Đâu là đáy thực của giá bất động sản?

Gần đây, hiện tượng bất động sản (BĐS) liên tục giảm giá và ồ ạt khuyến mại khiến cho dư luận có cảm giác thị trường BĐS nói chung đang rơi xuống "đáy".

Tuy nhiên, theo các chuyên gia BĐS và nhà đầu tư, việc giảm giá của thị trường BĐS hiện nay chưa xuống "đáy"...

BĐS ba miền đều mời "giá gốc"

Theo tìm hiểu của PV, thị trường BĐS tại TP.HCM giá chung cư cao cấp liên tục giảm giá, khu vực trung tâm thành phố cũng chỉ trên dưới 20 triệu đồng /m2. Tuy nhiên, dù giá giảm như vậy nhưng sức cầu cũng không có. Các chủ đầu tư trên địa bàn vẫn tiếp tục giảm giá, đàm phán cùng ngân hàng hỗ trợ lãi vay từ 50 - 100% cho người mua nhưng chung cư cao cấp vẫn không hút được sức cầu. Tại Đà Nẵng, một thị trường được coi là mới nổi nhưng làn sóng đầu tư BĐS cũng đang rơi vào cơn thoái trào.

Đơn cử như Dự án chung cư cao cấp Summith, hai mặt biển, diện tích căn hộ từ 49 - 94 m2 /căn, giá từ 18 - 25 triệu đồng/m2, bàn giao nhà vào cuối năm 2012, ngân hàng hỗ trợ 100% lãi vay trong 1 năm kể từ ngày ký hợp đồng mua. Dự án mở bán từ tháng 3 nhưng đến nay mới bán được những căn trong chương trình khuyến mãi, hết ưu đãi, giao dịch lập tức cũng... đóng băng.

Tại thị trường BĐS Hà Nội, chưa bao giờ các nhà đầu tư nhận được nhiều lời chào mua BĐS giá gốc, giảm giá cùng nhiều chương trình ưu đãi hấp dẫn như hiện nay. Dự án biệt thự nhà vườn Thăng Long- Đại Mỗ (Sàn giao dịch BĐS Thăng Long Invest Group), Dự án Rừng Cọ - Ecopark (phía Đông Hà Nội) giảm giá chung cư 12% nhưng vẫn không thu hút được khách hàng, ngay cả khi chủ đầu tư tuyên bố khuyến mại giảm giá 10% vô thời hạn.

Trước đó, cuối tháng 3/2011, sóng cuối của đất nền Hà Nội kết thúc. Khi đó, làn sóng đầu cơ đất thổ cư cũng như tất cả những gì được gọi là đất đã kéo đến Sóc Sơn, rồi sau đó lại quay sang Đông Anh. Ngược lại, khu vực phía Tây Hà Nội đã không còn thu hút được giới đầu tư nữa. Hiện tượng đóng băng toàn bộ hai phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp ở Hà Nội trong hai tháng qua được các chuyên gia nhận định thị trường BĐS tại đây đang bước vào một giai đoạn dần tàn lụi.

Bao giờ chạm... "đáy"?

Trao đổi với PV, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho biết: "Đáy" BĐS được hiểu là giá thị trường bằng giá thành sản xuất, nếu giá hạ thấp hơn nữa tức là dưới đáy". Câu hỏi liệu với sự rớt giá như hiện nay, BĐS đã xuống "đáy" chưa thì GS.TSKH Đặng Hùng Võ khẳng định BĐS chưa tới "đáy".

Theo phân tích của GS. TSKH Đặng Hùng Võ: "Tại TP.HCM, một chung cư ở quận mới thành lập, không phải điều kiện thực sự thuận lợi, giá từ 11-13 triệu/m2, thậm chí thấp hơn chút nữa. Nếu chúng ta tính giá thành sản xuất thì chắc chắn vẫn thấp hơn giá này. Và đối với nhà thu nhập thấp, nhà nước còn hỗ trợ đất thì giá thành sản xuất sẽ còn thấp hơn rất nhiều".

Theo đánh giá của một chuyên gia, diện mạo thị trường BĐS luôn luôn phụ thuộc vào quá trình kiềm chế lạm phát như thế nào. Kiềm chế lạm phát bằng việc tác động đến lãi suất ngân hàng, giảm cung tiền ra thị trường nói chung, đặc biệt hãm cung tiền cho thị trường BĐS.

Tác động của nó là làm cho thị trường BĐS yếu vốn. Người dân, nhà đầu tư nhỏ lẻ không muốn đầu tư vào BĐS dẫn đến giao dịch chậm. Nhà đầu tư càng khát vốn thì giảm giá tới mức có thể để giải tỏa vốn. "Thời gian tới, giá có thể xuống nhiều hơn. Có chăng, cuối quý III, đầu quý IV thị trường BĐS mới hồi phục", vị chuyên gia này nhận định.

Nói về bức tranh BĐS hiện nay và những nghi ngại BĐS đang rơi xuống "đáy", cũng theo nhận định của chuyên gia trên: "Giá nhà ở đang xuống thấp, thậm chí có người nói tốc độ xuống tương đối đáng kể, vì các giao dịch BĐS thấp, các nhà đầu tư đọng vốn khá nhiều, nhất là TP.HCM, xu hướng giảm rất rõ nét. Thị trường Hà Nội cũng đang thể hiện điều này nhưng không nhiều, vẫn ở mức đứng giá. Tất nhiên, có chỗ giảm như nhà chung cư (mức giảm chưa đáng báo động- PV). Cung của thị trường BĐS Hà Nội vẫn còn rất nhiều, cầu cũng rất lớn vì nhiều người ngoại tỉnh cũng mong muốn có nhà ở Hà Nội. Quy luật BĐS Hà Nội có khác với các tỉnh khác".

Ông Tống Văn Nga, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng: "Hiện tượng giảm giá của thị trường BĐS nói chung và BĐS Hà Nội nói riêng chỉ là bước lùi tạm thời và chưa tới "đáy". Theo ông Nga, nhu cầu nhà ở của người dân tại các đô thị trung tâm Hà Nội, TP.HCM còn rất lớn, trong khi nhu cầu nhà ở của người dân ở các tỉnh đối với các trung tâm đô thị cũng nhiều không kém. Khi có điều kiện về tài chính là các đối tượng ở các tỉnh đổ về Hà Nội mua nhà. Vì sức cầu về nhà ở tại Hà Nội từ các địa phương luôn có và rất lớn nên các nhà phát triển thị trường- chủ đầu tư đô thị, người đầu tư- người có tiền, đầu cơ- liên tục mua bán kiếm lời BĐS ở Hà Nội không ngại ngần đổ tiền đầu tư vào BĐS.

Cần tỉnh táo phân biệt các dạng ... "đáy"
Hiện tượng BĐS tại TP.HCM, Đà Nẵng và BĐS Hà Nội vừa giảm giá vừa ồ ạt khuyến mại khiến cho dư luận có cảm giác thị trường BĐS nói chung đang rơi xuống "đáy". Trả lời báo chí, một chuyên gia nhận định, nhiều nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm và người mua đất để ở có thể dễ bị nhầm lẫn bởi khái niệm "đáy". Thị trường của giới đầu cơ luôn có nhiều loại "đáy": “Đáy” tạm thời (đáy giả), “đáy” thực “đáy” mà từ đó tạo sóng tăng), “đáy” giá trị thực (phù hợp với mặt bằng thu nhập mua để ở của đại đa số người dân).

Theo CafeF

Xem tiếp...

Lừa đảo ở sàn bất động sản là có thật

Có nhiều ý kiến cho rằng, rất nhiều sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM hoạt động sai quy định, giao dịch mập mờ và lừa đảo, chiếm đoạt tiền của khách hàng.

Chánh thanh tra bộ Xây dựng Phạm Gia Yên xác nhận, các cuộc thanh tra, kiểm tra gần đây của bộ phối hợp với cơ quan công an cho thấy, tình trạng trên là có thật.

50% sàn giao dịch vi phạm

Kết quả các cuộc thanh tra, kiểm tra cho thấy có hàng loạt sai phạm từ chủ đầu tư kinh doanh bất động sản. Cụ thể, họ đã huy động vốn vượt quá 70% khi chưa xong phần móng, khai khống vốn chủ sở hữu để thực hiện dự án và bán bất động sản không đủ điều kiện, không thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Qua kiểm tra 128 sàn bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM, đoàn kiểm tra đã lập 62 biên bản vi phạm hành chính với mức phạt từ 50 – 180 triệu đồng/sàn, tổng số tiền phạt là 1,5 tỉ đồng. Tuy nhiên, số sàn vi phạm chấp hành quyết định xử phạt nghiêm túc mới chỉ đạt 50%.

Theo ông Phạm Gia Yên, mục tiêu của cuộc thanh tra là chấn chỉnh lại các sàn giao dịch bất động sản, buộc họ tuân thủ pháp luật nhằm công khai minh bạch trong việc mua bán bất động sản, góp phần đẩy lùi tình trạng đầu cơ bất động sản, tăng giá, sốt giá ảo. Tuy nhiên, vẫn còn một số chủ đầu tư kinh doanh và sàn giao dịch bất động sản cố tình vi phạm.

Sẽ không dừng lại ở xử phạt hành chính nữa

Theo các chuyên gia bất động sản, mức phạt của thanh tra bộ Xây dựng hiện nay còn quá nhẹ, không thấm tháp gì so với những vi phạm cố ý của các sàn bất động sản. Phó chủ tịch tổng hội Xây dựng Việt Nam Phạm Sĩ Liêm cho rằng các sàn giao dịch vẫn đang hoạt động theo kiểu “cò” bất động sản. Nhiều sàn thiếu chuyên nghiệp, chỉ mang tính hình thức, thậm chí trở thành công cụ hợp thức hoá vi phạm cho các chủ đầu tư.

Vụ việc điển hình gần đây gây xôn xao dư luận là một số cán bộ, nhân viên công ty cổ phần đầu tư và quản lý bất động sản UDIC (Hà Nội) bị bắt quả tang đang nhận số tiền chênh lệch 30 tỉ đồng trong vụ mua bán căn hộ do UDIC làm chủ đầu tư khiến nhiều người băn khoăn về chuyện mua bán, giao dịch qua sàn bất động sản.

Theo cục trưởng cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Nguyễn Mạnh Hà (bộ Xây dựng), chính sách về tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản đã được quy định rất đầy đủ nhưng người dân chưa tìm hiểu cặn kẽ, rất dễ bị nhân viên của một số sàn bất động sản tung “hoả mù”. Nhiều chủ đầu tư, sàn giao dịch còn móc ngoặc với người bán để kiếm lời, gây thiệt thòi cho người mua.

Thống kê của bộ Xây dựng cũng cho thấy, trong tổng số 557 sàn bất động sản trên toàn quốc, mới chỉ có 15% sàn đủ điều kiện hoạt động và tương đối minh bạch. Sắp tới, bộ Xây dựng sẽ phối hợp với một số ngành chức năng rà soát các sàn bất động sản, sàn nào đủ điều kiện hoạt động và có tính chuyên nghiệp mới được tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo ông Phạm Gia Yên, qua các đợt kiểm tra cũng cho thấy, một số điểm trong nghị định của Chính phủ và thông tư của bộ Xây dựng về lĩnh vực kinh doanh bất động sản chưa bám sát với thực tế. Hiện thanh tra bộ đã lập tờ trình lên cấp có thẩm quyền cho sửa đổi, bổ sung. “Trong thời gian tới, chúng tôi sẽ tăng cường việc kiểm tra đột xuất và thường xuyên tại những điểm nóng, nếu phát hiện vụ việc có dấu hiệu không minh bạch sẽ chuyển cho cơ quan điều tra chứ không dừng lại ở việc nhắc nhở, chấn chỉnh bằng biện pháp xử phạt hành chính như đợt vừa qua!”, ông Yên khẳng định.

Theo Hữu Lực

SGTT

Xem tiếp...

Bất động sản và bài toán lấy ngắn nuôi dài

Trước tình trạng “đóng băng” của thị trường trong nhiều tháng vừa qua thì dường như cứu cánh cuối cùng cho các chủ đầu tư BĐS tại thời điểm này chính là vốn huy động từ khách hàng.

Khi thị trường địa ốc vẫn ngập chìm trong khó khăn, các chủ đầu tư không còn cách nào khác là phải tung ra vô số “chiêu” để có thể lấy ngắn nuôi dài, trong đó giảm giá dường như là nước cờ đầu tiên được tính đến.

Theo nhìn nhận chung của các doanh nghiệp bất động sản, chưa bao giờ, các chủ đầu tư lại rơi vào tình cảnh lao đao, khó khăn như hiện nay. Lãi suất tăng cao, giá nguyên vật liệu như xi măng, gạch, sắt thép tăng đến gần 30%, tổng dư nợ tín dụng dành cho bất động sản tiếp tục giảm tối đa còn 16%.

Trước tình trạng “đóng băng” của thị trường bất động sản trong nhiều tháng vừa qua thì dường như cứu cánh cuối cùng cho các chủ đầu tư bất động sản tại thời điểm này chính là vốn huy động từ khách hàng.

Căn hộ cao cấp đua khuyến mại

Thực tế hàng loạt các dự án bất động sản từ Nam chí Bắc giao dịch nhỏ giọt, cầm chừng trong nhiều tháng qua đã buộc các chủ đầu tư phải đua nhau giảm giá, khuyến mại... nhằm thu hút giao dịch, đặc biệt tại phân khúc căn hộ cao cấp.

Mới đây, để thu hút khách hàng đến với dự án của mình, chủ đầu tư dự án Imperia An Phú (Quận 2, Tp.HCM) đã tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng có thể vay tới 75% và chỉ trả lãi khi nhận nhà hoàn thiện.

Hay như chủ đầu tư dự án City Garden (Quận 7, Tp.HCM) thì cam kết sẽ thuê lại căn hộ của khách hàng. Thậm chí dự án Sunrise City có vị trí đắc địa nằm trên mặt đường Nguyễn Hữu Thọ (Quận 7) cũng giảm giá tới 15% cho những khách hàng thanh toán trên 90%.

Còn ở miền Bắc, mới đây chủ đầu tư tòa nhà Keangnam cũng bất ngờ giảm giá cho những khách hàng mua sau. Các dự án khác cũng ồ ạt xảy ra hiện tượng người bán hàng công khai giảm giá.

Bắt đầu là Time City chiết khấu 6% cho khách hàng mua cả sàn. EcoPark thì công khai giảm giá tới 12% cho khách hàng mới và cả những khách hàng đã ký hợp đồng tại dự án Rừng Cọ.

Nhưng khuyến mại “khủng” nhất phải kể đến dự án Usilk City (Hà Đông, Hà Nội) khi chủ đầu tư là Công ty Sông Đà Thăng Long đã đưa ra chương chưa từng có tiền lệ: khách hàng mua căn hộ tại Usilk City sẽ được tặng thêm 1 sàn thương mại sang trọng tại trung tâm thương mại Usilk City nếu chấp nhận đóng nốt toàn bộ số tiền còn lại trong hợp đồng mua bán thay vì chia thành các đợt nộp tiền như cam kết.

Ngoài ra những khách hàng đã đăng ký mua gian hàng tại khu trung tâm thương mại Usilk City, nếu đồng ý nộp nốt tiền ngay đợt này cũng sẽ được hưởng thêm 25% diện tích đã mua.

Đã chót “đâm lao thì phải theo lao”, lo ngay tức thì khoản tiền còn lại lên đến gần 1,2 tỷ đồng không dễ nhưng bỗng nhiên tiết kiệm một món lợi gần 1 tỷ thì cũng phải cố”, một khách hàng dự án trên chia sẻ.

Theo giới đầu tư, quả thực nếu tính giá trung bình thật “bèo” là 30 triệu đồng/m2 tại trung tâm thương mại trên, số tiền khách hàng được hưởng ưu đãi ít nhất là hơn 550 triệu đồng, còn nhiều nhất lên đến hơn 1 tỷ đồng.

Như vậy, suy cho cùng, chủ đầu tư trên đã chơi một ván bài "quyết tử", chấp nhận “hy sinh” sàn thương mại vốn dĩ như một thứ “của để dành”, đổi lại họ có dòng tiền để hoạt động trong bối cảnh hàng loạt các dự án bất động sản điêu đứng vì đói vốn.

Chỉ là “chiêu” dụ vốn?

Có thể thấy rằng, với việc các dự án đua nhau chiết khấu, giảm giá, cuối cùng thì điều băn khoăn bấy lâu rằng đến bao giờ người bán chịu “xuống nước” với người mua đã đến lúc được trả lời, đặc biệt là tại thị trường Hà Nội.

Để bán được hàng trong lúc thị trường quá khó khăn, không còn cách nào khác, các chủ đầu tư buộc phải đưa ra mức chiết khấu hấp dẫn. Thậm chí, ngoài chiết khấu, có chủ dự án còn bỏ cả bán hàng có điều chỉnh theo chỉ số giá tiêu dùng (CPI), nhận phần rủi ro về mình.

Việc chủ đầu tư dự án Usilk City đưa ra một hình thức khuyến mại là tặng diện tích sàn thương mại được giới chuyên môn đánh giá là “chiêu” dụ vốn khá năng động và không phải chủ đầu tư nào cũng chịu chơi như vậy.

Tất nhiên, ai cũng biết rằng, đây không phải là động thái của người lắm tiền nhiều của cho không khách hàng, mà là giải pháp “2 trong 1” buộc phải thực thi trong bối cảnh lãi suất và lạm phát đều quá cao, đã thế các cánh cửa đến ngân hàng đều quá hẹp, trong khi dự án thì vẫn phải thi công để bàn giao đúng tiến độ cam kết.

Lý giải của chủ đầu tư Usilk City cho rằng, đây là một hình thức chia lợi nhuận với khách hàng. Nhưng nếu phân tích kỹ thì đây có thể được xem như là một chiêu sáng tạo theo kiểu “đôi bên cùng có lợi”, tất nhiên trên thực tế chắc chắn rằng, cả chủ đầu tư và khách hàng đều có những ngậm ngùi nhất định.

Không ít ý kiến cho rằng, việc doanh nghiệp bất động sản chấp nhận chia lợi nhuận với khách hàng có thể xem như là động thái rõ rệt nhất cho thấy bất động sản Hà Nội đang bước vào chu kỳ giảm giá sâu.

Theo nhìn nhận của nhiều chuyên gia, thời gian này chỉ cần có từ 1 đến 2 chủ đầu tư chơi chiêu bài “khủng” về siêu giảm giá, khuyến mại thì rất dễ nảy sinh một tâm lý "hoảng loạn" trong giới đầu tư. Và khi đó, sẽ có không ít chủ dự án phải chấp nhận giảm sâu giá bán trực tiếp để bán được hàng.

Theo vneconomy

Xem tiếp...

Phía sau chuyện "bán non" bất động sản

Việc chào bán bất động sản khi chưa đủ điều kiện giao dịch không loại trừ nguyên nhân chủ đầu tư làm giá.

Từ vài tháng nay, đã xuất hiện nhiều lời chào bán dự án bất động sản Phương Viên (huyện Mê Linh) của chủ đầu tư Techconvina (Hà Nội). Các lời chào bán này kèm theo những mô tả tỉ mỉ về địa thế, diện tích, các đợt đóng tiền và cam kết ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư.

Thế nhưng, mới đây, ông Nguyễn Trọng Ký, Phó Tổng Giám đốc Techconvina, cho biết Công ty chưa hề có chủ trương bán dự án này, vì còn trong giai đoạn ban đầu.

Một trường hợp khác (chủ đầu tư đề nghị không nêu tên) là dự án tòa nhà chung cư kết hợp văn phòng, trung tâm thương mại ở phía Tây Hà Nội, được chào bán rộng rãi ở nhiều sàn bất động sản tại Hà Nội. Đại diện chủ đầu tư dự án này cho biết, từ cuối năm 2010 đã xuất hiện thông tin rao bán, trong đó có nhiều thông tin không chính xác.

Có những dự án khu đô thị ở Thuận Thành, Bắc Ninh đã được sang tay nhiều lần và giá chênh lệch đến gần 3 triệu đồng/m2, nhưng khi nhà đầu tư đến tận nơi xem thì chỉ thấy bãi đất trống.

Theo ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, một số dự án như Phương Viên chưa đủ điều kiện để bán, hay dự án tại Thuận Thành, Bắc Ninh chưa có bản vẽ 1/500 nhưng đã được rao bán trên mạng. Và điều này sẽ làm nhiễu thông tin và gây rủi ro cho người mua.

Trong khi đó, ông Ký, Techconvina, cho biết Công ty dù rất bức xúc nhưng chưa kiện các sàn đã rao bán dự án Phương Viên, vì chưa có tiền lệ kiện cáo đối với việc tung tin thất thiệt trên mạng. Hơn nữa, Công ty đang có nhiều việc phải giải quyết, nên tạm thời chưa tập trung làm rõ vụ việc.

Ở góc độ pháp luật, luật sư Trần Đình Triển, Văn phòng Luật sư Vì Dân, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội, cho biết vụ rao bán này coi như là một hình thức quảng cáo. Nếu rao bán sản phẩm không phải của mình, không được ủy quyền, không đúng sự thật, nhưng chưa gây hậu quả pháp lý nghiêm trọng thì chỉ bị xử phạt hành chính theo Nghị định của Chính phủ trong lĩnh vực quảng cáo. Còn nếu gây hậu quả nghiêm trọng thì sẽ bị khởi tố hình sự.

Thực hư câu chuyện

Việc chào bán non bất động sản có nhiều nguyên nhân. Theo ông Ký, Techconvina, có thể là do thông tin bị rò rỉ từ những người làm việc trong cơ quan chủ đầu tư. Ngoài ra, một dự án có thể có nhiều đơn vị hợp tác đầu tư và việc thông tin lọt ra ngoài là khó tránh khỏi. Thậm chí, những bên góp vốn có thể cam kết miệng với các sàn để rao bán sớm. Song cũng không loại trừ thông tin bị rò rỉ từ các cơ quan quản lý đất đai, xây dựng tại địa phương.

Tiến sĩ Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cho biết đã xảy ra một trường hợp là chủ đầu tư chưa bán rộng rãi ra thị trường thứ cấp, mà chỉ cam kết bán cho một số khách hàng VIP và cán bộ công nhân viên. Sau đó, những người được quyền mua đã rao bán trên mạng để nếu bán được thì thu tiền chênh lệch ngay.

Thế nhưng, việc chào bán non bất động sản liệu có đơn giản chỉ là do rò rỉ thông tin? Theo luật sư Triển, đằng sau việc rao bán ấy lại có một câu chuyện khác. “Những công ty dịch vụ môi giới không dại gì đăng bán khi chưa được ủy quyền của chủ đầu tư để rồi bị khép vào tội lừa đảo.

Do vậy, dù sàn giao dịch và chủ đầu tư chưa ký hợp đồng với nhau, nhưng rất có thể chủ đầu tư đã ủy quyền bằng miệng, thậm chí bằng văn bản mà chúng ta không phát hiện”, ông nói.

Nếu giả thiết của ông Triển là đúng thì chủ đầu tư được lợi gì? Theo ông Triển, đây có thể là chiêu làm giá, quảng bá dự án và thúc đẩy tiến độ bán dự án. Ông Liêm cũng cho biết, đã xảy ra nhiều trường hợp nhà đầu tư mua bất động sản non, đặt cọc tiền mà sản phẩm thì không thấy đâu. Sức ép tài chính đã buộc các chủ đầu tư phải huy động vốn sớm. Trên thực tế, không phải chủ đầu tư nào cũng có năng lực tài chính tốt, mà phần lớn đều dựa vào việc huy động vốn từ nhà đầu tư.

Qua những phân tích trên, chủ đầu tư có thể là nạn nhân bị bán trộm dự án, nhưng cũng không loại trừ việc chủ đầu tư cố tình đẩy hàng ra sớm để quảng bá, huy động vốn hoặc làm giá. Dù trường hợp nào thì nhà đầu tư vẫn bị thiệt. Chưa ai quên câu chuyện nhiều nhà đầu tư đã mất tiền tỉ vì bị một số đối tượng ở Công ty Cổ phần Xây dựng và Dịch vụ 1-5 lừa bán khống đất tại dự án Thanh Hà - Cienco 5 ở phía Nam Hà Tây cũ.
Nhà đầu tư thường ít nắm bắt được thông tin dự án trong khi các nhà môi giới, các sàn bất động sản lại đầy ắp thông tin. Song sự chuẩn xác của thông tin, tính pháp lý của các nhà môi giới, các sàn bất động sản thì nhà đầu tư không thể biết được.

Phòng tránh rủi ro

Trong bối cảnh thị trường bị nhiễu thông tin, nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân, rất dễ chạy theo tin đồn và tâm lý đám đông. Theo cách nói của ông Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, người mua đang bị lép vế so với người bán về thông tin. Bất động sản là tài sản giá trị lớn, phức tạp trong khi không dễ gì người mua có thể đến cơ quan chức năng để xin thông tin về dự án.

Do vậy, việc chào bán phải đi kèm với việc cung cấp đầy đủ thông tin sản phẩm. Cũng theo ông Liêm, người mua nên kiểm tra cả tư cách của nhà môi giới và các chứng nhận về quyền quảng cáo.

Tiếp cận ở góc độ quản lý các sàn bất động sản, hồi tháng 3 vừa qua, Thanh tra Bộ Xây dựng đã kiểm tra 128 sàn giao dịch và phát hiện có đến một nửa trong số này vi phạm nhiều lỗi nghiêm trọng, trong đó có lỗi chào bán sản phẩm chưa hội đủ điều kiện giao dịch. Chuyên gia bất động sản Đặng Hùng Võ cho rằng, hoạt động của các sàn có những lúc bị chệch hướng, không đúng nghĩa là sàn giao dịch địa ốc.

Rõ ràng, cái gốc của vấn đề là thông tin. Đó là lý do Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng cần phải ban hành quy định về việc công khai thông tin sản phẩm bất động sản.

“Hiện nay đã có quy định về việc các cấp phải công khai thông tin, nhưng lại không quy định về nguồn kinh phí để thực hiện việc này. Vì thế, chưa có một hệ thống thông tin cho phù hợp với khả năng kinh tế. Và đây là cơ hội để những nhà đầu cơ, nhà môi giới lợi dụng để tung ra các tin không chính xác”, ông Nam nói.

Theo cafef

Xem tiếp...

Đầu tư bất động sản: "Nhỏ và xa thắng thế"

Để vượt qua những khó khăn trên thị trường, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tìm ra cách đi riêng cho mình, trong đó hai yếu tố “nhỏ” và “xa” được xem như liều thuốc hữu hiệu.

Những dự án bất động sản nhỏ và xa vẫn mang lại doanh thu tốt cho nhiều chủ đầu tư..

Cao cấp không dễ "chơi"

Vài năm trước, tư duy theo kiểu “người Hà Nội lắm tiền” đã được hầu hết các chủ đầu tư bất động sản áp dụng vào trong quá trình thực hiện đầu tư dự án. Kết quả là hàng loạt dự án chung cư cao cấp lần lượt được treo biển, đặt tên tại hầu hết các đô thị lớn, suốt từ Bắc chí Nam.

Thực tế tại Hà Nội, nhiều chủ đầu tư trước đây cũng đã không khỏi phân vân khi quyết định gắn cho dự án của mình hai từ “cao cấp”, bởi điều đó sẽ ảnh hưởng đến thiết kế cũng như nguồn vốn của toàn dự án. Nhưng phân vân này đã nhanh chóng được giải tỏa cũng chỉ vì quan niệm (và cả tiên đoán) người Hà Nội, Sài Gòn... rất giàu.

Thế nhưng, những gì đang diễn ra hiện nay dường như đã trái ngược hoàn toàn với tư duy và sự suy đoán của phần lớn chủ đầu tư. Thị trường bất động sản nói chung dường như đang bị tê liệt chỉ bởi một nguyên nhân tưởng chừng như không thể nhưng lại quyết định nhất: thiếu tiền.

Và không gì khác, bất động sản cao cấp tất yếu là phân khúc phải lãnh hậu quả đầu tiên do nhu cầu thực hay chính xác hơn là khả năng thanh toán, chi trả cho những căn hộ chung cư trị giá dăm bảy tỷ đồng, dường như chỉ lác đác.

Thế mới có chuyện, một dự án chung cư cao cấp ở ngay trung tâm Tp.HCM, thay vì áp dụng phương thức thanh toán nộp tiền thông thường theo 6 đợt, doanh nghiệp này đã cho phép khách hàng nộp tiền thành... 48 đợt nhưng cũng không mấy ai mặn mà vì không phải ai cũng có đến 40 triệu đồng để nộp đều đặn mỗi tháng.

Trong khi đó, một dự án chung cư cao cấp khác nằm ngay trung tâm Hà Nội với vô vàn những điều “lý tưởng” đi kèm (theo lời chủ đầu tư), dù đã chi đến hàng chục tỷ đồng cho truyền thông, quảng bá từ giữa năm 2010 đến nay nhưng tỷ lệ bán hàng vẫn đạt rất thấp.

Đại diện chủ đầu tư dự án trên cho hay, thực tế tư duy theo kiểu “dân Hà Nội lắm tiền” không phải là quá sai lầm khi tiến hành làm dự án. Tuy nhiên, theo vị này, để có được một lô đất ngay giữa trung tâm Hà Nội với chi phí lên tới hàng trăm tỷ đồng, nếu đầu tư chung cư giá rẻ thì chắc chắn sẽ trở thành công cốc.

Do vậy, lựa chọn đầu tư theo hướng cao cấp, tức là diện tích mỗi căn hộ chí ít cũng từ 100 m2 trở lên, nội thất và các dịch vụ đi kèm cũng đều phải thu giá cao thì mới mong có lãi. Đến giờ, cả ban lãnh đạo doanh nghiệp này vẫn khẳng định họ đã đi đúng hướng.

Chỉ tiếc rằng, đúng lúc dự án đủ điều kiện bán (xây xong móng) thì nền kinh tế lại gặp khó khăn, lạm phát tăng cao, ngân hàng rút tiền về. Kết cục là cả chủ và khách đều ngậm ngùi như nhà có đám.

“Năm ngoái tôi vay ngân hàng lãi suất chỉ có 16% để nộp tiền theo tiến độ cho một căn hộ cao cấp. Thế nhưng, giờ tiền của mình thì không còn, vay ngân hàng thì lãi lên tới 25% khiến cả gia đình tôi như loạn cả lên vì chủ đầu tư liên tiếp giục đóng đợt tiếp theo. Nếu đi vay, mỗi tháng tôi phải trả không dưới 15 triệu đồng cả lãi lẫn gốc, trong khi thu nhập cũng chỉ ngần đấy”, một khách hàng ở dự án Indochina Plazacho biết.

Nhỏ, xa vẫn thắng

Trong khi phân khúc bất động sản chung cư cao cấp đang lâm vào tình trạng khó khăn, thì không ít các dự án chung cư có giá bán trung bình và diện tích nhỏ vẫn có tỷ lệ bán hàng khá tốt.

Theo ông Lê Toàn Thắng, Phó tổng giám đốc Công ty Vihajico, chủ đầu tư khu đô thị Ecopark, dù phân khúc cao cấp có gặp khó khăn chút ít do thị trường trầm lắng, song hơn 1.400 căn hộ có diện tích vừa phải đã được bán trên 90%.

Ông Thắng lý giải, sở dĩ phân khúc chung cư của dự án này có được tỷ lệ bán hàng rất cao trong bối cảnh thị trường trầm lắng là do diện tích vừa phải, hơn nữa doanh nghiệp này đã thực hiện 2 đợt chiết khấu với tổng giá trị lên tới khoảng 20%, trong khi giá bán chỉ chưa đầy 1.000 USD/m2.

Còn với những chủ đầu tư không đi theo phân khúc căn hộ, cách mà họ lựa chọn lại là những dự án bất động sản nghỉ dưỡng nằm cách xa các trung tâm, thành phố lớn với mục đích là nhắm vào một bộ phận khách hàng có nhu cầu tận hưởng cuộc sống, cải thiện không gian sống của mình.

Trao đổi với VnEconomy, Chủ tịch UBND tỉnh Hòa Bình, ông Bùi Văn Tỉnh cho biết, trên thực tế thì địa phương này hoàn toàn không có ưu đãi đặc biệt gì đối với các nhà đầu tư bất động sản, ngoài việc tạo điều kiện nhanh gọn về các thủ tục hành chính.

Thế nhưng, kết quả khiến lãnh đạo tỉnh bất ngờ là chỉ trong một thời gian ngắn, địa phương này đã nhận được đề nghị và đã cấp phép cho hơn 400 dự án, trong đó phần lớn là dự án bất động sản, khu công nghiệp.

Lý giải cho tình trạng “bội thực” dự án, lãnh đạo tỉnh Hòa Bình cho rằng, rất có thể các nhà đầu tư bất động sản đã nhìn thấy tiềm năng phát triển bất động sản du lịch tại các khu vực giáp ranh Hà Nội như Xuân Mai, Lương Sơn... nên đã rót vốn vào đây.

Đặc biệt, sau khi tuyến đường cao tốc Hòa Lạc – Hòa Bình được Thủ tướng phê duyệt, sân golf 186 lỗ, khu du lịch Bản Lác – Mai Châu, Hồ Sông Đà , Thủy điện Hòa Bình được xúc tiến triển khai đầu tư càng thu hút các nhà đầu tư bất động sản sinh thái.

Tổng giám đốc Tập đoàn Arhchi Việt Nam Nguyễn Thành Nam cho hay, sau khi nghiên cứu kỹ lưỡng các khu vực có thể phát triển đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, doanh nghiệp này đã chọn khu vực Hòa Bình là nơi “đóng đô” cho các dự án của mình.

Thực tế thì trong số các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, khu vực Hòa Bình vẫn được doanh nghiệp này xếp hàng số 1 trong số các khu vực mang lại giá trị lợi nhuận cao.

Trong khi Hòa Bình được cho là “điểm đến” của bất động sản nghỉ dưỡng tại miền Bắc thì hai khu vực Nha Trang (Khánh Hòa) và Đà Nẵng lại được xem như lựa chọn số một của miền Nam Trung Bộ.

Không phủ nhận những khó khăn mà nhiều dự án đang gặp phải khi nguồn cung cho phân khúc thị trường cao cấp đang ngày một tăng nhanh, khiến cạnh tranh càng khốc liệt, song ông Mario Lotti, Phó tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Hà Quang cho rằng, chính thời điểm này là cơ hội tốt để thanh lọc những nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp trên thị trường.

Chính vì vậy, để có thể đứng vững trên thị trường đầy cạnh tranh, doanh nghiệp cần phải ý thức đúng sản phẩm của mình. Tức là đã nhằm vào khách hàng là giới thượng lưu, lắm tiền thì sản phẩm cao cấp phải thực sự là cao cấp, cách xa các đô thị ồn ào, khói bụi.

Đó chính là lý do khiến doanh nghiệp này quyết định chọn Nha Trang để đầu tư khu đô thị Venesia, thay vì xây căn hộ chung cư cao cấp ở Tp.HCM hay các vùng lận cận.

“Không ít doanh nghiệp có dự án bất động sản ngay tại trung tâm Tp.HCM đang gặp nhiều khó khăn, trong khi dự án của chúng tôi nằm tận Khánh Hòa lại cho những kết quả ban đầu rất lạc quan. Kỳ vọng của chúng tôi về dự án này là rất lớn”, lãnh đạo Công ty cổ phần Bất động sản Hà Quang cho hay.

Theo VNeconomy

Xem tiếp...

Đất nền Hà Nội chạm “đáy giả” hay “đáy thực” ?

Nhìn lại những chu kỳ giảm giá đất nền trong diễn biến lịch sử, tỷ lệ giảm 10-15% so với đỉnh tháng 3/2011 tương ứng với giai đoạn sụt giảm đầu tiên, chứ chưa phải là cuối cùng.

Những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm và người mua để ở có thể dễ bị nhầm lẫn bởi khái niệm “đáy”. Thị trường của giới đầu cơ luôn có nhiều loại đáy: đáy tạm thời (đáy giả), đáy thực (đáy mà từ đó tạo sóng tăng), đáy giá trị thực (phù hợp với mặt bằng thu nhập mua để ở của đại đa số người dân).

Sẽ có sóng tăng?

Những ngày này, một số nhà đầu tư cũ và cả những nhà đầu tư mới đang dò hỏi nhau về biến động của thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội. Không khí lao xao, lại thêm mấy bài viết "xôn xao đất nền", làm cho không ít người đứng ngồi không yên. Trạng thái "sẵn sàng chiến đấu cao" lao vào "bắt đáy" đang nóng dần.

Thực ra thời gian "ngủ đông" của thị trường BĐS Hà Nội đã kéo sang tháng thứ ba kể từ khi thị trường này lập đỉnh. Đó là một khoảng thời gian đủ dài với những nhà đầu tư không hun đúc được lòng kiên nhẫn như các nhóm đầu cơ chính hiệu.

Trong sóng tăng, quy luật tạo sóng và làm ăn của giới đầu cơ nhà đất được tính theo chu kỳ ít nhất 3 tháng, có những giai đoạn dài đến 6 tháng giữa đỉnh sóng trước và đáy sóng sau. Đó là khoảng thời gian "lặng sóng" mà những chủ dự án có nhu cầu "đẩy" căn hộ cao cấp cần phải ra tay ngay vì mặt bằng giá đất nền đã đủ cao để thuyết phục dòng tiền nhàn rỗi chảy vào phân khúc căn hộ. Còn các đại gia về đất nền thì cũng tranh thủ xả dần hàng ở những khu vực mà mặt bằng giá đất đã được đẩy lên cao, đồng thời gom dần hàng ở những miền đất hứa mà giá đất còn chưa đạt kỳ vọng đầu cơ.

Nhưng hiện nay, quy luật đầu cơ đã tự thân biến thiên. Giá đất nền Hà Nội đã thật sự cao, không chỉ là quá cao so với mức thu nhập trung bình của người lao động, mà đã đủ hấp dẫn để giới đầu cơ xả hàng chốt lãi. Vì thế đương nhiên phân khúc đất nền ở thành phố này đã đạt đỉnh và cần phải có sự điều chỉnh cần thiết sau mỗi lần tạo đỉnh.

Vậy mức độ điều chỉnh giảm lại như thế nào là cần thiết? Trong hai tháng qua, đường biểu diễn giá đất nền Hà Nội cắm thẳng xuống, được minh họa bởi hàng loạt dự án ở khu vực phía Tây và cả phía Đông đều rơi vào tình trạng giảm giá. Song có lẽ cao điểm giảm giá đã rơi vào tuần cuối tháng 5/2011, khi có những trường hợp người ôm đất không chịu nổi nhiệt lãi và nợ ngân hàng nên đã chấp nhận hạ đến 30% giá bán đất so với đỉnh mua.

Tuy nhiên đó chỉ là những trường hợp mang tính cá biệt. Còn trên tổng thể, người giữ đất vẫn đang kỳ vọng về một tương lai không xa giá đất nền sẽ được tiếp tục tăng, nếu không phải do động tác đánh lên của giới đầu cơ thì cũng ăn theo nhu cầu ở ngày càng tăng của người dân Hà Nội và những tỉnh phụ cận (theo sự mô tả hào nhoáng của các lý thuyết gia).

Tính toán này có vẻ không sai lắm, bởi cũng đã xuất hiện những người dân rút tiền tiết kiệm để nhăm nhe chờ đất giảm thêm chút nữa sẽ mua làm nhà. Trước những thông tin được tung ra khá đều đặn trong thời gian gần đây về làn sóng săn đất nền giá rẻ, bắt đáy đất nền, người có nhu cầu ở đã không khỏi "manh động".

Hoạt động chào hàng và PR của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng ở Sài Đồng khu Đông Hà Nội, quy hoạch của khu đô thị mới tại Kim Chung - Di Trạch phía Tây Hà Nội càng như những kích thích tố hâm nóng thị trường sau thời gian đóng băng. Trong khi đó, Vĩnh Phúc và Bắc Ninh đã được tái hiện như những vùng còn nhiều tiềm năng về quy hoạch và bởi giá đất còn khá rẻ so với Hà Nội. Đã manh nha làn sóng nhà đầu tư Hà Nội tìm đến những tỉnh này mua đất để đón đầu con sóng sắp tới.

Trong khi đó, đề xuất cấm chia lô bán nền của Bộ Xây dựng, vốn được coi như một biện pháp chống đầu cơ và tạo công bằng, hình như đang có tác dụng ngược. Chưa biết đề xuất này - vốn đã được lặp đi lặp lại từ nhiều năm nay mà chẳng mấy hiệu quả - có được Chính phủ thông qua và thực hiện hay không, chỉ biết rằng đã xuất hiện lập luận từ giới đầu cơ và cả một số chuyên gia cho rằng một khi những dự án mới không được chia lô bán nền nữa, quỹ đất nền đã "lỡ' cắt xẻ sẽ có giá bởi nguồn cung "bỗng dưng" hạn chế.

Người mua ở hãy thận trọng

Nguồn cung đất nền đã được giới đầu cơ khéo léo "tiết chế". Cung giảm tất cầu tăng. Thời nào cũng thế, sóng nào cũng vậy, tâm lý đám đông vẫn còn nguyên và đang dần lan tỏa. Thế là lại lao xao người đi săn mua những lô đất nền đã giảm giá kha khá để đầu tư. Có thể nhìn thấy trước là những văn phòng giao dịch BĐS vừa phải đóng cửa ở khu vực phía Tây Hà Nội sẽ có cơ hội mở lại.

Những thông tin có phần sáng lạn về tình hình giảm lãi suất và đặc biệt là việc Chính phủ giao cho các cơ quan bộ nghiên cứu đề xuất giải pháp nhằm bình ổn thị trường BĐS, cũng đang được tận dụng triệt nhằm tạo chiến dịch PR về "thị trường BĐS sẽ được cứu" và cho khả năng "đất nền không thể giảm giá hơn nữa".

Nhưng ở một khía cạnh khác, hãy nên suy xét đến sự có cần phải cứu thị trường BĐS Hà Nội không khi mặt bằng giá đất nền, dù có giảm, vẫn còn đang "trên trời".

Về thực chất, mặt bằng giá đất nền Hà Nội chỉ mới giảm có 10-15% so với đỉnh tháng 3/2011. Nhìn lại những chu kỳ giảm giá đất nền trong diễn biến lịch sử, tỷ lệ giảm này tương ứng với giai đoạn sụt giảm đầu tiên, chứ chưa phải là cuối cùng. Thường sau giai đoạn giảm đầu tiên, giá đất lập một mặt bằng mới mà thường được giới đầu cơ coi là "đáy giả". Điểm đáy giả dẫn đến vùng đáy giả, nơi hội tụ lượng giao dịch dày đặc dần của những người bắt đáy và người mua đầu tư dài hạn.

Rất có thể, lập luận gây phản ứng ngược về đề xuất cấm chia lô bán nền và những thông tin về quy hoạch, giao thông trong thời gian qua chính là những tác động đậm sắc màu tâm lý nhằm tạo ra vùng đáy giả như thế.

Với vùng đáy giả này, đương nhiên giới đầu cơ "thứ cấp của thứ cấp", trong đó phần lớn là những người đã ôm hàng từ đỉnh, sẽ có cơ hội tuyệt vời để thoát hàng sau khi đã phải chịu đựng tình trạng đóng băng khốn khổ mấy tháng trước.

Trong bài "Đất nền Hà Nội đang tiến đến "đường đáy"?" vào ngày 29/ 5/2011, VEF.VN đã phân tích một số dấu hiệu, từ đó dự báo khả năng phân khúc đất nền vẫn tiếp tục quá trình giảm để xác lập khu vực vùng đáy, với điều kiện tiên quyết là mặt bằng giá đất phải giảm khá mạnh - tương đương 30%. Còn nay, độ giảm chỉ mới 10-15% mà vùng đáy đất nền đã được xem là hình thành, e rằng đó chỉ là đáy giả và sau đó thị trường còn tiếp tục giảm.

Trong bối cảnh vùng đáy giả, dĩ nhiên giới đầu cơ lớn sẽ không vào cuộc bắt đáy. Có chăng họ chỉ xả hàng (nếu còn hàng rơi rớt mà tại vùng đỉnh chưa kịp thoát). Sau đó họ sẽ yên lặng chờ đợi hệ quả của chính sách siết tín dụng BĐS cùng lãi suất cao sẽ khiến cho các chủ đầu tư và nhà đầu tư ngấm đòn và lại phải hạ giá, lại phải bán tháo.

Nếu vùng đáy giả được thiết lập khi mặt bằng giá đất mới chỉ giảm 10-15%, vùng đáy tiếp theo sẽ phải có độ giảm lớn hơn nhiều - ít nhất 30% và có thể giảm đến 40% so với đỉnh giá. Đó là theo quy luật thông thường. Quy luật này chỉ có thể bị biến đổi trong trường hợp giới đầu cơ lớn quyết tâm tạo sóng lên để thoát hàng nhanh mà không chờ đợi sóng xuống để gom hàng.

Với những lý do trên, những người thận trọng có thể nhận biết thị trường đất nền vẫn chưa tạo đáy thực của nó, còn những người đang muốn dùng tiền tiết kiệm mua để ở thì nên kiên nhẫn đợi thêm mấy tháng nữa, nếu không muốn ôm lại hàng của giới đầu cơ.

Theo Diễn Đàn Kinh Tế Việt Nam

Xem tiếp...