21-10-2014

BĐS còn giảm giá nữa không?

Giá nhà đất liệu còn có thể giảm tiếp sau 4 năm gần như “đóng băng” bất động? Thị trường có những dấu hiệu khá lạ khi căn hộ siêu nhỏ cũng bắt đầu ế.

Nhiều ý kiến của các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) chuyên gia trong hội thảo về cơ hội phục hồi của thị trường BĐS ngày 21/10 tranh luận về câu hỏi này.


Ế căn hộ 30m2

Thị trường BĐS đã sôi động trở lại hay chưa? “Tới hết 9 tháng đầu năm chúng ta mới bán được 5.700 căn trên tổng nhu cầu là gần 40.000 căn của thị trường TP.HCM mà đã lên tiếng là thị trường đã ấm trở lại. Còn tới 34.300 căn hộ có nhu cầu kia mà chưa mua thì vì lý do gì?”, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc công ty TNHH Địa ốc Đất Lành nêu câu hỏi với các chủ đầu tư.

Thị trường chỉ sôi động ở phân khúc căn hộ có diện tích nhỏ vì tính ra tổng giá trị căn hộ phù hợp với túi tiền người dân, nhưng tính trên đơn vị 1m2 thì giá thành vẫn ở mức bình quân 12-13 triệu đồng/m2 (chưa thuế VAT).

"Chúng ta đừng tô hồng và dự đoán những giao dịch ảo để làm sáng bức tranh ảm đạm của thị trường BĐS", ông Nguyễn Văn Đực thẳng thắn.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc công ty TNHH Thương mại- Xây dựng Lê Thành, cho biết: “công ty đã đưa ra thị trường 1.000 căn hộ có diện tích từ 30-50m2 và đã bán được 625 căn. Chúng tôi thấy rằng, những căn hộ có diện tích tầm 40m2 được mua rất nhiều, còn những căn 30m2 rất ế”.

Còn ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết hiện nhiều DN BĐS xin chia nhỏ căn hộ của các dự án nhưng không được, vì nếu chia nhỏ căn hộ phải tính tới tính đồng bộ của cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội. Không thể dự án căn hộ thiết kế cơ sở hạ tầng cho khoảng 2.000 dân mà bây giờ “chen” vào đó tới 3.000 dân là không được.

Ông Nghĩa cho biết thêm, thực ra chi phí xây dựng những căn hộ có diện tích nhỏ tốn kém hơn rất nhiều so với các căn hộ diện tích lớn. Vì cùng diện tích như vậy nhưng số người ở đông hơn thì chúng tôi phải thiết kế và đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật tốn kém hơn.  Chẳng hạn, chúng tôi phải bố trí số thang máy lên gấp đôi so với các dự án bình thường khác.

Giá BĐS còn giảm nữa không?

Theo ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng, TP.HCM, trong 9 tháng đầu năm nay đã có 5.700 căn hộ được bán, tăng 83% so với cùng kỳ, do các DN BĐS đã điều chỉnh sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường, chủ yếu là các căn hộ có diện tích dưới 70m2 gồm cả hàng tồn kho lẫn hàng mới.

Hiện TP.HCM có 1.403 dự án phát triển nhà ở, trong đó có 30,3% dự án đã hoàn thành với 426 căn, 49% dự án đang gặp khó khăn hoặc ngưng triển khai. Số lượng dự án đang thi công là 201 dự án, chiếm 15%.

Bên cạnh những dự án triển khai mới vẫn còn những tồn đọng của thị trường BĐS chưa giải quyết được. Theo chuyên gia kinh tế TS. Vũ Đình Ánh, năm 2009 có nhiều tập đoàn kinh tế, DN tay ngang nhảy vào thị trường BĐS nên đang muốn bán dự án để rút vốn về.

Bên cạnh đó, các ngân hàng cũng đang sống dở chết dở với các khoản cho vay BĐS hay cho vay thế chấp bằng BĐS trước kia với việc định giá quá cao do thị trường sốt nóng. Nay thị trường BĐS đóng băng, giá trị BĐS giảm thê thảm mà bán cũng không ai mua. Các điểm nghẽn này cũng chưa tháo gỡ được nên vẫn làm thị trường lình xình.

Thị trường BĐS năm tới tiếp tục sôi động tập trung ở phân khúc sản phẩm giá trung bình, thấp và có diện tích dưới 100m2. Nhưng thời gian thi công dự án đúng tiến độ cũng là yếu tố quan trọng để các giao dịch BĐS gia tăng.

Vì hầu hết hiện nay người mua BĐS đều có vay vốn ngân hàng. Đây cũng là một điều kiện quan trọng để thị trường BĐS sôi động vì thời gian qua đã có quá nhiều dự án chậm tiến độ thi công tới 2-3 năm làm nản lòng nhà đầu tư và người mua nhà khi nhà chưa được nhận mà vẫn phải trả lãi vay ngân hàng khiến giá thành BĐS đội lên cao.

Ông Tuấn cho biết Sở Xây dựng TP.HCM: “Chúng tôi tính toán được thời gian cho hoàn thành một dự án BĐS từ khi triển khai đến khi hoàn thành sẽ trong vòng 21,5 tháng đến 26,5 tháng trong điều kiện lý tưởng. Chúng tôi sẽ tạo điều kiện hết sức cho các chủ đầu tư”.

Thực tế, thời gian triển khai cho dự án thường cao hơn, nhưng trong thời gian qua Sở Xây dựng đã rà soát các thủ tục hành chính và đã kéo giảm được 25% thời gian thi công cho các chủ đầu tư. Chủ trương của Chính phủ là phải kéo giảm được tới 40% thời gian thi công của các dự án hiện nay, trong đó có việc cải cách thủ tục hành chính.

Theo ông Vũ Đình Ánh giá BĐS sẽ khó giảm sâu nữa, vì nền kinh tế năm 2014 có nhiều dấu hiệu khả quan khi tăng trưởng GDP đạt kế hoạch, lạm phát tăng thấp hơn kỳ vọng và được kiềm chế ổn định, hàng loạt các gói cho vay BĐS được ngân hàng tung ra: gói 30.000 tỷ đồng, gói cho vay cán bộ công nhân viên tối đa 1,05 tỷ đồng để mua nhà, các gói ưu đãi lãi suất thấp cho vay mua, sửa chữa nhà của các ngân hàng thương mại… Đến năm 2015, Chính phủ tiếp tục gỡ khó cho thị trường BĐS như: sửa Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, tăng giá đất lên gấp đôi… nhằm giúp thị trường BĐS ấm hơn.

Còn theo một chuyên gia kinh tế muốn giải phóng hàng tồn kho BĐS thì đối với một số dự án DN BĐS phải chấp nhận lợi nhuận bằng không (0), bán giá vốn và thời gian tới phải giảm chi phí sản xuất, giảm giá thành… mới mong bán được hàng. Vì giá BĐS vẫn còn quá cao với thu nhập của đa số người dân hiện nay.

Xem tiếp...

27-04-2014

Chưa về đúng giá trị thực đã vội tăng

Nhiều nhà quản lý và cả giới chuyên gia đều cho rằng nguyên nhân sâu xa khiến bất động sản tồn kho lớn là giá vẫn quá cao so với thu nhập thực tế của người dân nên cần phải giảm tiếp.
Thế nhưng giao dịch chỉ vừa mới khởi sắc một chút, giá bất động sản lại quay đầu đi lên.

Giá vẫn quá cao

Còn nhớ tại phiên họp thường kỳ của Chính phủ mới đây, khi bàn về các giải pháp giửi cứu thị trường bất động sản, Bộ trưởng Bộ Giao thông vận tải Đinh la thăng thẳng thắn: “Chủ đầu tư BĐS toàn đại gia, toàn đi xe Phantom thì giải cứu cái gì? Bất động sản phải giảm giá, thì chắc chắn sẽ tiêu thụ được”.

Bộ trưởng Thăng cho rằng, ngọn nguồn của khó khăn trên thị trường bất động sản hiện nay là do giá nhà đất vẫn cao. Để tháo gỡ vướng mắc này, chỉ có giải pháp hữu hiệu nhất là các chủ đầu tư phải tiếp tục giảm giá. Theo đó, đối với các dự án đang cầm cố ngân hàng, đang tồn kho, cần thuê kiểm toán độc lập vào định giá một cách chính xác để quyết định giảm giá.

Trong cuộc khảo sát mới đây của VnEconomy, TS. Alan Phan cũng cho rằng thị trường bất động sản “chưa chạm đáy”. Theo TS. Alan Phan, khi nói về diễn biến trên thị trường, bao giờ giá giảm hết cỡ rồi quay đầu tăng trở lại thì mới gọi là đáy. Còn hiện nay nhìn chung giá vẫn chưa phù hợp với khả năng của người mua. Chỉ trừ một vài phân khúc là phù hợp, nhưng chỉ chiếm khoảng 10 - 15%. Còn lại 80% thị trường vẫn chưa chạm đáy.

"Quan trọng là giá cả bất động sản hiện nay vẫn chưa phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Do đó, khó có thể nói thị trường xuống đáy khi mà giá nhà tại Việt Nam vẫn cao hơn nhiều so với các nước trong khu vực", TS. Alan Phan nói.

Đồng tình quan điểm nay, một chuyên gia lấy ví dụ, mặc dù gọi là nhà thu nhập thấp, nhà ở xã hội, nhưng giá bán cũng lên tới 14-15 triệu đồng/m2, những dự án dưới mức giá này chỉ đếm trên đầu ngón tay và đều rất xa trung tâm, bất tiện cho việc sinh hoạt. Như vậy một căn hộ có diện tích 50m2 giá thấp nhất cũng 700 triệu đồng. Với mức giá này, không phải ai cũng "với tới" được, vị chuyên gia trên nói.

Còn nhớ cách đây 1 năm, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng đã từng tính toán: "Theo cách tính của thế giới, mỗi gia đình phải dành khoảng 30% thu nhập cho vấn đề nhà ở. Do đó, hộ gia đình thu nhập 18 triệu đồng/tháng sẽ có tối thiểu nguồn quỹ 5,4 triệu để lo việc trả nợ gốc và lãi. Giả sử gia đình này vay mua một căn hộ 50m2 với giá 600 triệu đồng, họ phải có sẵn 20% (tương đương 120 triệu đồng) và cần vay ngân hàng 480 triệu đồng trong 10 năm. Với lãi suất 6% một năm, tiền phải trả ngân hàng bình quân khoảng hơn 25 triệu đồng, do lãi được tính theo dư nợ giảm dần. Tính bình quân mỗi tháng, gia đình phải trả 4 triệu gốc và hơn 2 triệu tiền lãi. Như vậy, với tối thiểu 30% thu nhập của mình, gia đình này có thể trả nợ được".

Chưa kịp giảm tiếp đã vội lên
Nay lãi suất cho vay mua nhà giảm đã mở rộng thêm cơ hội cho những người có thu nhập trung bình và thấp. Thế nhưng, đáng buồn là giao dịch vừa mới chớm khởi sắc trở lại, giá nhà, đất đã lại rục rịch tăng. Theo một công bố mới đây của Sở Xây dựng Hà Nội, giá chung cư tại nhiều quận Hà Nội tăng nhẹ 1 đến 3% so với quý cuối cùng của năm 2013.

Trong khi đó, theo khảo sát mới đây của Savills Việt Nam, trong quý 1/204, chỉ số giá nhà ở tại TP.HCM cũng tăng 0,4 điểm so với quý trước.

Hiện nhiều dự án mang tiếng là nhà ở xã hội song giá bán tương đương nhà ở thương mại. Đơn cử như dự án nhà ở xã hội tại 143 Trần Phú (Hà Đông) do Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà - SDU làm chủ đầu tư có giá tạm tính tới hơn 16 triệu đồng/m2 (tính cả thuế, phí bảo trì).

Trong khi cùng khu vực này, dự án chung cư Viện 103 Văn Quán đang được rao bán trên thị trường từ 13,9 - 14,5 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT và 2% phí bảo trì). Dự án nhà ở xã hội 30 Phạm Văn Đồng có giá tạm tính ở mức 14,8 - 14,9 triệu đồng/m2...

Không chỉ tăng giá, tình trạng chênh giá cũng tái xuất hiện. Chẳng hạn như Dự án VP6 Linh Đàm do Công ty Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu làm chủ đầu tư có giá bán chỉ khoảng 13 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, chủ đầu tư lại không bán căn hộ đến tận tay khách hàng mà bán cả sàn hoặc cả “gói” từ chục căn trở lên nên người có nhu cầu buộc phải mua qua tay người khác với mức chênh lệch ít nhất 50 triệu đồng/căn.

Hay như Dự án Chung cư CT2 Trung Văn của Vinaconex 3 (đang trong giai đoạn bàn giao), khách hàng phải trả chênh so với giá gốc từ 70 đến hơn 100 triệu đồng. Dự án Chung cư Kim Văn - Kim Lũ của Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 Điện Biên có mức chênh khoảng 70 triệu đồng/căn...

Đáng buồn là nhiều ý kiến lại xem đó là hiện tượng bình thường, là dấu hiệu cho thấy thị trường ấm lên (?!). Xét ở một góc độ nào đó, những ý kiến này chưa hẳn đã sai, song vấn đề là chính việc giá nhà đất quá cao cộng thêm tình trạng thiếu minh bạch đã khiến người dân quay lưng lại với thị trường trong mấy năm qua.

Theo TBNH

Xem tiếp...

24-03-2014

Đã đến lúc kiếm tiền từ bất động sản?

Cùng với động thái hạ lãi suất của ngân hàng, các chủ đầu tư bất động sản dường như đang muốn hâm nóng thị trường ngay từ đầu năm, bằng những đợt bung hàng liên tiếp.

Đây có thể xem là một diễn biến tích cực, trái ngược với quãng thời gian này của một năm về trước, khi mà hầu hết các chủ đầu tư, sàn giao dịch vẫn đang nghỉ Tết dài dài. Song thị trường sắp tới liệu có hứa hẹn một viễn cảnh tươi sáng hơn và mang lại lợi nhuận cho giới đầu tư thì vẫn là một câu hỏi không dễ trả lời.

Ồ ạt mở bán
Theo khảo sát của VnEconomy, trong những tháng đầu năm 2014, thị trường bất động sản tại Hà Nội giao dịch khá sôi động. Tuy nhiên, lượng giao dịch đều tập trung chủ yếu vào phân khúc căn hộ bàn giao nhà ở ngay và có mức giá hợp lý. Hàng loạt dự án như  Văn Phú, Times City, Mulberry Lane, Tân Việt… đã có được kết quả khả quan trong chiến lược mở bán đợt này.

Không chỉ các dự án nhà thương mại có giá trên dưới 15 triệu đồng/m2 được ồ ạt giới thiệu ra thị trường, như dự án Văn Phú giá 15 triệu đồng/m2, dự án Tân Việt giá 13,5 triệu đồng/m2 mà một số dự án nhà ở xã hội cũng được các chủ đầu tư chào bán trong dịp này, trong đó có các dự án của Viglacera và Tây Nam Linh Đàm của HUD.

Đặc biệt, trước những thông tin về việc các ngân hàng sẽ hạ lãi suất huy động, một số chủ đầu tư cũng xem đây như là cơ hội để lôi kéo khách hàng đến với dự án của mình khi lãi suất gửi ngân hàng không còn hấp dẫn. Nhiều dự án đất nền, liền kề, biệt thự nghỉ dưỡng cũng được các chủ đầu tư tung ra trong dịp này như dự án Xuân Phương của Vigalcera, dự án biệt thự nghỉ dưỡng Hoàng Tước - Flamingo Đại Lải, dự án đất nền tại Đà Nẵng…

Theo bà Đinh Phương Nhung, đại diện công ty bất động sản Real Home, một trong những lý do khách hàng quan tâm phân khúc căn hộ bàn giao nhà ở ngay là vì tính pháp lý của dự án ổn định, đáp ứng nhu cầu ở ngay. Bên cạnh đó, một số dự án lại được chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách ưu đãi như đóng 70% tiền nhận nhà ngay như dự án chung cư Tân Việt, 30% giá trị còn lại khách hàng đóng trong 2 năm không tính lãi suất.

Còn chủ đầu tư Vinhomes Times City, sau một thời gian dài tạm ngừng giao dịch, ngày 17/3, Vingroup đã bắt đầu mở bán trở lại, dành riêng cho cư dân Times City, và áp ngay chính sách cho vay 50% tổng giá trị căn nhà với một năm đầu miễn lãi; miễn phí 10 năm dịch vụ và kèm theo rất nhiều chính sách ưu đãi hấp dẫn khác…

Tại một số dự án khác, khách hàng chỉ cần bỏ ra từ 300 - 400 triệu đồng là có thể sở hữu căn hộ xấp xỉ 80 m2, thậm chí là có thể vào ở ngay.

Tuy nhiên, theo quan sát của VnEconomy, trong số hàng loạt dự án chào bán rầm rộ trong một vài tuần trở lại đây, chỉ có những dự án đã hoàn thành hoặc đang trong quá trình hoàn thiện mới nhận được sự quan tâm thực tế của khách hàng.

Còn lại, một số dự án vừa xong móng hoặc đang giai đoạn đầu xây thô rất khó có thể tạo được sức hút, cho dù, chủ đầu tư đã tung ra vô số ưu đãi đi kèm.

Đầu tư dài hạn át đầu cơ lướt sóng
Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Cengroup, bước sang 2014 thị trường đã và đang có những chuyển biến tích cực hơn, dù chưa hoàn toàn là khởi sắc bởi vẫn đang trong giai đoạn quá độ. Một số dự án giao dịch đã bắt đầu tăng, thị trường bắt đầu lôi kéo một phần nhà đầu tư quay trở lại sau 2 - 3 năm vắng bóng.

Đây cũng chính là lý do khiến nhiều chủ đầu tư ồ ạt bung hàng, với niềm tin thanh khoản sẽ cải thiện.

Đại diện Cengroup cho biết, trong số các dự án mà đơn vị này đang chào bán, phần lớn khách hàng vẫn là những người có nhu cầu mua ở thực, trong số đó có không ít khách hàng là người ngoại tỉnh, đến từ các địa phương lân cận Hà Nội như Vĩnh Phúc, Hòa Bình, Thái Nguyên và thậm chí cả ở Nghệ An, Hà Tĩnh.

Hầu hết đều cho biết mục đích mua nhà cho con cái đang theo học hoặc sẽ ra trường, đi làm trong dịp hè sắp tới.

Riêng đối với một tỷ lệ nhỏ các nhà đầu tư, tình trạng đầu cơ lướt song hầu như cũng không còn, thay vào đó là những nhà đầu tư dài hạn. Số khách hàng mua căn hộ của doanh nghiệp này bán ra rồi sau đó lại nhờ tìm khách cho thuê cũng chiếm một tỷ lệ đáng kể. Số mua đứt bán đoạn thì hầu như không có.

Theo một lãnh đạo của Hiệp hội Bất động sản, thông thường, khi thị trường tài chính, tiền tệ ổn định, lãi suất liên tục giảm là cơ hội để cho các kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản được hưởng lợi. Nhận định này cũng được Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Đồng Tiến đưa ra trong ngày 17/3, khi cơ quan này công bố kế hoạch giảm lãi suất.

Đại diện Ngân hàng Nhà nước cho rằng, về lý thuyết, ở một thị trường hoàn hảo và có các chính sách điều hành linh hoạt, lãi suất giảm thì các thị trường như chứng khoán, bất động sản… sẽ hưởng lợi.

Song theo một số chuyên gia, câu chuyện lợi nhuận kỳ vọng của bất động sản hiện vẫn là một rào cản quá lớn đối với giới đầu tư, bởi nhìn chung khó có thể nói thị trường bất động sản đã qua đáy hay chưa vì thị trường có nhiều phân khúc. Phân khúc nhà giá rẻ thì đã qua đáy từ lâu, còn các phân khúc khác thì tuỳ từng dự án.

“Nhà đầu tư bao giờ cũng quan tâm tới quy mô đầu tư của mình cũng như khả năng khai thác nội sinh của bất động sản đó. Trong thời điểm hiện nay, bất động sản vẫn chưa đạt đến mong muốn so với lợi nhuận từ các kênh khác, kể cả tiết kiệm, tức là giá trị nội sinh của bất động sản chưa đạt tới ngưỡng trung bình mà một thị trường phát triển ổn định cần phải có”, ông Hưng nói.

Theo vneconomy

Xem tiếp...

15-02-2014

Nhận định cơ hội kinh doanh bất động sản 2014

Cơ hội kinh doanh đã xuất hiện từ năm 2013 rồi chứ không phải chờ tới 2014. Trong năm nay cơ hội sẽ còn nhiều hơn.

Đó là đánh giá mà ông Trần Như Trung, Phó Giám đốc Savills Việt Nam đã chia sẻ với chúng tôi về câu chuyện kinh doanh bất động sản trong năm 2014. Khi được hỏi về cơ hội đầu  tư, kinh doanh bất động sản hiện nay như thế nào, ông Trung cho rằng, cơ hội kinh doanh đã xuất hiện từ năm 2013 rồi chứ không phải chờ tới 2014.

Thị trường năm 2013 đã ghi nhận những biến chuyển tích cực rõ rệt. Điều này thể hiện ở giá bất động sản đã giảm về ngưỡng mà người dân có thể chấp nhận được, theo báo cáo của Bộ Xây dựng thì đã giảm trung bình từ 10% đến 30%, thậm chí có dự án và khu vực giảm tới 50% so với thời đỉnh điểm, quay về ngưỡng giá của năm 2006. 

Qua đó, ở mặt bằng giá này tính thành khoản của thị trường đã được cải thiện, các quý sau đều tăng cao hơn quý trước. Theo Savills, nếu quý 1 năm 2013 tỷ lệ giao dịch thành công chỉ ở mức 4% thì đến quý 4 đã tăng lên 11% tại Hà Nội. Trong khi đó, ở thị trường Tp.HCM giao dịch có phần sôi động hơn với tỷ lệ giao dịch thành công khoảng 20%.

Theo ông Trung, thị trường nhà ở vẫn là thị trường vô cùng mênh mông và tiềm năng, đến thời kỳ khó khăn như vậy nhưng trung bình mỗi quý vẫn có khoảng trên 1000 căn hộ được bán ra thì thị trường vẫn ở đó. “Nhìn vào cách đặt vấn đề của nhiều người tôi thấy mọi người vẫn nặng nề về quá khứ quá!…Năm 2013 đã có cơ hội nhưng năm 2014 còn nhiều cơ hội hơn.” Ông Trung nói.

Bí quyết để thành công trong năm nay theo ông Trung là phải bán hành theo đúng quy luật của thị trường, tuy nhiên, hiện tại thì nhiều đơn vị vẫn còn đang bị tên tuổi của mình chi phối quá nhiều. Tuy vậy, cũng đã có những chủ đầu tư biết thay đổi và chấp nhận luật chơi, họ đang có những công việc củng cố lại một cách đáng kính nể.

Theo đánh giá của ông Trần Như Trung năm 2013 rất nhiều điều để kỳ vọng, chẳng hạn dưới góc độ nhà nước, doanh nghiệp rất kỳ vọng vào gói 30.000 tỷ và VAMC xử lý nợ xấu, thậm chỉ các nhà phát triển BĐS cũng rất kỳ vọng ở giải pháp này. Nhưng dưới góc độ là nhà tư vấn, ông Trung lại chỉ kỳ vọng ở thanh khoản của thị trường chứ không bàn đến câu chuyện về giá.

Tuy nhiên, với tình hình giao dịch trong năm vừa qua lại chưa đạt được như mức kỳ vọng của nhà tư vấn này, theo ông thì thị trường phải đạt ở ngưỡng tiêu thụ đạt khoảng 20% thì mới có gì đó để bàn luận.

Với việc thị trường BĐS đã có nhúc nhích trong những tháng vừa qua, nhiều chuyên gia trong ngành dự đoán đây đã là thời điểm “vùng đáy” của thị trường, và BĐS đang có những dấu hiệu phục hồi trở lại. 

Nhận xét về quan điểm này, theo ông Trần Như Trung, về mặt logic thì  phải ra khỏi “vùng đáy” khoảng 3 quý thì mới biết được đó thực sự là “vùng đáy”. “Căn cứ vào sức mua của người dân, theo tôi năm 2013 rất khó có thể kết luận được là năm đáy, không có cơ sở khoa học nào, hiện vẫn đang là những nhận định mang tính cảm nhận. Còn dự báo theo sơ đồ kỹ thuật của Savills thì vẫn còn quá sớm để kết luận, nhưng đến nay cũng đang có những số liệu để có thể nói vào quý 2/2014.” ông Trung chia sẻ

Nhận định thị trường năm 2014, ông Trung chia sẻ: “thanh khoản ở thị trường vừa qua không phải điều gì quá đột biến. Tuy vậy, điều này làm cho thị trường sôi động trở lại, sôi động không phải về giá mà sôi động là có nhiều việc để làm, nhiều người tham gia thị trường. Năm 2014 sẽ là năm có nhiều cơ hội “làm ăn” hơn cho bất động sản.

Theo Trí Thức Trẻ

Xem tiếp...

05-01-2014

Thị trường bất động sản đang ấm dần

Năm 2013, thị trường bất động sản đã có nhiều chuyển biến tích cực. Đặc biệt, giá nhà ở đã giảm mạnh, các chủ đầu tư cũng quan tâm hơn đến xây dựng nhà giá rẻ, điều chỉnh dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội.


Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, triển vọng của thị trường bất động sản sẽ sáng hơn trong năm 2014.

Nhìn lại thị trường bất động sản năm 2013, ông có đánh giá ra sao?

Trong năm qua, chúng ta triển khai nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và thực tế đã phát huy hiệu quả tích cực. Các địa phương và chủ đầu tư đã có những thay đổi tích cực trong việc tập trung đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Đồng thời điều chỉnh, chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại, nhà ở cao cấp sang nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp.

Hàng loạt dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi thành nhà ở xã hội đã kéo theo cuộc cạnh tranh mới về giá nhà ở theo hướng có lợi cho người dân. Giá nhà ở giảm đáng kể so với thời kỳ sốt nóng cách đây hơn 3 năm, hầu hết các dự án giảm giá 20% - 30%, một số dự án giảm đến 50%.

Thị trường bất động sản cũng đã có giao dịch trở lại, đặc biệt ở phân khúc căn hộ bình dân. Nhờ đó, lượng tồn kho bất động sản có xu hướng giảm dần, tính đến tháng 10/2013 giảm gần 25% so với quý I/ 2013. Có thể nói, thị trường bất động sản đang dần hồi phục và ổn định trở lại.

Tuy nhiên, nhiều người lo ngại thị trường bất động sản thời gian tới có thể sẽ dư thừa nhà ở xã hội, thưa ông?

Sự lo ngại này là không có cơ sở bởi trên thực tế, nhu cầu nhà ở của người dân đô thị là rất lớn. Từ nay đến năm 2015, trong khu vực đô thị cả nước có khoảng 1.740.000 người có khó khăn về nhà ở và 1.715.000 công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở. Để đáp ứng nhu cầu về nhà ở, cần phải xây dựng khoảng 700.000 căn hộ.

Tương tự, nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp và công nhân đến năm 2020 sẽ tăng thêm khoảng 200.000 căn (nếu nhu cầu đến năm 2015 được giải quyết hết vào năm 2015). Tuy vậy, tổng hợp tình hình triển khai việc phát triển nhà ở xã hội cho thấy nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế.

Một chính sách nổi bật trong năm nay là việc triển khai gói hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, cả người dân và doanh nghiệp vẫn cho rằng rất khó tiếp cận nguồn vốn. Theo ông, đâu là nguyên nhân?


Tính đến 31/12/2013, Ngân hàng Nhà nước đã có văn bản xác nhận đăng ký hợp đồng cho vay đối với 13 doanh nghiệp với số tiền 1.127 tỷ đồng, đã giải ngân cho 07 doanh nghiệp là 304 tỷ đồng.

Các ngân hàng cũng cam kết cho vay 1.764 khách hàng cá nhân với số tiền là 632 tỷ đồng; trong đó, đã giải ngân cho 1.750 khách hàng với dư nợ 428,5 tỷ đồng. Như vậy, việc giải ngân đối với các doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng phát triển nhà ở xã hội còn chậm.

Chính sách tín dụng hỗ trợ nhà ở là chính sách mới, lần đầu triển khai nên không tránh khỏi những khó khăn, vướng mắc. Muốn giải ngân nhanh gói này thì phải có nhiều căn hộ nhà ở xã hội hoặc căn hộ nhà ở thương mại có diện tích sàn dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 đáp ứng nhu cầu rất lớn của người dân đô thị.

Hơn nữa, việc cung cấp nhà ở xã hội cần đáp ứng những yêu cầu về trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng, quy hoạch và giấy phép... Trong khi, một số địa phương chưa thực sự quan tâm giải quyết công tác chuẩn bị đầu tư các dự án nhà ở xã hội, cũng như xem xét, cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, điều chỉnh cơ cấu diện tích các căn hộ nhà ở thương mại phù hợp với nhu cầu của thị trường và tiêu chí cho vay theo quy định của Nghị quyết 02.

Nguyên nhân nữa là một số ngân hàng thương mại được giao nhiệm vụ triển khai việc cho vay còn quá thận trọng, dẫn đến chậm trễ trong xét duyệt, thẩm định đối tượng cho vay vốn. Theo phản ánh của các doanh nghiệp, các ngân hàng đòi hỏi nhiều thủ tục khác không cần thiết gây kéo dài thời gian giải ngân.

Ngoài ra, còn phát sinh một số vướng mắc liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đối với nhà ở xã hội, xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai, thủ tục giao dịch bảo đảm trong việc cho vay vốn của các tổ chức tín dụng mà hiện nay chưa được điều chỉnh bởi pháp luật có liên quan...

Thưa ông, làm thế nào để khắc phục tình trạng trên?


Bộ Xây dựng đã và đang tích cực phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan thực hiện các giải pháp như sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các quy định của pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai; nghiên cứu, ban hành theo thẩm quyền các văn bản hướng dẫn Nghị định số 188/2013/NĐ-CP....

Đồng thời đôn đốc, hướng dẫn các địa phương đẩy nhanh công tác chuẩn bị đầu tư, phê duyệt các dự án nhà ở xã hội, cho phép chuyển đổi hoặc điều chỉnh cơ cấu các dự án nhà ở thương mại theo đề xuất của chủ đầu tư để góp phần tăng nguồn cung về nhà ở xã hội; Đẩy mạnh hợp tác quốc tế để huy động nguồn vốn vay nước ngoài, vốn ưu đãi của các tổ chức quốc tế nhằm bổ sung nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội.

Ông đánh giá thế nào về triển vọng của thị trường bất động sản trong năm 2014?

Nhìn vào sự biến đổi của thị trường bất động sản năm 2013, nhất là sự tiến triển tích cực ở những tháng cuối năm, tôi cho rằng năm 2014, thị trường bất động sản sẽ bắt đầu hồi phục, ấm dần lên. Điều quan trọng là thị trường sẽ không còn các đợt sốt “nóng lạnh” bất thường.

Cơ cấu hàng hóa sẽ thiên về các căn hộ có quy mô nhỏ và trung bình, lôi kéo được sự quan tâm trở lại của người mua có nhu cầu thật. Sẽ ổn định về mặt giá cả, tăng dần về số lượng giao dịch nhà ở xã hội và nhà ở thương mại quy mô nhỏ, trung bình sẽ là yếu tố chủ đạo dẫn dắt và có tác động lan tỏa sang các phân khúc khác.

(Nguồn: Thời báo Kinh tế Việt Nam)

Xem tiếp...