BĐS Đà Nẵng: Tìm kiếm cơ hội trong thời buổi khó khăn

 Cũng tương tự như thị trường chung cả nước, thị trường Đà Nẵng rơi vào tình trạng trầm lắng, tuy nhiên, theo đánh giá dài hạn Đà Nẵng vẫn có sức hút tiềm năng.

Ngày 18/8/2011, UBND Thành phố Đà Nẵng đã phối hợp với VCCI tổ chức Hội thảo “Bất động sản Đà Nẵng 2011 – Thực trạng, tiềm năng và cơ hội” tại Hà Nội, nhằm giới thiệu đến nhà đầu tư khu vực phía Bắc về những cơ hội đầu tư vào các dự án bất động sản tại Đà Nẵng.

Trong buổi hội thảo đã có nhiều đánh giá của các chuyên gia về lĩnh vực này, cũng như giới thiệu về tiềm năng đầu tư vào bất động sản nơi đây của Thành phố Đà Nẵng, doanh nghiệp,…

Thị trường đang đi xuống và trầm lắng

Do tình hình biến động của thị trường bất động sản cùng với mối quan ngại về sự tính ổn định của nền kinh tế vĩ mô cũng như các chính sách của nhà nước về tài chính – tiền tệ. Cũng giống như nhiều kênh đầu tư khác, thị trường bất động sản đang chịu ảnh hưởng từ thực trạng trên, dẫn đến sự suy giảm trong giao dịch, và đi xuống về giá bán. Đà Nẵng cũng không nằm ngoài xu hướng trên, và đang chứng kiến có dấu hiệu đi xuống, sau khi sôi động nhẹ vào những tháng đầu năm vừa qua.

Công ty CBRE Việt Nam gần đây đã có báo cáo nhận định về thị trường Đà Nẵng quý 2/2011, có nhận định do thanh khoản ở mức thấp, trong khi đó nguồn cung đất nền dự án, biệt thự nghỉ dưỡng tiếp tục gia tăng với nhiều dự án mới ra hàng. Cùng với ảnh hưởng từ nền kinh tế, thị trường Đà Nẵng rơi vào khó khăn giống các thành phố lớn khác, và xu hướng này sẽ còn kéo dài ít nhất cho đến giữa năm 2012.

Theo thống kê của Công ty này trong quý 2 đã có 3.600 lô đất nền được đưa ra thị trường từ 5 dự án mới và 2 dự án hiện hữu. Dự kiến đến cuối năm 2012, toàn thị trường sẽ có khoảng 1.021 căn biệt thự nghỉ dưỡng, trong đó gần nửa là biệt thự mới xây dựng. Tổng nguồn cung của thị trường biệt thự nghỉ dưỡng hiện tại là 561 căn, đến từ 11 dự án, trong đó có đến 60% biệt thự có giá từ 500.000 – 900.000 USD/căn.

Còn theo báo cáo phân tích thị trường của Savills Việt Nam, thực trạng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng có tỷ lệ bán đạt khoảng 70% trong số hơn 700 biệt thự với giá bán dao động lớn, với khoảng 30% các căn biệt thự còn lại Savills đang tư vấn cho các chủ đầu tư xem xét lại chất lượng dịch vụ dự án. Quận Ngũ Hành Sơn có nhiều dự án nghỉ dưỡng nhất với giá bán cao nhất khoảng 2.600 USD/m2, quận Sơn Trà khoảng 2.200 USD/m2

Số biệt thự được bán tại dự án Ecorio đạt nhiều nhất với gần 180 căn, Furama Villas đạt gần 140 căn, Ocean Villas đạt gần 120 căn, The Montgomerie links hơn 60 căn, Vinpearl khoảng 40 căn,…

Cũng theo nghiên cứu của Công ty này vào cuối năm 2010, khách hàng mua bất động sản nghỉ dưỡng chủ yếu đến từ Hà Nội chếm đến 72% thị phần và Sài Gòn 16%, nhà đầu tư địa phương chiếm rất ít.

Như vậy, có thể nói với thực trạng hiện nay, chủ dự án tại Đà Nẵng giới thiệu cơ hội đầu tư tại Hà Nội như đang tìm kiếm những cơ hội mong manh trong lúc thị trường khó khăn. Bởi bản thân, thị trường Hà Nội cũng đang phải gánh chịu nhiều khó khăn do tác động từ nền kinh tế. Mặc dù theo đánh giá của nhiều chuyên gia, bất động sản Đà Nẵng là khu vực có rất nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai bởi lợi thế sẵn có của nó.

Triển vọng dài hạn

Đà Nẵng được định hướng là một trung tâm kinh tế trọng điểm Miền Trung và là khu du lịch nghủ dưỡng của khu vực. Dân số hiện tại mới chỉ đạt gần 900.000 dân, tăng trưởng GDP bình quân hàng năm cao bình quân trong giai đoạn 2006 -2010 là 11%, riêng năm 2010 là 12,6%, trong đó ngành dịch vụ chiếm 50,43% GDP, thu nhập bình quân đầu người tăng cao trong giai đoạn 2005 – 2010 từ 14,79 triệu đồng/năm (2005) lên 33,2 triệu đồng/năm (2010). Bên cạnh đó, Đà Năng có cơ sở hạ tầng phát triển đồng bộ, sân bay quốc tế Đà Nẵng được nâng cấp lên 5 triệu lượt khách với tổng vốn đầu tư 72 triệu USD dự kiến hoạt đầu năm 2012, cao tốc Đà Nẵng – Quảng Ngãi 140 km rộng 25m, mở rộng đường Đà Nẵng – Hội An,…

Ông Lâm Quang Minh - Giám đốc Trung tâm Xúc tiến đầu tư TP Đà Nẵng cho biết, Đà Nẵng đang thu hút được sự quan tâm từ các nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước, đến này nhiều thương hiệu lớn đã có mặt tại thành phố như Indochina Land, VinaCapital, Vincom, Trung Nam, Đức Mạnh, Thành Đô, Deawon, KID, Sovico, Sun Group, Halla-Kreves. Số liệu thống kê các dự án lớn đang triển khai tại thành phố 30.023 căn hộ, 2.686 biệt thự, 5.493 phòng khách sạn, 145.065 m2 mặt bằng cho thuê văn phòng.

Phát biểu tại Hội nghị Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, quan điểm cá nhân ông vẫn đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam có rất nhiều triển vọng. Trong đó, Đà Nẵng là một điểm sáng không thể bỏ qua. Thị trường sẽ có những giai đoạn thăng trầm khác nhau, nhưng về cơ bản cá nhân ông vẫn rất lạc quan trong tương lai.

Lý do được ông Nam đưa ra là, hiện thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và Đà Nẵng nói riêng còn rất non trẻ. Thu nhập bình quân đầu người hiện nay mới chỉ đạt hơn 1000 USD, trong khi, đối với nhiều nước trên thế giới nhu cầu nhà ở phát triển mạnh mẽ nhất là giai đoạn thu nhập bình quân từ 1000 – 10.000 USD, đây là giai đoạn người dân có nhu cầu lớn nhất về nhà ở…

Xem tiếp...

Bất động sản: Có muốn cứu cũng không cứu được ?

Bất động sản là một lĩnh vực có giá trị lớn nên sự can thiệp của Chính phủ sẽ rất khó khăn, đôi khi còn vượt quá tầm kiểm soát

Thị trường bất động sản muốn hồi phục sẽ phụ thuộc vào rất nhiều vấn đề, từ tăng trưởng thu nhập của người dân đến mục tiêu lạm phát...

Quan điểm này được TS. Lê Xuân Nghĩa, Phó chủ tịch Ủy ban giám sát tài chính Quốc gia đưa ra khi nói về những kiến nghị với nghĩa “giải cứu” thị trường bất động sản vượt qua khó khăn đang được không ít cơ quan quản lý, tổ chức và doanh nghiệp đệ trình lên Chính phủ.

Trao đổi với VnEconomy và báo giới xung quanh vấn đề trên, TS. Lê Xuân Nghĩa nói:

- Thị trường bất động sản xưa nay vốn phụ thuộc rất lớn vào thu nhập của dân cư cũng như kỳ vọng về lợi nhuận của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, do ảnh hưởng của suy giảm kinh tế nên thị trường bất động sản toàn cầu đang xuống giá và Việt Nam cũng không là ngoại lệ. Đáng chú ý, mức suy giảm của bất động sản hiện nay là khá nghiêm trọng, ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động của các nhà đầu tư trong lĩnh vực này.

Ở Việt Nam, trong bối cảnh hiện nay, bất động sản lại có những đặc thù riêng, đó là nguồn cung hạn chế, do nhà nước quản lý về đất đai, tín dụng lại đang bị thắt chặt mạnh, đầu tư FDI vào bất động sản lại đang giảm nên giá bất động sản đang giảm rất mạnh. Thị trường bất động sản muốn hồi phục sẽ phụ thuộc vào rất nhiều vấn đề, từ tăng trưởng thu nhập của người dân đến mục tiêu lạm phát...

Vậy theo ông, nếu không được “giải cứu” và giá bất động sản tiếp tục sụt giảm thì viễn cảnh của thị trường bất động sản cũng như thị trường tài chính sẽ như thế nào trong tương lai bởi đây là hai lĩnh vực vốn có liên hệ mật thiết với nhau?

Tất nhiên là sẽ có vấn đề bởi bất động sản thường chiếm tỷ trọng rất lớn trong hoạt động ngân hàng nói chung. Ngoài chuyện cho vay trực tiếp đối với các dự án, thì tài sản được dùng để thế chấp tại các ngân hàng cũng phần lớn là bất động sản, thường chiến tới 40-50%.

Do đó, chắc chắn giá bất động sản giảm sẽ tác động đến hoạt động của hệ thống tài chính nói chung, hoạt động các ngân hàng nói riêng.

Tuy nhiên, theo quan sát của chúng tôi, trong nước hiện chưa có dấu hiệu ngân hàng gặp rủi ro lớn với bất động sản, ngoại trừ một số ngân hàng nhỏ, có tỷ lệ cho vay bất động sản tương đối cao. Đặc biệt, với những ngân hàng này, các chủ nhà băng cũng là các chủ bất động sản nên càng phải chú ý. Chính phủ cũng đã có khuyến cáo điều đó.

Có nghĩa là theo ý ông, chúng ta nên “giải cứu” bất động sản trước khi nó gây ra hệ lụy đối với nhiều lĩnh vực khác?

Thực tế thì có muốn cứu cũng không cứu được, bởi nó phụ thuộc vào việc kinh tế phục hồi tới đâu. Ở Việt Nam, việc giải cứu bất động sản trong bối cảnh hiện nay còn phụ thuộc vào kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô đến đâu.

Việc phục hồi thị trường bất động sản phải có cơ hội và phải có thời gian. Nếu Nghị quyết 11 của Chính phủ được thực hiện nghiêm túc thì lạm phát bắt đầu giảm mạnh vào đầu năm 2012, lãi suất bắt đầu giảm, Ngân hàng Nhà nước cũng bắt đầu nới lỏng tín dụng đối với các dự án có hiệu quả thì khi đó may ra thị trường bất động sản mới phục hồi được.

Nhưng có ý kiến cho rằng, việc giải cứu không quá khó, chỉ cần Ngân hàng Nhà nước không xếp bất bất động sản vào lĩnh vực phi sản xuất thì mọi chuyện sẽ dễ dàng hơn rất nhiều...

Thực tế thì tôi hoàn toàn phản đối khái niệm tín dụng sản xuất và tín dụng phi sản xuất. Đã nói đến tín dụng thì kiểu gì nó cũng là tín dụng. Còn sản xuất hay phi sản xuất thì phải hiểu một cách tổng quát, tức là khi chúng ta sống trong thời đại sản xuất dư thừa, nếu không có tiêu dùng thì không thể sản xuất được.

Nếu cơ quan quản lý nhìn thấy tín dụng bất động sản ảnh hưởng đến chất lượng tài sản của các ngân hàng thương mại thì cần phải khống chế và phải kiểm soát tín dụng bất động sản. Không nên đưa ra những khái niệm chung chung.

Còn bất động sản có thuộc về phi sản xuất hay không thì chúng ta cũng không nên mất thì giờ để phân tích xem nó thuộc về lĩnh vực nào, vì nhà ở là một nhu cầu rất lớn và tất yếu của xã hội.

Trong quản lý tín dụng, đặc biệt là chính sách tiền tệ cần phải nhìn vào những khái niệm có tính đặc trưng hơn, có ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng tài sản hơn là những khái niệm mơ hồ như sản xuất hay phi sản xuất.

Có những bất động sản lúc đầu được xác định là phi sản xuất, sau đó lại được xác định là sản xuất bởi một cán bộ ngân hàng thẩm định một dự án thì họ cũng phân vân nó là sản xuất hay không sản xuất và trong đó lại có hạng mục nào là sản xuất có hạng mục phi sản xuất trong khi họ không có nghiệp vụ để phân loại.

Nếu đưa ra vấn đề như vậy sẽ gây ra phức tạp, thậm chí tranh cãi trong công tác quản lý nợ cho các ngân hàng thương mại.

Thủ tướng cũng đã cảnh báo, nguy cơ lớn nhất đối với chất lượng tài sản của các ngân hàng thương mại chính là tín dụng bất động sản, mà không phải là tất cả các ngân hàng mà chủ yếu là ở các ngân hàng thương mại nhỏ, có tỷ lệ cho vay bất động sản lớn và đặc biệt là cho vay đối với các đại gia bất động sản, đồng thời là cổ đông lớn của ngân hàng.

Tôi hy vọng, từ nay trở đi sẽ không ai nhắc đến khái niệm cho vay sản xuất hay phi sản xuất làm gì.

Theo ông, trong bối cảnh cả bất động sản và tài chính đều lâm vào khó khăn, lĩnh vực nào là nguyên nhân, lĩnh vực nào là hệ lụy?

Nguyên nhân là do tài chính, tức là do vốn giá rẻ khiến cho nhiều người đầu tư một cách không cân nhắc, thậm chí những dự án đầu tư dưới chuẩn vẫn quyết định đầu tư dẫn đến làm cho giá cả bất động sản tăng lên. Và khi giá tăng lại càng khuyến khích đầu tư vì thấy lợi nhuận lớn. Song đùng một cái thị trường sụt giảm thì nó lại tác động ngược trở lại làm cho hệ thống tài chính khủng hoảng.

Trong số 158 cuộc khủng hoảng tài chính, ngân hàng từ năm 1970 đến nay, thì có hơn một nửa là xuất phát từ tín dụng bất động sản và nguyên nhân sâu ra là do nới lỏng tiền tệ.

Xem tiếp...

Thị trường bất động sản: Tuột dốc cũng tốt ?

Thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn, song với nhiều người thực tế đó đôi khi lại là một “điềm lành” để có một thị trường ổn định, bền vững về sau.

Quan điểm đó được đúc kết từ thực tế nhiều năm qua trên thị trường vốn có quá nhiều điều không minh bạch, giá cả hàng hóa quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân. Và khi mà thị trường đang có dấu hiệu trở lại với những giá trị thực vốn có của nó, không ít người cho rằng, đó là một điều cần thiết.

Rước nợ vì “ăn chênh”

Thị trường bất động sản, đặc biệt là đối với phân khúc đất dự án, biệt thự liền kề trong vài năm gần đây đa phần đều có sự tham gia, chi phối của giới đầu cơ lướt sóng. Hầu như không có dự án nào ra hàng mà không có sự tham gia của lực lượng này nhờ các mối quan hệ hoặc đơn giản chỉ là lắm tiền, nhiều vốn.

Khi rót tiền vào bất động sản, phần lớn trong họ đều mang một tâm lý chung là nhà đất luôn nằm trong xu hướng tăng giá, nên chuyện lãi dăm bảy trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng với mỗi căn hộ/mảnh đất là chuyện nằm trong tầm tay.

Thế nhưng, trong vòng một năm qua, thị trường cả phân khúc nhà chung cư, đất dự án đều tê cứng, giao dịch và giá đều có dấu hiệu suy giảm dần. Hầu hết các dự án đình đám suốt từ Bắc chí Nam đều rơi vào tình trạng đình đốn, đầu vào lẫn đầu ra đều khó khăn bởi những ảnh hưởng từ khó khăn của nền kinh tế và chính sách tín dụng của nhà nước.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho hay tại Tp.HCM, thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng suốt từ đầu năm đến nay, hầu hết các dự án chung cư cao cấp, biệt thự đều đóng băng giao dịch. Những căn hộ hàng trăm m2 từng được giới đầu cơ săn đón, giờ đây không ai ngó ngàng, trong khi những khách hàng có nhu cầu thực thì lại không có khả năng thanh toán vì giá quá cao.

Ở Hà Nội, tình hình cũng không sáng sủa hơn khi các dự án của các chủ đầu tư có tên tuổi cũng giao dịch ảm đạm, thưa thớt. Một số dự án có tiếng như Indochina Plaza, Times City, Madarin Garden... sau một thời gian ra mắt hoành tráng rồi cũng im hơi lặng tiếng trên thị trường.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Mạnh Dương, Giám đốc sàn bất động sản Tân Quang Minh, đa phần các nhà đầu tư, đầu cơ chung cư hiện nay gần như là cá mắc cạn chính vì những căn hộ, lô đất mà người trong nghề vẫn hay gọi là “suất ngoại giao”, “ giữ quan hệ”...

Ngay như sàn của doanh nghiệp này, do chủ đầu tư hứa cho hưởng hết 6% tiền chiết khấu nên doanh nghiệp này đã nhận về gần 20 căn hộ của một dự án trên phố Minh Khai với số tiền đặt cọc gần hơn 5 tỷ đồng. Kết quả, sau gần 4 tháng nhận về, hầu như không có một khách hàng nào hỏi thăm đến số căn hộ trên, cho dù trước đó vài tháng dự án này được xem như hiện tượng trên thị trường chung cư.

Cũng theo ông Dương, không chỉ các sàn, trung tâm môi giới ôm nợ vì đất cát, mà khá nhiều nhà đầu cơ nhỏ lẻ, các quan chức cũng mắc cạn vì các suất ngoại giao, ăn chênh.

Hiện tại sàn giao dịch của doanh nghiệp này đang có 10 suất biệt thự gửi bán với giá chỉ chênh có 5 triệu đồng/m2 (giảm giá 10 triệu đồng/m2) so với giá của chủ đầu tư nhưng vẫn không ai hỏi mua.

Chị Mỹ Hằng, một khách hàng mua căn hộ tại dự án Euro Land (Mỗ Lao, Hà Đông) cho hay, nhờ quen biết, chị mua được một căn hộ thuộc tòa nhà CT1 tại đây với giá gốc từ đầu năm 2010 với hy vọng giá sẽ tăng gấp đôi trong năm nay.

Thế nhưng, đến nay số tiền đã đóng đến 90%, trong khi giá căn hộ tại dự án trên vẫn dậm chân tại chỗ, nên suốt từ mấy tháng nay chị rao bán căn hộ trên với giá gốc những cũng chưa tìm được người mua.

Ai là người gặp khó?

Mới đây, để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản, Bộ Xây dựng đã phải lên tiếng đề xuất với Ngân hàng Nhà nước cần có sự linh hoạt trong chính sách tín dụng đối với bất động sản, cần có sự ưu ái đối với những dự án, những lĩnh vực xây dựng cụ thể nhằm giúp doanh nghiệp địa ốc tránh được nguy cơ phải đối diện với phá sản.

Đề xuất của Bộ Xây dựng ngay lập tức được đại đa số các doanh nghiệp trong ngành hưởng ứng, song cũng gặp phải sự phản đối gay gắt từ các chuyên gia lẫn khách hàng.

Bởi lẽ, theo nhìn nhận của giới chuyên môn, lẽ ra người dân Việt Nam đã có thể tiếp cận được với nhà ở bằng thu nhập bình thường của mình nếu như chúng ta có một cơ chế và chính sách quản lý thị trường bất động sản tốt hơn.

Trao đổi với VnEconomy, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường, cho hay hiện ở Việt Nam, tỷ lệ giữa giá cả nhà ở với thu nhập trung bình đang ở mức 25 lần. Trong đó ở các nước phát triển, tỷ lệ này là từ 2 - 5 lần. Vì vậy, cơ quan quản lý phải coi việc thị trường sụt giảm về giá và giao dịch là dịp tốt để thị trường bất động sản tự cơ cấu lại cấu trúc, loại bỏ những nhà đầu tư không có tiềm lực tài chính, năng lực kinh doanh để thị trường ổn định và minh bạch hơn.

Cùng quan điểm đó, phần đa các chuyên gia khi được hỏi đều có chung câu trả lời là hãy để cho bất động sản tiếp tục "xì hơi" và hãy để thị trường trải qua “cơn đau” để tự thanh lọc, phát triển bền vững.

Ngay cả một lãnh đạo của một tập đoàn xây dựng lớn, khi chia sẻ về những mâu thuẫn nội tại của thị trường bất động sản hiện nay cũng phải thừa nhận rằng, cứ để cho thị trường tuột dốc như hiện nay là một điều tốt.

Theo vị này, cho dù các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang hùa nhau kêu khó nhưng thực chất họ vẫn sống khỏe và vẫn có lãi lớn từ các dự án. Vì vậy nếu ai đó có ý định thay mặt cho các doanh nghiệp bất động sản “cầu cứu” ngân hàng là đi ngược với lợi ích của số đông người dân, những người đang có nhu cầu về nhà ở thực sự.

Xem tiếp...