Mua bán dự án bất động sản diễn ra sôi động

Tình hình khó khăn kéo dài suốt 4 năm qua đang khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản không thể cầm cự, đành lựa chọn hình thức bán lại các dự án để thu hồi vốn tại thời điểm này.

Theo các doanh nghiệp, thị trường bất động sản đã rơi vào tình cảnh vô cùng bi đát. Khi thanh khoản thị trường quá yếu sẽ dẫn đến sự bán tháo của nhà đầu tư để bảo toàn lực lượng. Do vậy, ông Lương Trí Thìn, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Đất Xanh đánh giá, 2013 sẽ là năm của hoạt động chuyển nhượng công ty và các dự án bất động sản tại Việt Nam, với sự tham gia của các doanh nghiệp trong nước cũng như các nhà đầu tư nước ngoài.

Theo ông Thìn, các nhà đầu tư Singapore, Malaysia, Nhật Bản đang rất quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam và họ đang “đổ bộ” vào Việt Nam để mua lại dự án. Tùy theo mục tiêu kinh doanh của từng nhà đầu tư mà phương thức chọn mua lại các dự án bất động sản cũng khác nhau.

Hiện nhà đầu tư Nhật Bản rất chuộng mua những tòa nhà hiện hữu ở khu vực trung tâm thành phố. Các doanh nghiệp Singapore quan tâm tới các sản phẩm nhà ở để bán, còn doanh nghiệp Malaysia lại muốn phát triển các khu đô thị.

Những khó khăn của năm 2012 sẽ vẫn còn tiếp diễn sang năm 2013. Tuy nhiên, đây cũng chính là những cơ hội cho nhà đầu tư có nguồn tiền mặt và một chiến lược dài hạn. Các doanh nghiệp bất động sản phân tích, khi thị trường ảm đạm thì rất thuận lợi tiến hành quá trình đàm phán và có nhiều cơ hội mua được giá tốt cũng như dễ dàng chọn được vị trí đầu tư tốt.

Tại khu vực phía Nam, làn sóng mua bán dự án bất động sản đã âm thầm diễn ra ngay trong năm 2012. Đặc biệt, những công ty đang gặp vấn đề về tài chính do đầu tư dàn trải, đầu tư ngoài ngành nghề chính càng ráo riết tìm kiếm đối tác để sang nhượng lại dự án.

Đây là cơ hội cho những công ty mạnh về tài chính tận dụng thời cơ, thực hiện chiến lược kinh doanh phù hợp với tình hình thị trường.

Trong 6 tháng cuối năm 2012, Công ty địa ốc Hoàng Quân đã mua 4 lại dự án. Đầu năm 2013, công ty lại vừa nhận chuyển nhượng một phần dự án Khu nhà ở cán bộ công nhân viên Nam Hiệp Thành có quy mô 3,53ha, tọa lạc tại đô thị mới Phú Mỹ, huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu do Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Hiệp Thành làm chủ đầu tư và đổi thành tên Khu dân cư Dịch vụ Cinderella 2.

Bốn dự án mà Hoàng Quân mua lại trong năm 2012 có 3 dự án thuộc phân khúc căn hộ, mức giá vừa túi tiền có tên Cheery 2,3. Hình thức đầu tư là hợp tác với nhiều doanh nghiệp địa ốc khác để khai thác dự án. Một dự án khác Hoàng Quân đã mua lại trong năm 2012 là dự án nhà liên kế, biệt thự giá khoảng 1 tỷ đồng/căn có tên gọi là Cinderella 1 tại Bà Rịa - Vũng Tàu.

Theo kế hoạch kinh doanh, trong năm nay Hoàng Quân sẽ tiếp tục tính toán mua thêm các dự án địa ốc có giá “mềm” nhằm đa dạng hóa sản phẩm.

Tương tự, Công ty Đất Xanh ngay đầu năm 2013 đã công bố mua lại 2 dự án căn hộ tại Tp.HCM. Dự án đầu tiên có quy mô 3,6ha do Công ty Cổ phần Dịch vụ tổng hợp Sài Gòn (Savico) làm chủ đầu tư, có tổng số 2.000 căn hộ với tổng mức đầu tư là 1.200 tỷ đồng.

Dự án thứ hai nằm trên địa bàn quận Gò Vấp gồm 4 khối nhà, quy mô 3,2ha. Trước đó, Đất Xanh cũng đã hoàn tất mua 2 dự án căn hộ của Công ty Thiên Lộc và dự án của Công ty Gia Phú đầu tư hồi cuối năm 2012.

Tổng giám đốc Đất Xanh, ông Lương Trí Thìn cho biết, ngoài các dự án đã mua lại, năm nay công ty vẫn tiếp tục xem xét những dự án khả thi.

Tại thị trường bất động sản khu vực phía Bắc, hoạt động chuyển nhượng dự án cũng sôi động không kém.

Những ngày đầu năm 2013, Công ty phát triển nhà Thủ Đức đã công bố thoái vốn thành công tại Dự án Đồng Mai, tọa lạc tại Hà Đông, Hà Nội với tổng giá trị chuyển nhượng 80 tỷ đồng.

Ngày 16/1/2013, Quỹ đầu tư VinaLand của VinaCapital cũng công bố chuyển nhượng thành công Dự án tại 30 Nguyễn Du, Hà Nội cho Vinataba, thu về 3,3 triệu USD.

Công ty Sông Hằng công bố rót vào Dự án Hatoco Trần Phú 500 tỷ đồng để nắm quyền chi phối và tái khởi động lại dự án vào 5/1/2013, sau hơn 1 năm phải tạm dừng triển khai.

Mua bán dự án bất động sản ở thời điểm này là biện pháp để các doanh nghiệp cơ cấu lại danh mục đầu tư và cơ cấu lại dòng tiền. Bán lại các dự án cũng là cách mà các doanh nghiệp chọn bất động sản là lĩnh vực đầu tư ngoài ngành nhưng không gặp thời, giờ đây thoái vốn để tập trung nguồn lực vào những sản phẩm thế mạnh.

Những doanh nghiệp mua lại các dự án chuyển nhượng giai đoạn này nhằm đón đầu cơ hội thị trường trong thời gian tới. Mua dự án lúc thị trường xuống đáy, ngoài giá tốt, nhà đầu tư còn tránh được nhiều khó khăn của quá trình đầu tư dự án bất động sản đó là quy trình thủ tục, bởi hầu hết các dự án đến nay gần như đã đi được nửa chặng đường.

Xem tiếp...

Giá đất sẽ linh hoạt hơn?

Để hai phương án về bảng giá đất, khung giá đất cũng sẽ thay đổi khi giá đất thị trường biến động, quy định về giá đất tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được lấy ý kiến nhân dân từ ngày 1/2/2013, theo Bộ Tài Nguyên và môi trường có một số điểm mới đáng chú ý.

Dù đã được chỉnh sửa sau khi tiếp thu ý kiến đại biểu tại kỳ họp Quốc hội cuối năm 2012, song cả hai lần trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội vào tháng 12/2012 và tháng 1/2013, những quy định về giá đất ở dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn gây nhiều quan ngại. Bởi vậy, dự thảo lấy ý kiến nhân dân, dù không nhiều song các quy định về giá đất vẫn tiếp tục được chỉnh sửa.

Những điểm mới được nhấn mạnh tại dự thảo là đã sửa đổi quy định về nguyên tắc định giá đất theo hướng định giá đất theo mục đích sử dụng đất tại thời điểm Nhà nước thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và tính các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của Luật Đất đai.

Giá đất cũng phải định giá theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến có cùng mục đích sử dụng đã thực hiện thành công khi người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phù hợp với giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc phù hợp với thu nhập từ việc sử dụng đất; các thửa đất liền kề nhau có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng, cùng một thời điểm định giá thì có mức giá như nhau.

Việc giao cho Chính phủ quy định cụ thể phương pháp xác định giá đất cho phù hợp với từng loại đất cũng được coi là điểm mới tại dự thảo lần này.

Vẫn theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, dự thảo cũng bổ sung quy định về ban hành, điều chỉnh khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh theo hướng: Chính phủ quy định khung giá các loại đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh; khung giá đất được xây dựng định kỳ năm năm một lần và được công bố vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Và, khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20% so với khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh và thời gian tăng hoặc giảm liên tục từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh cho phù hợp.

Với việc xây dựng bảng giá đất và áp dụng bảng giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, dự thảo vẫn để hai phương án.

Điểm giống nhau ở cả hai phương án là ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh xây dựng bảng giá đất tại địa phương trình hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành. Phương án hai có thêm quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ năm năm một lần và được công bố vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ.

Phương án một quy định thêm, đối với những nơi chưa có giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì việc quy định cụ thể giá các loại đất tại khu vực giáp ranh thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất. Khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20% so với bảng giá đất và thời gian tăng hoặc giảm liên tục từ 60 ngày trở lên thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp và báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp tại kỳ họp gần nhất. Trường hợp chưa kịp điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với giá đất thị trường thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ nguyên tắc và phương pháp định giá đất quyết định giá đất cụ thể.

Ở phương án này, bảng giá đất do ủy ban nhân cấp tỉnh ban hành được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất; tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính các khoản thuế liên quan đến đất đai; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Còn với phương án hai, bảng giá đất do ủy ban nhân cấp tỉnh ban hành được sử dụng để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính các khoản thuế liên quan đến đất đai; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.

Căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất, ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể mà không được thấp hơn bảng giá đất để áp dụng trong các trường hợp sau: tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất đối với tổ chức sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của luật này; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Xem tiếp...