.

Cộng với chi phí quản lý, cộng với thủ tục hành chính của chúng ta hiện nay còn rất là nhiêu khê, làm cho việc chuẩn bị đầu tư của doanh nghiệp kéo dài. Việt Nam chúng ta, thời gian cấp phép một dự án tính bằng năm, làm chi phí quản lý doanh nghiệp tăng lên…

Còn nguồn vốn huy động từ khách hàng trong hoàn cảnh này ra sao, thưa ông?

Miễn là đầu ra khách hàng chấp nhận. Lãi suất cao, giá nguyên liệu đầu vào, nhân công cao... không sao hết. Nhưng chúng ta thấy là đầu ra hiện nay rất khó khăn.

Thị trường hiện nay gần như phẳng: văn phòng cho thuê ế ẩm, nhiều dự án căn hộ cao cấp không bán được hàng hoặc là bán ra rất ít… Rồi cả phân khúc thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp hoặc là trung bình thì hiện nay sức mua cũng yếu… Thị trường hiện rất trầm lắng, nói lên khó khăn của doanh nghiệp bất động sản phía Nam rất lớn.

Trong khi đó, vốn tiềm ẩn trong dân còn lớn nhưng người dân với chính sách lãi suất như thế này thì người dân không đưa vào sản xuất mà đưa vào tiết kiệm, vừa an toàn hơn, nhàn nhã hơn, yên tâm hơn mà lợi ích rất lớn, vì vừa rồi có những ngân hàng phá rào huy động tiết kiệm hơn 20%. Thậm chí những quỹ đầu tư, doanh nghiệp có vốn nhàn rỗi cũng chuyển sang gửi tiết kiệm, để có lợi nhuận chắc chắn mà không phải lo lắng…

Ông cũng có nhắc đến việc hợp tác giữa các doanh nghiệp cũng là một kênh vốn cho thị trường…

Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM vừa qua rất cổ súy cho việc hợp tác giữa các doanh nghiệp bất động sản trong nước, bởi vì chúng ta có thể phát huy ưu thế, khắc phục hạn chế của từng doanh nghiệp. Nếu xu thế này phát triển sẽ hình thành tự nhiên những tập đoàn bất động sản Việt Nam, thông qua gắn kết lợi ích kinh tế chứ không phải bằng các quy định hành chính.

Tại Tp.HCM, vừa rồi có hình thành mối quan hệ hợp tác giữa hai tập đoàn bất động sản tư nhân là Phương Trang và Đức Khải để làm các dự án 192 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, 289 Trần Hưng Đạo, và một dự án tại quận 7. Đó có thể đó là mô hình tốt giúp các doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay.

Nhiều doanh nghiệp chào bán dự án

Vậy trong tình hình khó khăn này, doanh nghiệp phải đương đầu như thế nào?

Thì đây là cơ hội để tái cấu trúc lại doanh nghiệp, sắp xếp lại bộ máy của mình, tái cơ cấu đầu tư. Danh mục đầu tư, có dự án thì tiếp tục thực hiện, cái thì đình hoãn, có cái thì giảm tiến độ…

Doanh nghiệp hiện phải thực hiện nhiều phương thức đau đớn như giảm giá bán hàng,  khuyến mại bằng bù lãi suất hoặc mua đất được cho thêm đất, mua nhà được cho thêm diện tích nhà, khuyến mãi ô tô đắt tiền… Đặc biệt có doanh nghiệp chiết khấu rất lớn cho nhà đầu tư mua sỉ.

Nhiều phương thức doanh nghiệp phải làm trong đó có cả bán dự án, sáp nhập doanh nghiệp. Trong tổng thể đó tạo nên một khả năng các doanh nghiệp thích ứng và tồn tại.

Cụ thể là thị trường mua bán các dự án bất động sản hiên nay như thế nào?

Vấn đề này hiện nay là một nhu cầu thật. Nhiều doanh nghiệp đã chào bán dự án và đã có giao dịch thành công. Đó là giải pháp mà người mua được lợi, người bán cũng là sự cần thiết, sự bắt buộc phải thực hiện giao dịch đau đớn đó trong lúc này.

Có những giao dịch đang trong vòng thương lượng mà doanh nghiệp không muốn công bố. Một số trường hợp vừa rồi đã công khai, chúng ta thấy con số không chỉ trong hai bàn tay.

Đã tính toán hết để tồn tại

Thích ứng với khoản vay đến hạn thì doanh nghiệp bất động sản Tp.HCM làm thế nào?

Hiện nay, nhiệm vụ lớn nhất của ban lãnh đạo doanh nghiệp là bán hàng, từ chủ tịch hội đồng quản trị cho đến tổng giám đốc cho đến tất cả thành viên trong doanh nghiệp đều phải tập trung cho bán hàng. Chúng ta thấy rất nhiều hội nghị bán hàng, phương thực bán hàng đang được thực hiện.

Nếu tiếp tục không bán được hàng thì doanh nghiệp đứng trước lựa chọn rất khó khăn. Có nên bán doanh nghiệp hay không. Rồi có thực hiện các biện pháp khắc nghiệt hơn hay không. Các biện pháp tôi đã nói vừa rồi, doanh nghiệp đều phải tính toán hết để tồn tại.

Liệu cho phải chấp nhận “đi đêm” với các ngân hàng để tiếp cận tín dụng hay không?

Bây giờ thế này, các ngân hàng hiện đang bị kiểm soát rất kỹ. Cho nên Ngân hàng Nhà nước mới nắm rõ có 2 ngân hàng dư nợ tín dụng tăng vượt mức 50%, hơn 20 ngân hàng có mức dư nợ tăng trên 22%. Thế thì Ngân hàng Nhà nước nắm rất rõ, khó mà đi đêm trong tình hình này.

Vậy theo ông, có nguy cơ nhiều doanh nghiệp bất động sản đổ vỡ hàng loạt trong năm nay không?

Nước ngoài họ có nhận xét doanh nghiệp bất động sản Việt Nam là số 1 thế giới. Số 1 không  phải quy mô lớn nhất, không phải làm nhiều dự án nhất mà số 1 ở đây là nói sự chịu đựng của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam.

Chúng ta thấy năm 2008 rất khó khăn nhưng cũng không có sự đổ vỡ. Năm 2011, được đánh giá khó khăn gấp nhiều lần, nhưng chúng tôi cũng tin là không có đổ vỡ lớn. Bởi vì, doanh nghiệp bất động sản có những giải pháp như tôi vừa nêu, đã tính hết mọi khả năng.

Chúng ta tin rằng các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam có thể vượt qua được khó khăn này, dù có thể bị tổn thất. Cá biệt cũng phải có doanh nghiệp bị phá sản nhưng về tổng thể các doanh nghiệp có thể vượt qua được khó khăn này.

Hy sinh vi mô nên ở chừng mực

Theo ông, lãi suất bao nhiêu thì thị trường bất động sản có thể hồi phục được?

Chúng ta kỳ vọng giảm lãi suất xuống thấp nhiều nữa. Bản thân tôi cũng mong muốn lãi suất xuống một con số thôi. Nhưng trong điều kiện lạm phát hiện nay, nếu lãi suất xuống một con số thì người gửi lại rút khỏi ngân hàng và có thể chuyển sang vàng, ngoại tệ chẳng hạn. Cho nên, với Việt Nam đây là bài toán rất khó.

Chúng ta hiện nay có thể hy sinh vi mô, các doanh nghiệp có thể bị phá sản, nhưng sự phá sản nên ở chừng mực nào đó. Nếu không, sẽ có phản ứng dây chuyền, ảnh hưởng đến đại cục.

Thúc đẩy giao dịch thị trường bất động sản, ngoài việc hạ lãi suất thì còn điều gì có thể tác động vào?

Để hỗ trợ thị trường, chúng tôi thực sự không đồng tình hoàn toàn với các kiến nghị của Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính, thí dụ giải pháp cấm sử dụng tiền mặt trong giao dịch bất động sản, cấm phân lô bán nền, cấm bán nhà xây thô, đánh thuế bất động sản bỏ hoang rồi thành lập sàn giao dịch bất động sản tập trung thay vì sàn lẻ.

Chẳng hạn cấm giao dịch tiền mặt là không đúng và vi phạm quyền sở hữu tiền của công dân. Điều cần quan tâm là chế định phải có để đảm bảo chủ đầu tư, doanh nghiệp sử dụng đúng đồng tiền cho dự án huy động vốn, đảm bảo quyền lợi người tiêu dùng.

Chứ còn chuyện người ta mua bằng tiền mặt hay mua bằng chuyển khoản thì quyền của người mua. Chúng ta chưa đến giai đoạn toàn xã hội sử dụng tài khoản, thẻ tín dụng nên chưa phù hợp.

Hay phân lô bán nền, hiện nay đất nước đang phát triển, chúng ta phải chấp nhận những cái chưa thể hoàn thiện trong quy hoạch phát triển đô thị. Phân lô bán nền phải chấp nhận người ta mua nền nhà, quy hoạch xây 3 tầng thì người ta xây tầng trệt ở, hai năm sau có tiền xây tầng thứ hai và hai năm nữa mới có tiền hoàn thiện…

Xem tiếp...

Vỡ bong bóng nhà đất sẽ tạo hiệu ứng domino

Nếu để vỡ bong bóng BĐS sẽ tạo hiệu ứng domino lên toàn bộ nền kinh tế, trước hết là thị trường tiền tệ. Đây không chỉ là nỗi lo ngay ngáy của những nhà đầu tư đang bị kẹt vốn, mà còn là e ngại của nhiều người có tiền đang tạm gửi ngân hàng.

Ngăn hiệu ứng quả cầu tuyết

Lạm phát, cắt giảm ngân sách, chính sách tiền tệ thắt chặt, nhiều phân khúc thị trường trước đây đã bị đẩy giá “lên trời” đã tranh thủ tháo chạy.... Đó là những nguyên nhân được đưa ra mổ xẻ cho tình trạng đóng băng hiện nay của thị trường BĐS Việt Nam.

Việc Ngân hàng Nhà nước siết tỷ lệ cho vay lĩnh vực phi sản xuất (trong đó có BĐS) về 22% giữa năm và 16%/tổng dư nợ cuối năm, thực chất là hành động ngăn “hiệu ứng quả cầu tuyết” (hiệu ứng này giống như một quả cầu tuyết lăn từ đỉnh núi, lúc đầu nhỏ nhưng càng xuống thấp càng to, gây ra hậu quả khó lường) trước việc các ngân hàng thương mại không ngừng bơm vốn vào thị trường BĐS khiến giá nhà đất tăng chóng mặt trong thời gian từ năm 2010 đến gần hết quý I-2011 tại Hà Nội và TPHCM.

Theo số liệu chính thức, ước đến hết 31-12-2010, dư nợ cho vay để đầu tư kinh doanh BĐS của hệ thống ngân hàng thương mại đạt khoảng 228.000 tỷ đồng. Thực tế số vốn các ngân hàng thương mại đổ vào BĐS cao hơn nhiều.

Bởi nhiều khách hàng nêu mục đích vay để sản xuất kinh doanh, tiêu dùng nhưng thực chất đầu cơ BĐS. Điều đáng lo ngại là các khoản vốn ngân hàng thương mại cho vay hoạt động sản xuất - kinh doanh đa số được thế chấp bằng BĐS. Nếu tình trạng lãi suất vay quá cao, không tiếp cận được nguồn vốn ngân hàng kéo dài sẽ dẫn đến việc doanh nghiệp không thể trả nợ và các ngân hàng buộc phải giải chấp BĐS.

Một khi giải chấp ồ ạt đương nhiên thị trường sẽ vỡ bong bóng. Lúc ấy cả nhà đầu tư lẫn ngân hàng đều lâm vào rủi ro, kéo theo những tác động tiêu cực đến thị trường việc làm, tiêu thụ nguyên vật liệu, hàng hóa, hậu quả xã hội... Đó chính là hiệu ứng domino nếu Việt Nam để vỡ bong bóng BĐS.

Bong bóng khó vỡ

Ổn định kinh tế vĩ mô vẫn là một thông điệp mạnh mẽ của Chính phủ. Không thể ổn định kinh tế nếu vỡ thị trường BĐS. Chính phủ đã yêu cầu các cơ quan có liên quan khẩn trương đề xuất giải pháp tổ chức, quản lý phù hợp nhằm phát triển ổn định, có hiệu quả thị trường BĐS và thị trường chứng khoán.

Thêm vào đó, mấy ngày qua đã xuất hiện râm ran thông tin chính sách tiền tệ sẽ được nới lỏng nếu chỉ số CPI tháng 6 giảm mạnh. Nhiều người cho rằng như vậy thị trường BĐS sẽ được cứu. Nhưng dự báo như vậy có lẽ quá đơn giản, dù chính sách tiền tệ có được nới lỏng, cửa cho vay BĐS vẫn đóng, vì thanh khoản hệ thống ngân hàng hiện vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro do tỷ lệ cho vay trung, dài hạn (trong đó có cho vay BĐS) còn quá cao.

Theo thống kê, chỉ riêng TPHCM đến cuối tháng 5-2011 tỷ trọng này vẫn còn ở mức 45,4%.

Một nhà đầu tư lớn cho biết do chưa rõ xu hướng thị trường BĐS nên ông chưa bỏ tiền ra. Việc của ông bây giờ là tìm kiếm sẵn các dự án có tiềm năng. Khi thị trường có dấu hiệu khởi sắc rõ ràng thì sẵn hàng mua ngay, “thà mua đắt còn hơn đón đầu sóng mà chưa biết đâu là đáy”.

Nhiều người có số vốn nho nhỏ cũng vẫn lặn lội tìm mua tại những vùng giá đất còn thấp (khoảng từ 1,5-5 triệu/m2), ở xa nội thành nhưng theo quy hoạch sẽ là những vùng có cơ sở hạ tầng kỹ thuật tốt trong tương lai. Nhiều người cũng kỳ vọng tình trạng thị trường trầm lắng sẽ kéo giá BĐS về gần hơn với giá trị thực, khiến cung - cầu dễ gặp nhau hơn.

BĐS luôn là kênh đầu tư hấp dẫn, dù cho có những thời gian đóng băng kéo dài (thậm chí hàng 5,7 năm) nhưng lợi nhuận cuối cùng mang lại vẫn cao hơn bất kỳ kênh đầu tư khác.

Nếu nói dòng tiền nhàn rỗi hiện nay ở Việt Nam đang chờ đợi chảy vào đâu, có lẽ vẫn là kênh BĐS. Một khi kỳ vọng thị trường còn lớn thì khả năng vỡ bong bóng BĐS ở Việt Nam trong tương lai gần khó xảy ra.

Một mặt Ngân hàng Nhà nước sẽ không phát tín hiệu nào để “quả cầu tuyết” tiếp tục lăn, mặt khác trong bối cảnh thiếu nguồn huy động dài hạn các ngân hàng thương mại cũng không dám mạnh tay đổ vốn vào BĐS nữa, mà chỉ tập trung vào cho vay ngắn hạn. Chính sách tiền tệ nới lỏng (nếu có) chỉ tạo tâm lý cho người có nhu cầu mua BĐS để sử dụng thật và các nhà đầu tư bỏ tiền vào kênh BĐS, khi mặt bằng lãi suất tiền gửi VNĐ được ổn định lại quanh mức 15%/năm không còn hấp dẫn.

Theo Hoàng Mai

Đầu Tư Tài chính

Xem tiếp...

Đâu là đáy thực của giá bất động sản?

Gần đây, hiện tượng bất động sản (BĐS) liên tục giảm giá và ồ ạt khuyến mại khiến cho dư luận có cảm giác thị trường BĐS nói chung đang rơi xuống "đáy".

Tuy nhiên, theo các chuyên gia BĐS và nhà đầu tư, việc giảm giá của thị trường BĐS hiện nay chưa xuống "đáy"...

BĐS ba miền đều mời "giá gốc"

Theo tìm hiểu của PV, thị trường BĐS tại TP.HCM giá chung cư cao cấp liên tục giảm giá, khu vực trung tâm thành phố cũng chỉ trên dưới 20 triệu đồng /m2. Tuy nhiên, dù giá giảm như vậy nhưng sức cầu cũng không có. Các chủ đầu tư trên địa bàn vẫn tiếp tục giảm giá, đàm phán cùng ngân hàng hỗ trợ lãi vay từ 50 - 100% cho người mua nhưng chung cư cao cấp vẫn không hút được sức cầu. Tại Đà Nẵng, một thị trường được coi là mới nổi nhưng làn sóng đầu tư BĐS cũng đang rơi vào cơn thoái trào.

Đơn cử như Dự án chung cư cao cấp Summith, hai mặt biển, diện tích căn hộ từ 49 - 94 m2 /căn, giá từ 18 - 25 triệu đồng/m2, bàn giao nhà vào cuối năm 2012, ngân hàng hỗ trợ 100% lãi vay trong 1 năm kể từ ngày ký hợp đồng mua. Dự án mở bán từ tháng 3 nhưng đến nay mới bán được những căn trong chương trình khuyến mãi, hết ưu đãi, giao dịch lập tức cũng... đóng băng.

Tại thị trường BĐS Hà Nội, chưa bao giờ các nhà đầu tư nhận được nhiều lời chào mua BĐS giá gốc, giảm giá cùng nhiều chương trình ưu đãi hấp dẫn như hiện nay. Dự án biệt thự nhà vườn Thăng Long- Đại Mỗ (Sàn giao dịch BĐS Thăng Long Invest Group), Dự án Rừng Cọ - Ecopark (phía Đông Hà Nội) giảm giá chung cư 12% nhưng vẫn không thu hút được khách hàng, ngay cả khi chủ đầu tư tuyên bố khuyến mại giảm giá 10% vô thời hạn.

Trước đó, cuối tháng 3/2011, sóng cuối của đất nền Hà Nội kết thúc. Khi đó, làn sóng đầu cơ đất thổ cư cũng như tất cả những gì được gọi là đất đã kéo đến Sóc Sơn, rồi sau đó lại quay sang Đông Anh. Ngược lại, khu vực phía Tây Hà Nội đã không còn thu hút được giới đầu tư nữa. Hiện tượng đóng băng toàn bộ hai phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp ở Hà Nội trong hai tháng qua được các chuyên gia nhận định thị trường BĐS tại đây đang bước vào một giai đoạn dần tàn lụi.

Bao giờ chạm... "đáy"?

Trao đổi với PV, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho biết: "Đáy" BĐS được hiểu là giá thị trường bằng giá thành sản xuất, nếu giá hạ thấp hơn nữa tức là dưới đáy". Câu hỏi liệu với sự rớt giá như hiện nay, BĐS đã xuống "đáy" chưa thì GS.TSKH Đặng Hùng Võ khẳng định BĐS chưa tới "đáy".

Theo phân tích của GS. TSKH Đặng Hùng Võ: "Tại TP.HCM, một chung cư ở quận mới thành lập, không phải điều kiện thực sự thuận lợi, giá từ 11-13 triệu/m2, thậm chí thấp hơn chút nữa. Nếu chúng ta tính giá thành sản xuất thì chắc chắn vẫn thấp hơn giá này. Và đối với nhà thu nhập thấp, nhà nước còn hỗ trợ đất thì giá thành sản xuất sẽ còn thấp hơn rất nhiều".

Theo đánh giá của một chuyên gia, diện mạo thị trường BĐS luôn luôn phụ thuộc vào quá trình kiềm chế lạm phát như thế nào. Kiềm chế lạm phát bằng việc tác động đến lãi suất ngân hàng, giảm cung tiền ra thị trường nói chung, đặc biệt hãm cung tiền cho thị trường BĐS.

Tác động của nó là làm cho thị trường BĐS yếu vốn. Người dân, nhà đầu tư nhỏ lẻ không muốn đầu tư vào BĐS dẫn đến giao dịch chậm. Nhà đầu tư càng khát vốn thì giảm giá tới mức có thể để giải tỏa vốn. "Thời gian tới, giá có thể xuống nhiều hơn. Có chăng, cuối quý III, đầu quý IV thị trường BĐS mới hồi phục", vị chuyên gia này nhận định.

Nói về bức tranh BĐS hiện nay và những nghi ngại BĐS đang rơi xuống "đáy", cũng theo nhận định của chuyên gia trên: "Giá nhà ở đang xuống thấp, thậm chí có người nói tốc độ xuống tương đối đáng kể, vì các giao dịch BĐS thấp, các nhà đầu tư đọng vốn khá nhiều, nhất là TP.HCM, xu hướng giảm rất rõ nét. Thị trường Hà Nội cũng đang thể hiện điều này nhưng không nhiều, vẫn ở mức đứng giá. Tất nhiên, có chỗ giảm như nhà chung cư (mức giảm chưa đáng báo động- PV). Cung của thị trường BĐS Hà Nội vẫn còn rất nhiều, cầu cũng rất lớn vì nhiều người ngoại tỉnh cũng mong muốn có nhà ở Hà Nội. Quy luật BĐS Hà Nội có khác với các tỉnh khác".

Ông Tống Văn Nga, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng: "Hiện tượng giảm giá của thị trường BĐS nói chung và BĐS Hà Nội nói riêng chỉ là bước lùi tạm thời và chưa tới "đáy". Theo ông Nga, nhu cầu nhà ở của người dân tại các đô thị trung tâm Hà Nội, TP.HCM còn rất lớn, trong khi nhu cầu nhà ở của người dân ở các tỉnh đối với các trung tâm đô thị cũng nhiều không kém. Khi có điều kiện về tài chính là các đối tượng ở các tỉnh đổ về Hà Nội mua nhà. Vì sức cầu về nhà ở tại Hà Nội từ các địa phương luôn có và rất lớn nên các nhà phát triển thị trường- chủ đầu tư đô thị, người đầu tư- người có tiền, đầu cơ- liên tục mua bán kiếm lời BĐS ở Hà Nội không ngại ngần đổ tiền đầu tư vào BĐS.

Cần tỉnh táo phân biệt các dạng ... "đáy"
Hiện tượng BĐS tại TP.HCM, Đà Nẵng và BĐS Hà Nội vừa giảm giá vừa ồ ạt khuyến mại khiến cho dư luận có cảm giác thị trường BĐS nói chung đang rơi xuống "đáy". Trả lời báo chí, một chuyên gia nhận định, nhiều nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm và người mua đất để ở có thể dễ bị nhầm lẫn bởi khái niệm "đáy". Thị trường của giới đầu cơ luôn có nhiều loại "đáy": “Đáy” tạm thời (đáy giả), “đáy” thực “đáy” mà từ đó tạo sóng tăng), “đáy” giá trị thực (phù hợp với mặt bằng thu nhập mua để ở của đại đa số người dân).

Theo CafeF

Xem tiếp...

Lừa đảo ở sàn bất động sản là có thật

Có nhiều ý kiến cho rằng, rất nhiều sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM hoạt động sai quy định, giao dịch mập mờ và lừa đảo, chiếm đoạt tiền của khách hàng.

Chánh thanh tra bộ Xây dựng Phạm Gia Yên xác nhận, các cuộc thanh tra, kiểm tra gần đây của bộ phối hợp với cơ quan công an cho thấy, tình trạng trên là có thật.

50% sàn giao dịch vi phạm

Kết quả các cuộc thanh tra, kiểm tra cho thấy có hàng loạt sai phạm từ chủ đầu tư kinh doanh bất động sản. Cụ thể, họ đã huy động vốn vượt quá 70% khi chưa xong phần móng, khai khống vốn chủ sở hữu để thực hiện dự án và bán bất động sản không đủ điều kiện, không thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Qua kiểm tra 128 sàn bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM, đoàn kiểm tra đã lập 62 biên bản vi phạm hành chính với mức phạt từ 50 – 180 triệu đồng/sàn, tổng số tiền phạt là 1,5 tỉ đồng. Tuy nhiên, số sàn vi phạm chấp hành quyết định xử phạt nghiêm túc mới chỉ đạt 50%.

Theo ông Phạm Gia Yên, mục tiêu của cuộc thanh tra là chấn chỉnh lại các sàn giao dịch bất động sản, buộc họ tuân thủ pháp luật nhằm công khai minh bạch trong việc mua bán bất động sản, góp phần đẩy lùi tình trạng đầu cơ bất động sản, tăng giá, sốt giá ảo. Tuy nhiên, vẫn còn một số chủ đầu tư kinh doanh và sàn giao dịch bất động sản cố tình vi phạm.

Sẽ không dừng lại ở xử phạt hành chính nữa

Theo các chuyên gia bất động sản, mức phạt của thanh tra bộ Xây dựng hiện nay còn quá nhẹ, không thấm tháp gì so với những vi phạm cố ý của các sàn bất động sản. Phó chủ tịch tổng hội Xây dựng Việt Nam Phạm Sĩ Liêm cho rằng các sàn giao dịch vẫn đang hoạt động theo kiểu “cò” bất động sản. Nhiều sàn thiếu chuyên nghiệp, chỉ mang tính hình thức, thậm chí trở thành công cụ hợp thức hoá vi phạm cho các chủ đầu tư.

Vụ việc điển hình gần đây gây xôn xao dư luận là một số cán bộ, nhân viên công ty cổ phần đầu tư và quản lý bất động sản UDIC (Hà Nội) bị bắt quả tang đang nhận số tiền chênh lệch 30 tỉ đồng trong vụ mua bán căn hộ do UDIC làm chủ đầu tư khiến nhiều người băn khoăn về chuyện mua bán, giao dịch qua sàn bất động sản.

Theo cục trưởng cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Nguyễn Mạnh Hà (bộ Xây dựng), chính sách về tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản đã được quy định rất đầy đủ nhưng người dân chưa tìm hiểu cặn kẽ, rất dễ bị nhân viên của một số sàn bất động sản tung “hoả mù”. Nhiều chủ đầu tư, sàn giao dịch còn móc ngoặc với người bán để kiếm lời, gây thiệt thòi cho người mua.

Thống kê của bộ Xây dựng cũng cho thấy, trong tổng số 557 sàn bất động sản trên toàn quốc, mới chỉ có 15% sàn đủ điều kiện hoạt động và tương đối minh bạch. Sắp tới, bộ Xây dựng sẽ phối hợp với một số ngành chức năng rà soát các sàn bất động sản, sàn nào đủ điều kiện hoạt động và có tính chuyên nghiệp mới được tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo ông Phạm Gia Yên, qua các đợt kiểm tra cũng cho thấy, một số điểm trong nghị định của Chính phủ và thông tư của bộ Xây dựng về lĩnh vực kinh doanh bất động sản chưa bám sát với thực tế. Hiện thanh tra bộ đã lập tờ trình lên cấp có thẩm quyền cho sửa đổi, bổ sung. “Trong thời gian tới, chúng tôi sẽ tăng cường việc kiểm tra đột xuất và thường xuyên tại những điểm nóng, nếu phát hiện vụ việc có dấu hiệu không minh bạch sẽ chuyển cho cơ quan điều tra chứ không dừng lại ở việc nhắc nhở, chấn chỉnh bằng biện pháp xử phạt hành chính như đợt vừa qua!”, ông Yên khẳng định.

Theo Hữu Lực

SGTT

Xem tiếp...