Cuộc tranh cãi nên dừng lại ở đây để những người dân chưa có nhà không nên kỳ vọng vào một phép lạ trong tương lai gần.
Đó là một trong nhiều quan điểm của T.S Alan Phan
khi phản hồi những “chất vấn” từ CLB bất động sản Hà Nội trong một bức thư dài
5 trang gửi Hiệp hội BĐS.
Mở đầu bức thư, T.S Alan Phan trích dẫn một “thất bại”
về đầu tư dự án bất động sản lớn ở Arizoma (Mỹ) của mình và các đối tác để trả
lời các thành viên của Hiệp hội BĐS.
“Tôi cũng đã từng làm một nhà đầu tư dự án BĐS (real
estate developer) ở tận xứ Mỹ xa xôi vào cuối thập niên 1970’s. Sau 7 năm huy
hoàng với lợi nhuận, tôi và các đối tác đã trắng tay trả lại mọi vốn và lời
trong dự án lớn ở Arizona vào năm 1982. Do đó, tôi khá đồng cảm với trải nghiệm
“của thiên trả địa” hiện tại của Quý Vị.” T.S Alan Phan nói.
Trên góc cạnh cốt lõi của vấn đề thị trường bất động
sản Việt Nam hiện nay, Tiến sỹ cho rằng, khi người bán đáp ứng được nhu cầu người mua về sản phẩm và dịch vụ là giao dịch
diễn ra. Do đó, câu hỏi cốt lõi là bất động sản có mức giá và chất lượng theo
đúng nhu cầu của người tiêu dùng chưa?
Trong khi phân khúc bình dân có nhu cầu rất cao,
nhưng sản phẩm quá ít còn phân khúc cao cấp lại mất cân bằng và lượng tồn kho
có thể phải mất 10 năm mới tiêu thụ hết. Tóm lại, khủng hoảng BĐS hiện nay là một
tính toán sai lầm của nhà sản xuất BĐS về giá cả và loại hàng.
T.S Alan Phan cho rằng, hiện doanh nghiệp BĐS đang biện
bạch giá BĐS quá cao là vì giá đất, chi phí nguyên vật liệu, tài chính, “bôi
trơn”…nhưng điều đó chỉ chứng tỏ tính chất lằm ăn kém hiệu quả, yếu kém của các
quyết định bầy đàn và chụp giựt.
Nhưng đôi khi, tình thế ngoại vi cũng có thể làm sai
trật mọi tính toán. Ông dẫn chứng khi đầu tư ở Arizoma năm 1979, ông không ngờ
lãi suất lên đến 16-18%/năm thay vì 8-9% như dự tính. Giá nhà vẫn hợp lý, nhưng
phần lớn người Mỹ mua nhà bằng tín dụng, nên dự án phải phá sản.
Nói đến tình trạng bất động sản hiện nay, Tiến sỹ
Alan Phan không quên nhắc đến “giới đầu cơ”. “Tất cả những suy thoái, trì trệ
và việc kém hiệu quả trong các đầu tư để công nghiệp hóa hay gia tăng sản lượng
nông, hải , sản…đều có thể truy nguồn đến những bong bóng tài chánh như BĐS, chứng
khoán và ngân hàng. Khi dòng tiền tấp nập chảy về lãnh vực này để hưởng lợi nhuận
dễ dàng và nhanh chóng, chúng ta đã hy sinh những đầu tư xã hội cần thiết và
dài hạn như y tế, giáo dục, công nghệ cao, nông nghiệp…” Tiến sỹ nói
Hệ quả của “bong bong” bất động sản tại Việt Nam đã
hiện hữu, tuy nhiên, giải pháp làm sao đang là bài toán khó. Theo Tiến sỹ, nhiều
người cho rằng dùng cái gói cứu trợ ngân hàng và đề nghị NHNN áp dụng biện pháp
này. Tuy nhiên, T.S Alan Phan cũng lưu ý, Chính phủ Mỹ cho các ngân hàng vay vốn
với lãi suất cực rẻ nhưng không “cứu” DN, và sau khi gây lại vốn sở hữu bị mất trong
cuộc khủng hoảng tài chính 2008, hầu hết các ngân hàng đã trả tiền lại cho
Chính phủ.
Theo Tiến sỹ, giải pháp này không thể thực hiện ở Việt
Nam vì các ngân hàng thương mại Việt không đủ uy tín, thương hiệu, tầm cỡ, tính
minh bạch hay khả năng quản trị để tiếp cận nguồn vốn nội hay ngoại (vẫn rất dồi
dào).
Vốn trong dân tại Việt Nam được các nhà chuyên gia
nước ngoài ước tính vào khoảng 60 tỷ USD; và vốn từ Việt kiều và các nhà
đầu tư ngoại có thể lên thêm khoảng 20 tỷ USD. Tuy nhiên, dù với con số nào, số
tiền này cũng thừa đủ để giải quyết mọi hàng BĐS tồn kho.
Theo Tiến sỹ, dự đoán Chính phủ rồi cũng sẽ tung nhiều
gói cứu trợ BĐS. Do đó, cuộc tranh cãi nên dừng lại ở đây để những người dân
chưa có nhà không nên kỳ vọng vào một phép lạ trong tương lai gần.
Nhưng trong sâu thẳm, ông vẫn mang nhiều hy vọng. Có
thể một lúc nào đó, những tinh hoa của đất Việt sẽ quên đi quyền lợi cá nhân của
mình và gia đình…để san sẻ lại cho các người dân kém may mắn hơn.
Xem tiếp...
