Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, do ngân hàng siết lại hoạt động cho vay, hạn chế dòng tín dụng đổ vào lĩnh vực phi sản xuất (chủ yếu là chứng khoán và bất động sản), nên kể từ đầu năm tới nay, thị trường địa ốc trở nên trầm lắng, giao dịch đóng băng ở nhiều phân khúc như căn hộ cao cấp, biệt thự, văn phòng cho thuê...
Các DN bất động sản đua nhau khuyến mại, giảm giá hoặc hỗ trợ chi phí, thủ tục vay ngân hàng, nhưng đều không cải thiện được tình hình. Nếu tiếp tục kéo dài, tình trạng này sẽ tạo nhiều áp lực không chỉ cho các DN, nhà đầu tư bất động sản, mà còn tác động xấu tới các ngành sản xuất liên quan, kể cả ngành tài chính, ngân hàng.
Bất hợp lý
Trao đổi với ĐTCK đầu tuần này, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, nên có sự phân định các ngành và lĩnh vực thuộc bất động sản để thấy rằng lĩnh vực này không hoàn toàn là phi sản xuất và việc siết lại cho vay toàn bộ là chưa hợp lý. Ông Nam nêu ví dụ, việc cho vay để phát triển các khu công nghiệp, để tạo lập nhà xưởng, lắp đặt máy móc thiết bị đang rất cần được khuyến khích. Cho vay để xây dựng cơ quan, văn phòng, chợ búa, trung tâm thương mại hay cho vay cá nhân để xây dựng và sửa chữa nhà ở... cũng rất cần thiết để phục vụ đời sống và an sinh xã hội.
"Trong bối cảnh hiện nay, vốn tự có của các DN thuộc lĩnh vực bất động sản không nhiều, mà phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vay ngân hàng, trong khi theo quy định của pháp luật thì dự án phải xây xong móng mới được huy động tài chính", ông Nam nói và cho rằng, "nếu không tiếp tục được vay vốn, mọi thứ sẽ lửng lơ, dự án không được hoàn thiện và không có sản phẩm để bán thu hồi vốn, trong khi nợ cũ thì vẫn tồn đọng".
Cũng từ thực trạng trên, ông Nam chỉ ra rằng, nếu các ngân hàng chấp hành quy định giảm dư nợ cho vay kể từ nay trở đi, thì đồng nghĩa với việc tăng tỷ lệ nợ xấu, nợ khó đòi đối với các khoản vay từ nay trở về trước.
Theo ông Nam, xây dựng và bất động sản cũng là nơi tiêu thụ, là đầu ra của các ngành công nghiệp, sản xuất vật liệu như xi măng, sắt thép, gạch ngói, thiết bị sứ vệ sinh... Đây lại đang là lĩnh vực được khuyến khích với nhiều kỳ vọng tăng trưởng, nhưng có thể cũng sẽ bị đình trệ nếu thiếu đầu ra. Kéo theo đó là tác động tới ngành giao thông vận tải, khi thị trường vật liệu thiếu nhu cầu chuyên chở. Đó là chưa kể vấn đề dư thừa lao động, thiếu việc làm...
Ông Nam cho rằng, "nếu coi thị trường bất động sản là lĩnh vực phi sản xuất và ngừng cho vay toàn bộ hoạt động của lĩnh vực này một cách không chọn lọc và thiếu linh hoạt, sẽ gây nhiều tổn thất cho DN, thiệt hại cho các ngành sản xuất trực tiếp và bất ổn cho hệ thống tài chính ngân hàng", đồng thời kiến nghị "các cơ quan chức năng xem xét các điều kiện để tiếp tục cho vay đối với một số ngành, một số đối tượng và dự án trong lĩnh vực bất động sản".
Phản ánh từ thực tế
Nhiều chuyên gia và lãnh đạo DN trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản đã bày tỏ sự đồng tình với ý kiến của Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam. Tuy nhiên, các DN cũng cho rằng, đề xuất mới chỉ xem xét đến việc thắt chặt tín dụng đối với bất động sản để kiềm chế lạm phát mà hoàn toàn chưa đề cập đến khía cạnh bất động sản là một nguồn thu không nhỏ cho ngân sách nhà nước thông qua việc nộp thuế là một thiếu sót.
Mặt khác, đối với các dự án đã hoàn thành giải phóng mặt bằng (GPMB) và đang xây dựng phần móng nhà cao tầng, hoặc hạ tầng khu nhà ở, thì theo Nghị định 71, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn cho 20% số căn hộ. Nếu phải tạm dừng do thiếu vốn thì thời gian "cởi trói" cho 80% còn lại sẽ bị kéo dài. Hệ lụy là lao động và các ngành công nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng theo đó cũng khó khăn.
Đối với dự án đã GPMB trên 70% và hiện đang vướng mắc GPMB đối với phần còn lại, Nhà nước cần kiên quyết thực hiện GPMB phần còn lại để có cơ sở yêu cầu chủ đầu tư thực hiện việc nộp thuế sử dụng đất và tránh lãng phí đất do để hoang hóa. Đối với các dự án phù hợp với quy hoạch, cần cho phép chủ đầu tư chuyển đổi một phần hoặc toàn bộ diện tích đất từ thuê đất trả tiền hàng năm sang giao đất có thu tiền sử dụng đất một lần.
Các chuyên gia cũng kiến nghị, cần sửa đổi Nghị định 71 để các DN bất động sản có thêm "kênh huy động vốn", nhưng đồng thời cũng bắt buộc các chủ đầu tư phải nộp ngay tiền thuế sử dụng đất cho Nhà nước, bởi thực tế hiện nay, đang có không ít chủ đầu tư cố tình chây ỳ không nộp khoản tiền này vì họ "tính toán" là gửi tiền tiết kiệm vào ngân hàng để hưởng lãi suất cao và chịu phạt do chậm nộp thuế vẫn lợi hơn.
Trong giai đoạn nguồn cung vốn khó khăn như hiện nay, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cũng cho rằng, tuyệt đối không cho vay đối với những dự án bất động sản cao cấp, xa xỉ và không cần thiết tại thời điểm này. Tránh việc DN vay tiền để đền bù, giải phóng mặt bằng, vừa nhằm chiếm đất để dành, vừa đầu cơ chờ tăng giá... "Những dự án ấy không tạo thêm giá trị gia tăng, không thúc đẩy việc tiêu thụ các loại nguyên vật liệu hay sử dụng lao động", ông Nam nói.
Các DN bất động sản đua nhau khuyến mại, giảm giá hoặc hỗ trợ chi phí, thủ tục vay ngân hàng, nhưng đều không cải thiện được tình hình. Nếu tiếp tục kéo dài, tình trạng này sẽ tạo nhiều áp lực không chỉ cho các DN, nhà đầu tư bất động sản, mà còn tác động xấu tới các ngành sản xuất liên quan, kể cả ngành tài chính, ngân hàng.
Bất hợp lý
Trao đổi với ĐTCK đầu tuần này, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, nên có sự phân định các ngành và lĩnh vực thuộc bất động sản để thấy rằng lĩnh vực này không hoàn toàn là phi sản xuất và việc siết lại cho vay toàn bộ là chưa hợp lý. Ông Nam nêu ví dụ, việc cho vay để phát triển các khu công nghiệp, để tạo lập nhà xưởng, lắp đặt máy móc thiết bị đang rất cần được khuyến khích. Cho vay để xây dựng cơ quan, văn phòng, chợ búa, trung tâm thương mại hay cho vay cá nhân để xây dựng và sửa chữa nhà ở... cũng rất cần thiết để phục vụ đời sống và an sinh xã hội.
"Trong bối cảnh hiện nay, vốn tự có của các DN thuộc lĩnh vực bất động sản không nhiều, mà phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vay ngân hàng, trong khi theo quy định của pháp luật thì dự án phải xây xong móng mới được huy động tài chính", ông Nam nói và cho rằng, "nếu không tiếp tục được vay vốn, mọi thứ sẽ lửng lơ, dự án không được hoàn thiện và không có sản phẩm để bán thu hồi vốn, trong khi nợ cũ thì vẫn tồn đọng".
Cũng từ thực trạng trên, ông Nam chỉ ra rằng, nếu các ngân hàng chấp hành quy định giảm dư nợ cho vay kể từ nay trở đi, thì đồng nghĩa với việc tăng tỷ lệ nợ xấu, nợ khó đòi đối với các khoản vay từ nay trở về trước.
Theo ông Nam, xây dựng và bất động sản cũng là nơi tiêu thụ, là đầu ra của các ngành công nghiệp, sản xuất vật liệu như xi măng, sắt thép, gạch ngói, thiết bị sứ vệ sinh... Đây lại đang là lĩnh vực được khuyến khích với nhiều kỳ vọng tăng trưởng, nhưng có thể cũng sẽ bị đình trệ nếu thiếu đầu ra. Kéo theo đó là tác động tới ngành giao thông vận tải, khi thị trường vật liệu thiếu nhu cầu chuyên chở. Đó là chưa kể vấn đề dư thừa lao động, thiếu việc làm...
Ông Nam cho rằng, "nếu coi thị trường bất động sản là lĩnh vực phi sản xuất và ngừng cho vay toàn bộ hoạt động của lĩnh vực này một cách không chọn lọc và thiếu linh hoạt, sẽ gây nhiều tổn thất cho DN, thiệt hại cho các ngành sản xuất trực tiếp và bất ổn cho hệ thống tài chính ngân hàng", đồng thời kiến nghị "các cơ quan chức năng xem xét các điều kiện để tiếp tục cho vay đối với một số ngành, một số đối tượng và dự án trong lĩnh vực bất động sản".
Phản ánh từ thực tế
Nhiều chuyên gia và lãnh đạo DN trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản đã bày tỏ sự đồng tình với ý kiến của Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam. Tuy nhiên, các DN cũng cho rằng, đề xuất mới chỉ xem xét đến việc thắt chặt tín dụng đối với bất động sản để kiềm chế lạm phát mà hoàn toàn chưa đề cập đến khía cạnh bất động sản là một nguồn thu không nhỏ cho ngân sách nhà nước thông qua việc nộp thuế là một thiếu sót.
Mặt khác, đối với các dự án đã hoàn thành giải phóng mặt bằng (GPMB) và đang xây dựng phần móng nhà cao tầng, hoặc hạ tầng khu nhà ở, thì theo Nghị định 71, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn cho 20% số căn hộ. Nếu phải tạm dừng do thiếu vốn thì thời gian "cởi trói" cho 80% còn lại sẽ bị kéo dài. Hệ lụy là lao động và các ngành công nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng theo đó cũng khó khăn.
Đối với dự án đã GPMB trên 70% và hiện đang vướng mắc GPMB đối với phần còn lại, Nhà nước cần kiên quyết thực hiện GPMB phần còn lại để có cơ sở yêu cầu chủ đầu tư thực hiện việc nộp thuế sử dụng đất và tránh lãng phí đất do để hoang hóa. Đối với các dự án phù hợp với quy hoạch, cần cho phép chủ đầu tư chuyển đổi một phần hoặc toàn bộ diện tích đất từ thuê đất trả tiền hàng năm sang giao đất có thu tiền sử dụng đất một lần.
Các chuyên gia cũng kiến nghị, cần sửa đổi Nghị định 71 để các DN bất động sản có thêm "kênh huy động vốn", nhưng đồng thời cũng bắt buộc các chủ đầu tư phải nộp ngay tiền thuế sử dụng đất cho Nhà nước, bởi thực tế hiện nay, đang có không ít chủ đầu tư cố tình chây ỳ không nộp khoản tiền này vì họ "tính toán" là gửi tiền tiết kiệm vào ngân hàng để hưởng lãi suất cao và chịu phạt do chậm nộp thuế vẫn lợi hơn.
Trong giai đoạn nguồn cung vốn khó khăn như hiện nay, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cũng cho rằng, tuyệt đối không cho vay đối với những dự án bất động sản cao cấp, xa xỉ và không cần thiết tại thời điểm này. Tránh việc DN vay tiền để đền bù, giải phóng mặt bằng, vừa nhằm chiếm đất để dành, vừa đầu cơ chờ tăng giá... "Những dự án ấy không tạo thêm giá trị gia tăng, không thúc đẩy việc tiêu thụ các loại nguyên vật liệu hay sử dụng lao động", ông Nam nói.
Theo Minh Nhật
ĐTCK
Xem tiếp...
