Giá văn phòng cho thuê giảm mạnh khách hàng đắc lợi ?

Năm 2010 - 2011 là giai đoạn được dự báo có nguy cơ "thừa" của thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội.


Các chuyên gia dự báo, lượng cung tăng nhanh sẽ khiến thị trường văn phòng ngày càng cạnh tranh khốc liệt. Liệu khách hàng sẽ được hưởng lợi từ sự cạnh tranh này?

Giá thuê "lao dốc"

Theo khảo sát, giá thuê văn phòng từ đầu năm 2010 đến nay liên tục giảm. Vào thời điểm hiện tại, theo báo cáo phân tích về thị trường văn phòng của một số công ty tư vấn bất động sản, thị trường đang ghi nhận mức giá thuê trung bình của văn phòng hạng A khoảng 41- 42 USD/m2. Đây là mức thuê thấp nhất kể từ năm 2008 trở lại đây.

Giá thuê văn phòng liên tục chạm đáy và chưa có tín hiệu khả quan nào trong giai đoạn trước mắt đến hết quý II-2011. Hiện nay nhiều văn phòng cho thuê đang phải áp dụng mức giá hạng A bằng với giá hạng B, đẩy lùi giá hạng B xuống hạng C so với giai đoạn 2008 - 2009.

Tính trung bình, giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội và TP.HCM đã giảm mạnh so với 3 năm trước đây, TP. HCM giảm 50% còn Hà Nội giảm khoảng 30%.

Trong những năm qua, thị trường văn phòng luôn chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ nguồn cung mới từ những dự án lớn tại cả hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Trong thời gian trước mắt, sự xuất hiện của một số dự án mới như: Keangnam, Charmvit Tower... sẽ đẩy diện tích sàn trống tăng lên, chưa kể một số dự án khác sắp sửa ra mắt.

"Thừa" văn phòng, khách hàng "đắc lợi"

Ông John Gallander, đại diện Knight Frank Việt Nam nhận định, trong năm 2011 sẽ có khoảng 150.000-200.000 m2 mặt bằng văn phòng sẽ được đưa vào thị trường, trong đó tập trung chủ yếu vào khu vực phía Tây Hà Nội. Theo tính toán, đến quý IV/2013, hàng loạt các dự án đi vào hoạt động sẽ cung cấp thêm hơn 80.000 m2 diện tích văn phòng tại đây.

Cụ thể, với dự án Keangnam Land Mark Tower và Crown Plaza, mỗi dự án dự kiến sẽ đưa vào thị trường 16.000 m2 diện tích văn phòng mới, trong khi Charmvit Tower cũng góp thêm vào nguồn cung này 53.000 m2.

Diện tích sàn tăng nhanh trong bối cảnh các dự án phía Tây vẫn đang trong giai đoạn tiến hành, chưa đồng bộ, khiến cho khu vực này dễ rơi vào trạng thái “dư cung.” Ngược lại, khu vực nội đô lại đang có xu hướng giảm nguồn cung văn phòng hạng A.

Theo ông Nathan Cumbridge – Phó Giám đốc Dịch vụ cho thuê văn phòng CBRE Việt Nam, trong giai đoạn khoảng 2 năm tới, tại khu vực các quận trung tâm Hà Nội sẽ không xuất hiện tòa nhà văn phòng nào mới. Nguồn cung chủ yếu được giao dịch trên thị trường vẫn sẽ là số văn phòng trống hiện tại của các dự án đang được tiến hành xây dựng hoặc mới hoàn thiện như BIDV Tower, Capital Tower… Diện tích còn trống của văn phòng hạng A tại đây ước tính khoảng 5.000 m2.

Về xu hướng, khách hàng vẫn sẽ nghiêng về việc lựa chọn các văn phòng tại khu vực nội đô với những tiện ích về mặt giao thông cũng như hệ thống hạ tầng đã phát triển ổn định và đồng bộ.

Hiện tại, giá thuê trung bình của cả hai phân khúc văn phòng dao động từ 41-42USD/m2/tháng cho hạng A và 27-28USD/m2/tháng cho hạng B. Tuy nhiên, nguồn cung quá lớn cũng trực tiếp tạo sức ép lên chủ đầu tư các tòa nhà, buộc họ phải lựa chọn, hoặc giảm giá thuê để lấp đầy tòa nhà hoặc giữ giá thuê và đối mặt với việc một phần diện tích tòa nhà sẽ bỏ trống.

Sự sụt giảm về giá thuê văn phòng tại Hà Nội năm 2010 cùng với nguồn cung dồi dào của mảng thị trường này đã được các công ty tư vấn bất động sản dự báo về nguy cơ của một cuộc khủng hoảng "thừa" trong thời gian tới.

Chính áp lực này đã khiến các chủ đầu tư phải tính toán, cân nhắc và thay đổi chiến lược kinh doanh, áp dụng một số biện pháp: giảm giá thuê trực tiếp hoặc ưu đãi một số hạng mục khác... cũng như nỗ lực hơn trong việc tìm kiếm, thuyết phục khách hàng ký hợp đồng dài hạn.

Tuy nhiên, theo nhận định của Kninght Frank, trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh, kèm giá cả có xu hướng giảm thì tỷ lệ lấp đầy văn phòng cho thuê có thể sẽ được cải thiện tại một số dự án do khách hàng sẽ có nhu cầu cải thiện diện tích nơi làm việc cho mình. Do đó, nguồn cung sẽ có thể bị dư thừa trong một hai năm đầu, song từ 3 - 5 năm tới, tỷ lệ lấp đầy chắc chắn sẽ tăng lên đáng kể.

Trước sức ép về sự gia tăng nguồn cung, trong khoảng thời gian tới, khách hàng sẽ có nhiều lựa chọn về địa điểm, vị trí và giá cũng sẽ "mềm" hơn nhiều so với hiện nay. Đây sẽ là thời điểm thuận lợi để lựa chọn địa điểm làm việc thuận lợi, ký hợp đồng dài hạn với giá thuê mà cách đây 2-3 năm trước có nằm mơ cũng không thấy.

Sau những năm tháng chủ đầu tư "làm mưa làm gió" trên thị trường văn phòng, giờ đây phân khúc văn phòng cho thuê đang dần thuộc về phía khách hàng với nhiều lựa chọn và ưu đãi khác nhau. Đây cũng là một tín hiệu đáng mừng cho khách hàng nhưng cũng là bài toán "hóc búa" cho các các chủ đầu tư trong việc thay đổi chiến lược kinh doanh và tính toán, định vị xu hướng khách hàng trong thời gian tới.

Theo Tầm Nhìn

Xem tiếp...

Quận Hoàng Mai Hà Nội - Sai phép vẫn ngang nhiên xây dựng chung cư

Dư luận gần đây đang bức xúc về việc Cty CP bất động sản Ngọc Lan (gọi tắt là Cty Ngọc Lan) và Cty cơ khí Hưng Sơn ngang nhiên xây dựng toà nhà chung cư trái phép tại 83 Ngọc Hồi, phường Hoàng Liệt (Hoàng Mai – Hà Nội).

Khi dư luận phản ánh những sai phạm trên (tháng 12/2010), toà nhà này đang xây dựng phần móng.

Điều đáng nói, mặc dù có nhiều văn bản của các ban, ngành yêu cầu dừng, phá dỡ nhưng phía chủ đầu tư vẫn ngang nhiên xây lên tầng 7.

Sau khi nhiều cơ quan báo chí phản ánh về sự việc trên, ngày 16/12/2010, UBND thành phố Hà Nội có Công văn số 10267/UBND-TNMT do Phó chủ tịch Vũ Hồng Khanh ký về việc thành lập Đoàn thanh tra do đồng chí Phó giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường làm trưởng đoàn, các thành viên trong đoàn là cán bộ: Sở TNMT, Thanh tra Thành phố, Công an Thành phố và UBND quận Hoàng Mai. Tiếp đến, ngày 24/12/2010 UBND Thành phố Hà Nội có Văn bản số 6339/VP-XD về việc kiểm tra, xử lý vi phạm về chuyển nhượng dự án, xây dựng không phép của Cty Ngọc Lan.

Ngày 19/01/2011, Sở Xây dựng Hà Nội có Công văn số 43/BC/SXD-TTr1 báo cáo Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội về những sai phạm của Cty Ngọc Lan và Cty Hưng Sơn. Theo Công văn, trong khi chưa đủ điều kiện khởi công, chủ đầu tư (Cty Ngọc Lan) đã tổ chức thi công xây dựng công trình là vi phạm các quy định về quản lý trật tự xây dựng.

Thế nhưng, sau hơn một tháng, toà nhà 83 Ngọc Hồi của Công ty Ngọc Lan đã được chủ đầu tư gấp rút xây dựng lên đến tầng 7, "coi thường" các văn bản chỉ đạo của các cơ quan chức năng Thành phố Hà Nội

UBND phường Hoàng Liệt đã lập hồ sơ xử lý vi phạm như sau: Biên bản vi phạm hành chính và ngừng thi công xây dựng ngày 27/11/2010 của UBND phường Hoàng Liệt; cụ thể, đang thi công phần móng BTCT trên diện tích xây dựng 1.700m2.

Tiếp đến, quyết định đình chỉ thi công xây dựng công trình vi phạm trật tự xây dựng đô thị số 402/QĐ-UBND ngày 29/11/2010 của Chủ tịch UBND phường Hoàng Liệt. Quyết định cưỡng chế phá dỡ công trình vi phạm trật tự xây dựng đô thị số 433/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 của Chủ tịch UBND phường Hoàng Liệt.

Tuy các bộ ngành đang thanh tra và có các văn bản xử lý sai phạm trên nhưng chủ đầu tư toà nhà 83 Ngọc Hồi đã nhanh chóng xây từ tầng 1 lên đến tầng 7 chỉ trong vài tháng.

Câu hỏi đặt ra là dựa vào đâu mà Cty Ngọc Lan lại bất chấp các quy định của pháp luật để xây dựng trái phép như vậy?

Theo laodong

Xem tiếp...

Tháng 4 sẽ công bố giá nhà thu nhập thấp tại Hà Nội

Công ty Vinaconex Xuân Mai vừa có hướng dẫn thủ tục đăng ký mua nhà thu nhập thấp tại khu đô thị Kiến Hưng, Hà Đông, Hà Nội.

Theo đó, để được nộp đơn xét duyệt mua nhà thu nhập thấp tại dự án Kiến Hưng của doanh nghiệp này, cá nhân, hộ gia đình ngoài việc đúng đối tượng theo quy định của nhà nước, còn phải có các  hồ sơ, giấy tờ sau: Đơn đăng ký, giấy xác nhận về thực trạng chỗ ở, giấy xác nhận về thu nhập, giấy tờ chứng minh đối tượng ưu tiên, bản sao chứng minh nhân dân, hộ khẩu.




Riêng đối với trường hợp là lao động tự do, kinh doanh cá thể, UBND phường sở tại chỉ cần xác minh về đối tượng, nghề nghiệp, không cần phải xác nhận về thu nhập.


Tổng giám đốc Vinaconex Xuân Mai Đặng Hoàng Huy, cho biết dự án nhà thu nhập thấp của công ty chỉ có hình thức bán (mua), không có hình thức, thuê, mua nên các đối tượng đăng ký mua cần nộp hồ sơ trực tiếp cho chủ đầu tư tại một địa chỉ duy nhất là: tầng 1, tòa nhà CT1 Ngô Thì Nhậm, Hà Đông, Hà Nội.


Liên quan đến giá bán của dự án nhà thu nhập thấp tại Kiến Hưng, ông Huy cho hay, do giá cả biến động trong mấy tháng gần đây đã đẩy chi phí đầu vào của dự án tăng đáng kể. Do đó, sớm nhất trong tháng 4/2011, công ty mới có thể công bố mức giá bán căn hộ tại dự án.


Theo Sở Xây dựng Hà Nội, cùng với 4 dự án khác trên địa bàn, dự án nhà thu nhập thấp Kiến Hưng dự kiến được mở bán vào ngày 5/3 tới với hơn 3.400 căn hộ được chào bán.


Đặc biệt, mặc dù đã tiếp thu phản ánh của người dân về việc bỏ giới hạn thường trú khi xét duyệt mua nhà thu nhập thấp, song do nguồn cung có hạn, thành phố vẫn chỉ cho phép cá nhân, hộ gia đình có hộ khẩu tại các quận nội thành tham gia đăng ký mua nhà thu nhập thấp trong đợt tới. Hạn nhận hồ sơ đối với tất cả các dự án trên là đến hết ngày 10/3/2011.


Vào cuối năm 2010, Vinaconex Xuân Mai cũng đã bán thành công dự án chung cư thu nhập thấp CT1 Ngô Thì Nhậm, gồm có 328 căn hộ, với mức giá là 8,8 triệu đồng/m2 (chưa thuế VAT), tương ứng với mức giá 600 triệu đồng/căn hộ khoảng 70 m2.

Theo vneconomy

Xem tiếp...

Siết chặt tín dụng BĐS - Thị trường có nguy cơ đóng băng

Năm 2011, nhiều khả năng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ phải nghĩ đến việc giảm biên lợi nhuận khi các giải pháp hạn chế tín dụng vào lĩnh vực này được thực thi.

Thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 24/02/2011 của Chính phủ về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam vừa có những biện pháp cụ thể, trong đó liên quan đến lĩnh vực bất động sản đó là:

Thực hiện giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán; đến 30/6/2011, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa là 22% và đến 31/12/2011, tỷ trọng này tối đa là 16%.

Trường hợp tổ chức tín dụng chưa thực hiện được tỷ trọng này theo lộ trình, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam áp dụng tỷ lệ dự trữ bắt buộc gấp hai (02) lần so với tỷ lệ dự trữ bắt buộc chung đối với tổ chức tín dụng và biện pháp hạn chế phạm vi hoạt động kinh doanh trong 06 tháng cuối năm 2011 và năm 2012.


Chủ đầu tư đứng trước nguy cơ thiếu vốn trầm trọng
Đầu tư kinh doanh bất động sản đặc thù là cần nguồn vốn lớn và dài hạn. Trong khi đó việc vay vốn tín dụng đối với bất động sản hiện nay là rất khó khăn, do đó các chủ đầu tư không đủ tiềm lực tài chính thường thiếu vốn để triển khai dự án.

Theo báo cáo của NHNN, tính đến cuối năm 2010, tổng dư nợ tín dụng trong toàn bộ nền kinh tế là khoảng 2.511 nghìn tỷ đồng tương đương khoảng 125,5 tỷ USD (bằng 1,26 lần GDP), trong đó lĩnh vực phi sản xuất chiếm khoảng 18,9% tương đương khoảng 474,67 nghìn tỷ đồng (khoảng 22 tỷ USD).
Chỉ thị 01 đưa ra mức tăng trưởng tín dụng cho năm 2011 dưới 20% so với năm 2010, như vậy tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế năm 2011 ước khoảng 3.013 tỷ đồng, trong đó tỷ trọng lĩnh vực phi sản xuất đến cuối năm 2011 tối đa là 16% (tương đương khoảng 482 nghìn tỷ đồng). So với năm 2010 con số này chỉ tăng trưởng khoảng 1,55%. Như vậy, đồng nghĩa với việc dòng tiền đổ vào chứng khoán và bất động sản năm 2011 sẽ hạn chế đi rất nhiều so với những năm trước.

Cùng với lãi suất đang ở mức cao khoảng 20-21%/năm, việc huy động vốn qua hình thức phát hành cổ phiếu, trái phiếu,…cũng gặp phải rất nhiều khó khăn do thị trường chứng khoán đang ở giai đoạn không thuận lợi.
Ngoài ra, thị trường bất động sản hiện nay cũng không ủng hộ các nhà phát triển dự án khi thị trường đang đứng về phía người mua, đặc biệt là thị trường Tp.HCM. Nhiều chủ đầu tư đã phải tìm đủ mọi cách để có thể bán được hàng quay nhanh vòng vốn, tuy nhiên, điều này cũng không dễ dàng gì khi nguồn cung trên thị trường đang dư thừa rất nhiều (thống kê của các công ty tư vấn cho thấy lượng căn hộ tồn kho tại Tp.HCM có thể lên đến 40.000 căn).

Bên cạnh đó, theo quy định mới của Nghị định 71 thì chủ đầu tư dự án khi bắt đầu thực hiện dự án chỉ có thể huy động vốn trước với tối đa là 20% lượng sản phẩm thương mại của dự án. Đây cũng là một khó khăn cho chủ đầu tư khi huy động nguồn vốn nhàn rỗi từ người mua.
Chính vì thế, chủ đầu tư kinh doanh bất động sản đang đứng trước nhiều khó khăn, thách thức để phát triển các dự án của mình. Nhiều chủ đầu tư nhỏ, tiềm lực tài chính yếu, nguy cơ phá sản là rất cao.

Ông Nguyễn Gia Long – Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tài Nguyễn (mã CK: TNT) cho rằng, để đầu tư một dự án bất động sản cần có nguồn vốn rất lớn,

Ông Nguyễn Gia Long - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tài Nguyên (TNT)    Trong bối cảnh hiện nay, kinh doanh bất động sản khó có thể đem lại tỷ suất lợi nhuận cao như trước đây. Do đó, biên lợi nhuận sẽ co hẹp lại. Bên cạnh đó cần cẩn trọng khi duyết định đầu tư vốn vào những dự án chưa có sự chuẩn bị trước các yếu tố đầu vào.

trong khi đó vốn tự có lại hạn chế, quan trọng nhất là phải huy động được nguồn vốn thương mại. Năm nay lãi suất lại ở mức rất cao, trong khi đó Chính phủ thắt chặt tín dụng cho nên các chủ đầu tư sẽ rất cẩn trọng trong việc đi vay vốn để đầu tư trong năm nay. Hơn nữa, về phía chủ đầu tư từ khi chuẩn bị đầu tư, giải phóng mặt bằng cho đến khi bán sản phẩm, việc bán sản phẩm phải xong móng. Do đó, với lượng vốn tự có sẽ khó có thể triển khai dự án.

Hiện Tài Nguyên cũng đang chuẩn bị cho kế hoạch triển khai một số dự án bất động sản lớn như Khu đô thị Tài Nguyên Eco City, dự án khu đô thị mới Kiêu Kỵ,…tuy nhiên, Công ty sẽ rất cẩn trọng trong vay vốn để đầu tư trong giai đoạn hiện nay.

Cùng với quan điểm chủ đầu tư sẽ rất khó khăn về vốn đầu tư dự án, Ông Trương Chí Kiên – Phó TGĐ của Him Lam Thủ Đô cho rằng, thông thường, theo quy định những dự án trên 20ha chủ đầu tư phải có vốn đầu tư thuộc vốn chủ sở hữu tham gia vào dự án không nhỏ hơn 20% tổng vốn đầu tư, và dự án dưới 15ha thì không nhỏ hơn 15%. Tuy nhiên, trên thực tế họ có đủ vốn từ 15 – 20% hay không thì chỉ có chủ đầu tư dự án mới biết được. Phải khẳng định rằng, hiện nay những chủ đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính và có uy tín thì còn có khả năng, còn đối với những chủ đầu tư nhỏ thì khả năng về vốn tự có sẽ hạn hẹp hơn.

Khó khăn về việc huy động vốn trong bất động sản cũng không phải là mới trong thời gian qua, tuy nhiên, với động thái này của Ngân hàng Nhà nước thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ gặp khó khăn hơn nhiều trong thời gian tới, do đó việc triển khai dự án sẽ rất khó khăn.


Thị trường có nguy cơ đóng băng
Với lãi suất cho vay cao như hiện nay ở mức khoảng 20 -21%/năm, cùng với đó hạn chế tín dụng trong năm 2011 sẽ là những yếu tố có thể sẽ khiến giao dịch trên thị trường hạn chế đi rất nhiều, có thể sẽ ở tình trạng cầm chừng hoặc có nguy cơ đóng băng.

Ông Nguyễn Gia Long nhận định, hiện nay thị trường bất động sản chủ yếu là đầu tư, đầu cơ là Để đầu tư kinh doanh có lời thì các dự án phải triển khai được, mà hiện nay lại phụ thuộc rất nhiều vào chính sách, chẳng hạn như tại Hà Nội hiện nay thì đang chờ quy hoạch chung.
Bên cạnh đó thì thị trường còn phụ thuộc vào dòng tiền (chính sách tiền tệ của Nhà nước). Hiện nay, chủ trương của Chính phủ là kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô. Ngân hàng Nhà nước đang kéo luồng tiền về để giảm tổng cầu trong lưu thông.

Ngoài ra, lãi suất cao như vậy, chắc chắn là giao dịch bất động sản trên thị trường sẽ bị hạn chế, vì với các nhà đầu tư cá nhân họ sẽ phải xem xét khi quyết định đầu tư.
Vì thế, năm 2011 thị trường bất động sản tại Hà Nội và các thành phố lớn, đặc biệt là Tp.HCM sẽ rất khó khăn. Trong đó, đặc biệt là mảng chung cư sẽ gặp nhiều khó khăn hơn, và những dự án nằm ở vị trí không thuận lợi.
Ứng phó như thế nào?

Ông Trương Chí Kiên - Phó TGĐ Him Lam Thủ Đô  Khó khăn về việc huy động vốn trong bất động sản cũng không phải là mới trong thời gian qua, tuy nhiên, với động thái này của Ngân hàng Nhà nước thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ gặp khó khăn hơn nhiều trong thời gian tới, do đó việc triển khai dự án sẽ rất khó khăn

Trước bức tranh nền kinh tế đang trong giai đoạn khó khăn, lãi suất cao, tín dụng thắt chặt,…các dự án bất động sản đứng trước thách thức rất lớn trong việc triển khai đầu tư. Câu hỏi lớn đặt ra hiện nay của không ít chủ đầu tư là cần phải làm gì để vượt qua giai đoạn khó khăn này? Mỗi chủ đầu tư lại có những giải pháp khác nhau trong tình thế hiện nay, tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư đã cần nhắc và đưa ra giải pháp:


Triển khai những dự án đã có sự chuẩn bị trước, những dự án dài hơi cầm chứng chờ kinh tế vĩ mô ổn định:
Ông Nguyễn Gia Long cho biết, đối với những dự án Công ty xác định dài hơi thì khi nền kinh tế vĩ mô ổn định, tín dụng nới lỏng thì Công ty mới xác định đầu tư mạnh ở giai đoạn phù hợp.
Trước mắt, đối với dự án đang thực hiện đủ điều kiện thực hiện. Công ty sẽ huy động vốn từ các đối tác, cân đối nguồn vốn tự có, huy động từ những người có nhu cầu để thực hiện dự án
Tài Nguyên đã có những lường trước được khó khăn của nền kinh tế và đã chuẩn bị trước một số giải pháp từ trước như về nguyên vật liệu đầu vào thì đã ký hợp đồng từ trước. Do đó, Công ty sẽ đưa ra giá của sản phẩm một cách hợp lý vừa đảm bảo hiệu quả cho Công ty vừa đảm bảo được lợi nhuận cho nhà đầu tư.


Giảm biên lợi nhuận thu hút nhu cầu: Để giải quyết bài toán bán hàng trong lúc thị trường khó khăn, nguồn cung tăng mạnh, nhiều chủ đầu tư đã có những động thái và nghĩ đến biên lợi nhuận ít hơn nhằm thu hút nhu cầu của khách hàng. Điển hình là các dự án trong Tp.HCM như khuyến mại, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất,…
Ông Nguyễn Gia Long khằng định, trong bối cảnh hiện nay, kinh doanh bất động sản khó có thể đem lại tỷ suất lợi nhuận cao như trước đây. Nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ phải chấp nhận lợi nhuận ở mức trung bình (nhưng vẫn đảm bảo được mức kỳ vọng lợi nhuận tối thiểu) thì họ vẫn sẽ làm. Hay nói cách khác, trong giai đoạn khó khăn hiện nay, thì biên lợi nhuận của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ phải giảm đi so với trước đây để khuyến khích nhu cầu của khách hàng.
Theo ông Trương Chí Kiên, để đối phó với tình hình khó khăn về tín dụng hiện nay, chủ đầu tư có thể sẽ phải hạ biên lợi nhuận xuống. Trước đây, biên lợi nhuận đầu tư bất động sản là rất cao, tuy nhiên, với tình hình hiện nay thì buộc nhiều chủ đầu tư sẽ phải nghĩ đến việc giảm lợi nhuận.


Nghĩ tới các quỹ bất động sản: Đại diện Viglacera Land cho rằng, việc Chính phủ chủ trương thắt chặt tín dụng để kìm chế lạm phát sẽ gây khó khăn cho các Chủ đầu tư trong việc tiếp cận các nguồn vốn đầu tư từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Trong bối cảnh này, các chủ đầu tư sẽ phải cân nhắc, lựa chọn kỹ càng theo hướng ưu tiên cho các dự án đầu tư có hiệu quả, chất lượng và có tính thanh khoản tốt. Tiến độ triển khai đầu tư cũng rất đáng lưu tâm. Bên cạnh đó, các giải pháp huy động vốn tư các kênh khác như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ tiết kiệm nhà ở và trong tương lai có thể có quỹ tín thác bất động sản cũng sẽ được các doanh nghiệp tính đến.

Theo cafef

Xem tiếp...

Tỷ giá leo thang, người mua nhà lãnh đủ

Tỷ giá biến động cùng nguyên vật liệu như thép, xi măng tăng mạnh khiến tiền nhà đóng theo tiến độ của người mua tăng vọt.

 Tình trạng niêm yết giá bán nhà bằng đôla hoặc tham chiếu theo đôla đang bùng phát trở lại. Tỷ giá biến động cùng nguyên vật liệu như thép, xi măng tăng mạnh khiến tiền nhà đóng theo tiến độ của người mua tăng vọt.

Chị Thanh Hương (Hà Nội) ký hợp đồng mua một căn chung cư theo tiến độ tại khu vực ngoại thành vào gần cuối năm 2010 với giá hơn 21 triệu đồng mỗi m2 (tương đương với 1.083 USD mỗi m2 tại thời điểm đó).

Đơn giá bán căn hộ trên mỗi m2 được chủ đầu tư tham chiếu bằng đồng USD làm cơ sở điều chỉnh giá trị hợp đồng góp vốn. Căn hộ rộng khoảng 90 m2 được định giá hơn 2 tỷ đồng nhưng sau khi điều chỉnh tỷ giá lên 9,3%, chị choáng váng vì số tiền mình phải trả thêm gần 200 triệu đồng.


Bất ngờ khi phải trả thêm một khoản tiền lớn, chị Hương xa sẩm mặt mày nhưng không thể hủy hợp đồng vì số tiền đã đóng lên tới hơn 500 triệu đồng. “Đến tận năm 2013 mới bàn giao nhà. Với tình hình giá cả leo thang như hiện nay, không biết tiền nhà của tôi còn tăng thêm bao nhiêu nữa”, chị Hương lo lắng.

Mặc dù một số chuyên gia khẳng định, việc điều chỉnh tăng tỷ giá USD chưa tác động mạnh tới thị trường bất động sản nhưng thực tế phân khúc chung cư cao cấp hoặc thị trường văn phòng cho thuê đang bị ảnh hưởng nặng. Bởi hầu hết các dự án này đều dùng USD để làm đơn vị tham chiếu sang tiền Việt.


Ông Đặng Minh, Ủy viên HĐQT, Phó tổng giám đốc thứ nhất Công ty liên doanh Tháp ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam thừa nhận, khi dùng tiền đôla để tham chiếu sang tiền Việt, khách hàng sẽ bị thiệt thòi nếu tỷ giá biến động. Ông Minh dẫn chứng, giả sử một căn hộ giá khoảng 2.000 USD mỗi m2 tương đương với khoảng 38 triệu đồng vào thời điểm năm 2010 thì nay đã vọt lên tới hơn 40 triệu đồng. Vậy trung bình mỗi m2, người mua phải trả thêm 2 triệu đồng nên khách hàng “xót” cũng là điều dễ hiểu. Ngoài ra, khi tỷ giá lên, giá phôi, nguyên liệu chủ yếu để làm ra thép cũng tăng vọt dẫn tới nhiều chủ đầu tư cũng rập rình tăng giá bán hoặc cho thuê.


Vị Phó tổng giám đốc cho rằng, thực tế các doanh nghiệp là người cung cấp sản phẩm và họ phải nắm đằng chuôi để tính toán về tổng mức đầu tư, cũng như thời gian thu hồi vốn của mình.

“Đồng đôla là ngoại tệ mạnh và ổn định, trong khi đó tiền VNĐ dễ bị trượt giá nên các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản hay dùng USD làm đơn vị tham chiếu quy đổi sang tiền Việt”, ông Minh nói.


Ông Bùi Tiến Hùng, Phó giám đốc Công ty cổ phần Đô thị và Phát triển Việt Hưng cũng cho rằng đối với các dự án bất động sản cao cấp, chủ đầu tư thường lấy USD làm đơn vị tham chiếu hoặc niêm yết trực tiếp nhằm giảm thiểu tác động do sự sụt giảm giá của đồng Việt Nam. Ngoài ra, nhờ đó, chủ đầu tư có thể đảm bảo tỷ suất lợi nhuận của đồng vốn tại lúc bán hàng so với thời điểm tính toán ban đầu. Ông Hùng lý giải, nếu phải tính cả chi phí trượt giá dự phòng vào giá thành khi sản phẩm chưa hoàn chỉnh thì sẽ đội giá lên và khách hàng sẽ khó chấp nhận.


Ngoài ra, theo ông Hùng, các dự án cao cấp thường có nhiều chi phí mang yếu tố nước ngoài như sử dụng tư vấn thiết kế, quản lý dự án, đại diện bán hàng và các nguyên vật liệu như cửa nhựa lõi thép, gạch đá ốp lát, phôi cán thép, lõi đồng dây điện, điều hòa… và sử dụng đồng đôla để thanh toán. Các loại vật liệu này không phải nhập về cùng một lúc mà nhập về theo tiến độ của dự án và dùng ngoại tệ để thanh toán nên chính chủ đầu tư phải chịu rủi ro tỷ giá rất lớn. Do đó, để đảm bảo hiệu quả kinh doanh của dự án như dự tính ban đầu, các chủ đầu tư thường dùng USD làm tiền tệ tham chiếu như là một giải pháp ổn định cho các chi phí này.


“Mua bán nhà hợp đồng mang tính chất dân sự, thuận mua vừa bán. Chủ đầu tư và khách hàng nên công khai minh bạch đàm phán trực tiếp về các hình thức thanh toán để tránh rắc rối về sau”, ông Hùng nói.


Còn ông Nathan Cumberlidge, Phó giám đốc Dịch vụ cho thuê văn phòng của CBRE cho rằng, việc sử dụng tiền USD để tham chiếu cũng như niêm yết trên thị trường bất động sản đã trở thành một thói quen hình thành từ rất lâu. “Trước khi đặt bút ký, khách hàng nên đề nghị đã ra mức chặn và chủ đầu tư chỉ được phép điều chỉnh giá bán trong phạm vi tỷ giá biến động nhất định”, ông Nathan khuyên.


Mới đây, ngân hàng Nhà nước cũng đã "tuýt còi" dự án nhà ở Hattoco vì dùng đôla làm đơn vị tham chiếu quy đổi sang tiền Việt gây thiệt thòi cho khách hàng. Song thực tế, bài toán này vẫn chưa được giải một cách triệt để bởi nhiều dự án đặc biệt là cao cấp vẫn dùng đôla làm đơn vị tham chiếu.


Tại hội nghị trực tuyến của Chính phủ hồi cuối tháng 2, khi đăng đàn, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng cũng nhắc nhở về việc sử dụng ngoại tệ tràn lan trong thời gian qua. Thủ tướng yêu cầu Bộ công an, cơ quan chức năng vào cuộc kiểm soát việc quản lý ngoại hối, không để việc mua bán công khai các hàng hóa trên thị trường Việt Nam bằng USD, thậm chí thịt cũng tính bằng đôla. "Pháp lệnh ngoại hối đã có. Chúng ta không thể để các hàng hóa đều tính theo đôla. Các trường hợp vi phạm sẽ bị rút giấy phép kinh doanh và xử lý nghiêm", Thủ tướng nhấn mạnh.

Theo Hoàng Lan
VnExpress

Xem tiếp...